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要2/3业主点头业委会还得打持久战  

2014-10-22 10:22:50|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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要2/3业主点头业委会还得打持久战

市物业专项维修资金管理办法征求意见中专家建议不妨采取公示征集反对意见的办法

作者:叶孜文 钟锐钧

来源:南方都市报    2014年10月22日 星期三    编辑:南都   版次:GA16   版名: 街坊事
字号:T T
《广州市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(下称《办法》)正在面向公众征求意见。此前媒体报道,全市130亿元的物业专项维修资金使用率不到1%。
要2/3业主点头业委会还得打持久战 - 周玉忠律师 - 我要法网

    位于沿江路的天字广场,由于维修资金迟迟未拨下,楼宇只剩一台电梯在运行,给居民造成不便。南都记者 钟锐钧 摄

    《广州市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(下称《办法》)正在面向公众征求意见。此前媒体报道,全市130亿元的物业专项维修资金使用率不到1%。那这个新的管理办法出台后,能否有效解决维修资金使用率低的问题?据南都记者调查发现,申请困难是造成使用率低的主要原因,业主想用自己的钱维修自己的家园,还是存在不少困难。

    困难

    A

    征集业主意见耗时近一年才搞掂

    使用方案应当在所涉物业范围内的显著位置向物业专项维修资金列支范围内的业主公示7日以上,并征得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

    ——— 《办法》第十八条

    物管经理孔小姐所在的白云区某大型小区共有8000多户住户,当时其中一个有2000多户业主的园区高层电梯需要更换通风设备,需动用到物业专项维修资金,前后花了近8个月的时间,才把维修款项拿到了手。这当中,孔小姐认为收集业主意见是最难的一步。

    “要征集到超2/3的业主同意,就耗时两三个月。”孔小姐介绍道,除了事前要进行业主投票,还要进行工程的招投标工作,经过公示后才能正式进行收集业主意见动用维修资金的一环。“为了避免以后产生误会,工作人员需逐户上门收集签名,还要确保是业主本人的签名。有些住宅又出租出去,必须通知业主回来签名,这些都增加了收集意见的难度”。

    锦绣香江是个有着5500户业主的大型社区。3年前,该小区一个名为山水华府园区的电梯缆绳钢丝出现断裂。当时业委会组织了该园区的300户业主进行签名投票动用物业专项维修资金,但因为有不少业主将物业出租,因此收集业主的同意签名前后用了将近一年的时间。

    然而,收集够2/3的业主同意后,却在提交资料时出现诸多问题。据业委会主任王先生介绍,当时递交业主表决同意的资料时,发现有一户住宅因出售而业主发生更改。“我们以为只要取得那位业主的同意就可以了,没想到相关部门要求我们把300户业主的意见都重新收集一次。”而每次收集意见都历时数月,此期间,难以避免有住宅的所有权发生变动的,因此这一拖就是3年时间。

    华南和谐社区中心主任周活宁:对一些涉及全小区且大家都看得见的紧急维修项目,建议采取公示征集反对意见的办法,如果反对意见超过1/3,证明征集方案未能达到2/3多数同意,业委会或组织方只能继续做解释工作直至达到法定多数同意。

    B

    发票上交管理中心今后维修用啥做凭证

    组织实施单位依据本办法第二十五条第(五)项规定办理物业专项维修资金划拨手续的,应当提交下列资料:(一)维修项目竣工验收报告;(二)维修项目工程款发票;(三)专户管理银行确认的拟扣款凭证;(四)竣工验收报告公示现场及工程施工后的照片。

    ——— 《办法》第二十七条

    在筹集到更换首期两台电梯所需的70 .5万元后,今年7月天字广场进行了为期15天的业主大会投票程序,最终通过2/3的业主同意申请维修资金。

    业委会主任聂小姐将所有资料递交到相关部门,以为维修资金很快就能顺利到账时,广州市物业专项维修资金管理中心却要求聂小姐递交维修工程的发票,这遭到了聂小姐的拒绝。“业委会是执行维修的主体,且用的是自己的钱,管理中心只是充当审核的作用,为何要把发票交给中心?这个发票对以后电梯的维护保养是重要的凭证,难道每次维修都要去中心提取发票?”聂小姐认为,与物业公司申请维修资金不一样,业委会有权保留工程发票。有关部门应根据实际情况制定相关规定。因此,目前聂小姐仍在与相关部门进行交涉,希望能提交发票的复印件代替原件。而这一拖,电梯都快更换好了,维修资金却依然未见踪影。

    同样,越秀区丰景大厦在经过3个月的审批后,也被卡在了最后提交发票的环节上。“工程都还没开始,我去哪里找发票呢?”周活宁称,当时只能让工程队拿已结算的交了税金的发票去获得拨款,“垫支垫发票,换其他物业公司更不肯这样做。”

    周活宁:《办法》对维修工程结算发票应提交管理中心保管方能拨款的规定令人啼笑皆非!说明《办法》制定者既不熟悉市场运作也不熟悉财务管理制度。结算发票是工程维修方(在这里就是小区业主或业委会)的付款凭证,付款后由会计装订入册保留至少10年以上,该凭证另有保修凭证功能。市维修资金管理中心过去多年来的这种官僚主义做法已让申请者尝尽苦头,这次修订不但不改正,而且还要一以贯之下去,又怎么可能解决使用难的问题呢?

    C

    审批时间过长三个月还未批被包工头追债

    海珠区的雅景苑1998年收楼,伍主任已经做了十几年的业委会主任,提起物业维修基金的提取,她有一肚子苦水。

    伍主任在任以来申请过三次物业维修基金,每次都是要拖上三四个月才能提取出来。雅景苑去年维修水泵、建立监控系统。征求520户中的2/3户主同意这个步骤,只用了两个星期就完成了,有一些已经不在这里居住的户主专门赶回来签字。但是这笔总共不到四万元的款项,先要备案,结束后还要再审批,足足拖了4个月才批下来。

    因为业委会用公共物业收入垫付了预付款后所剩无几,而维修基金的款项迟迟批不下来,伍主任被工程商追债追得苦不堪言。

    越秀区丰景大厦业委会主任周活宁称,业主想动用专项维修资金有“三难”:申请难、审批难、划拨难。前两年,丰景大厦曾经向市房管局申请使用维修资金维修大厦电梯,虽然通过了全体业主双2/3的同意,但在审批阶段都花了3个月。

    原来,房管局还需要打电话回访丰景大厦的业主,确认是否有召开业主大会等事宜。“不知道要打多少个电话,才能确定业主同意意见的有效性。”

    周活宁认为,本《办法》实际将申请和划拨分为两个程序了,比现行的做法更加繁复。如何简化使之更合理和更有效率值得研究,否则就失去了修订本办法解决维修资金使用难的意义。

    盈科律师事务所律师周玉忠:维修资金属于业主共有,实行业主决策。按理说,业主大会管理维修资金是原则,可现实是绝大部分维修资金在官方控制之中。对于已经经由业主自治决策使用的维修资金,官方应全力推动业主大会建设,尽早将全部维修资金划给业主大会自行管理,简化拨付程序而不是要求附加任何条件。

    采写:南都记者 叶孜文

    实习生 陈子明 萧燕仪 张琦

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