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推进业主自治,如何履行“指导”之责?  

2015-07-21 11:38:47|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2015年7月21日 11:36 删除
推进业主自治,如何履行“指导”之责?
日期:[2015-07-21]  版次:[A02]   版名:[评论]   字体:【

■周玉忠

据《新快报》报道,海珠区瑞宝街中顺华苑的业主们召开业主大会,投票决定更换物业公司事宜,多次邀请房管部门、街道、居委会派人见证唱票过程未果,最后不得不由业主代表见证、全程录像自行进行了点票、唱票。

其实,业主大会会议只要依法进行即为有效,但有关部门不尽指导职责涉嫌渎职,这是由业主自治的性质和有关部门的法定职责所决定的。

业主自治的目的在于维护共有权益、促进小区和谐,具有非营利性和互益性。业主自治这一私法自治的本质属性决定了小区共有物业事项如选举业委会、选聘物业公司必须也应当通过自治方式来解决。但是事实上,业主自治的启动与运行并不能完全自发完成,政府部门的保障与促进必不可少。

为此,我国物权法第七十五条第二款规定:“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助。”《广州市物业管理暂行办法》对此更有明确的规定,市房地产行政主管部门各区分局负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、镇人民政府会同区房管分局指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作,监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动,调解处理物业管理纠纷。居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制,协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。从上可见,街道办事处、居委会及区级房管部门负有指导、协助业主自治的法定职责。

有关工作人员以物权法没有规定召开业主大会一定要管理部门到场以及未书面申请为由拒不现场指导,既不合法也不合理。依据法律规定,业主大会由全体业主组成,业主大会负有选举业委会、选聘物业服务机构等等重要职能,即需要业主大会决定的事项涉及小区全体业主的重大利益,往往争议巨大影响深远。同时,业主大会的法定决策模式即为业主大会会议,不管业主大会会议采用书面方式或现场方式召开,为了保障表决结果能够如实全面体现业主意志,中立第三方的监督非常必要,这也是法规规定小区开业主大会会议应当通知居委会的原因所在。业主大会现场召开的,现场指导理所当然。选票点算及统计是业主大会会议作出决定的核心环节,对此进行监督对于保证会议结果真实性至关重要。正是因为对投票过程及结果的不信任,不少小区曾因此陷入物管危机而不能自拔。因此,对业主大会会议进行指导是法定“指导与协助”职责中最为核心的部分,放弃了这一法定职责,可以看成是物业行政管理失职。

(作者系知名律师)

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