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广州市政府:已办地下车位产权证的不再追缴土地出让金  

2014-04-04 14:07:01|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于我市土地节约集约利用的实施意见

(征求意见稿)

 

 

(五十)明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金或未明确地下建筑土地出让金计收方式和标准的,除依法可以划拨外,在办理房屋初始登记时,地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金,地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。已办理产权登记的,在发生企业改制、出售、交换、赠与(不含继承)时由新的权属人负责补交土地出让金,或由产权人自行申请补缴土地出让金。

 

广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意

穗府办〔201412

2014-03-14

 (五十一)明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的,除依法可以划拨外,在办理房屋初始登记时,地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金,地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金。本意见实施前已办理产权登记的,不再计收或补缴土地出让金。

 

去年同期的三篇评论:

 

地下车位土地出让金不宜贸然追缴

 

 

日期:[2013-09-06] 版次:[A02] 版名:[评论]  周玉忠

  据报道,广州市政府常务会议日前审议了《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)(以下简称《意见》),其中追缴已售出地下物业出让金引发热议。这意味着,凡已购买车位的产权业主,或将被追缴地下车位的土地出让金。

  且不说这一规定是否有敛财之嫌,如果实施,还面临诸多法理上和实践上的困难。基于如下理由,这一政策应当谨慎缓行。

  首先,难以避免重复征收。《物权法》虽然规定建设用地使用权可针对地下设立,但之前出让土地只有平面位置描述,而无界址、空间范围立体表达,即原建设用地使用权的垂直方向的高程并不确定。而且,不管怎么说,将地下建筑全部视为地下建设用地使用权的范围是违背常识的。一是因为地表权总有垂直空间范围而不只是一个地平面,若如此则无从成为建设用地;二是建筑物的基础总得向下合理延伸。《意见》将地下建筑全部列入补交范围,难以避免重复征收。

  其次,二手业主无补交义务。国土部门与建设单位才是土地使用权出让合同的当事人,缴纳土地出让金的也应当是建设单位。原土地出让合同约定暂缓征收的对象是建设单位,根据合同相对性原则,政府认为应向其征收地下权部分土地出让金的,只能应向建设单位主张权利。二手业主与政府之间并没有合同关系,政府无权将此义务单方强加给二手业主。

  第三,引起争端责任在官方。在《物权法》实施之前并无地下权概念。直到2007111日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施,要求以空间体积代替平面面积,并以此来计算土地出让金。按理说,当时若均按此操作,就不会有今日之争议。

  另法律亦规定未交清土地出让金的不能取得土地使用权证,也就无法进行建设及不动产登记。但是,现在土地出让、规划报建、竣工验收及产权登记均已完成的情况下,政府竟然认为地下建筑的出让金没有收取,颠覆了法律规定和生活常识。若确如此,岂不是意味着相关官员已经涉嫌严重失职渎职?

  第四,以登记要挟涉嫌违法行政。《意见》规定土地出让金在办理房屋初始登记时收取,或者已登记的在发生变化时由新的权属人进行补交。要明确的是,土地出让金收取应依合同及法律规定而行,与产权登记无直接关联,以不动产登记为手段要挟收取土地出让金有违依法行政。

  现在规定由新的权属人或由产权人自行申请补交,一方面无法律依据,另一方面也会造成新的不公平,如此若依法必须补交,不进行产权转移登记者岂不是永远无需补交了吗?另,《意见》规定按市场评估价确定补交土地金的标准,没有考虑到土地已经出让多年的历史事实,以及地下建筑用途的客观现实,也有损公平。

  众所周知,浩大的地下建筑已经成为广州城市的最重要组成部分。一个名为土地节约集约利用的文件隐藏着向地下要天量土地金的盘算,这势必将成为官民利益较量的又一场好戏。鉴于此项议题涉及面广、影响巨大、争议不小。穗府办〔201035号文件曾明确地下车库类地下建筑暂缓征收。在情况如旧的情况下,急于全面开征实不足取。

 

追缴土地出让金,莫让利益遮蔽法理



日期:[2013-09-12] 版次:[A02] 版名:[评论] 字体:

 

    《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》(下文简称《实施意见》)昨日正式出台,去年曾掀起轩然大波的出售二手地下车位需补缴的《意见征求稿》的相关规定最终被删,《实施意见》明确,意见实施前已办理产权登记的地下空间,不再计收或补缴。

    《实施意见》涵盖加强耕地保护、加强土地规划计划管控、加强土地储备、规范土地供应、强化建设用地供后监管、加大闲置土地处置、加强农村土地管理、完善地质矿产资源管理共8个方面的内容。《实施意见》即日起实施,有效期为3年。

    “补缴土地出让金被删除

    随着土地价值水涨船高,广州向下生长已是大势所趋,地下空间变得越来越值钱。去年公布的《意见征求稿》第50条曾引起广泛讨论,其中规定已办理产权登记的,在发生企业改制、出售、交换、赠与(不含继承)时由新的权属人负责补交土地出让金,或由产权人自行申请补缴土地出让金,这其中便包括,若车主需转让已拥有的车位,需要补缴数额巨大的土地出让金。

    而终版的《实施意见》尽管大致保留(略有调整)了原来的明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的,除依法可以划拨外,在办理房屋初始登记时,地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金,地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金基本表述,但是却删除了转让需补缴土地出让金的说法,而是明确意见实施前已办理产权登记的,不再计收或补缴土地出让金,由此可见,如果地下车位已办理产权登记,再次转让不需要再补地价了。

    开发商囤地要缴增值地价

    开发商囤地将要面临高额的增值地价。根据《实施意见》,闲置土地经批准处置方案采取延期开发涉及土地增值的,应补交增值地价,并明确了补交标准。按照规定,由于用地单位自身原因导致土地闲置,经批准延期开发涉及土地增值的,应补交增值地价,增值地价计收标准=土地出让合同重新约定的开工时间地块土地市场评估地价总额-原已缴交地价款。

    此外,《实施意见》对工程竣工时间和标准有非常具体的规定———各类住宅用地须自开工之日起3年内竣工;其他建设用地面积在5公顷以内的自开工之日起3年内竣工,面积在510公顷的5年内竣工,面积在10公顷以上的7年内竣工。配套设施项目的建设必须在开发项目建设总量完成80%前全部完成。而且,即便符合延期条件需要延期,延长期限原则上不得超过1年。

    土地前期开发应考古调查

    去年诗书路民国建筑被强拆事件激荡羊城舆论,该事件也加速了保护历史建筑的相关条例出台。对于要开发的土地,《实施意见》明确规定,在土地前期开发应依照文物、历史文化名城、历史建筑和历史风貌区等保护规定,进行地下文物考古调查、勘探和历史建筑调查。

    此外,《实施意见》对加强储备土地土壤污染状况的调查与治理有明确规定,要求对城市工业企业遗留()场址改变用途的储备用地,按照有关规定开展土壤环境风险评估,并由市、区(县级市)土地储备机构组织对被污染的土壤环境进行治理修复。

    集体建设用地闲置也收闲置费

    农村集体用地改革将提速。按照《实施意见》,广州将加快建立城乡统一的土地交易市场,规范集体土地所有权人采取公开方式出让、出租集体建设用地使用权。集体建设用地流转将在全市统一的土地市场平台上公开发布信息并进行交易。

    《实施意见》提出,流转后的集体建设用地因用地单位自身原因闲置的,由集体经济组织按照流转合同收回或参照国有闲置土地处理办法收取土地闲置费,专项用于镇(街道)、村公共设施和公益事业建设。

    新批准的村民住宅建筑面积不得超过280平方米

    《实施意见》对农村土地管理的规定可谓浓墨重彩。比如,将探索宅基地的有偿使用。按照《实施意见》,如果有条件的村,经村民会议讨论决定,可以由村民委员会(或村集体经济组织)向申请建房农民收取宅基地有偿使用费。宅基地使用费实行专款专用,主要用于本村的基础设施和公益事业建设。

    而在宅基地退出和激励机制方面,则提出原产权人可按宅基地基底面积折算成股份,获得村经济发展用地的经营收益分成的相关规定。《实施意见》规定,对已有宅基地的村民申请新建住宅(含公寓式住宅)的,应与所在村民委员会(或村集体经济组织)签订旧宅基地退出合同,约定未按时退回旧宅基地的违约责任,确保按期拆除旧房。尚有留用地指标的,鼓励村集体经济组织在符合规划前提下,向国土房管部门申请将成片的闲置、低效宅基地用地改为村经济发展留用地,原产权人可按宅基地基底面积折算成股份,获得村经济发展用地的经营收益分成。

    《实施意见》明确宅基地供应标准。规定在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外、镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内,经村民会议讨论决定,农村村民可以户为单位申请使用本集体经济组织所有的建设用地建设非公寓式住宅,有条件的村推广建设公寓式住宅。而且,对于面积有非常具体的规定——— 新批准的村民住宅建筑面积不得超过280平方米,建设用地面积按平原地区80平方米以下、丘陵地区120平方米以下、山区150平方米以下执行。

    条款解读

    条款:鼓励对公共交通设施用地进行综合开发。对现有公共交通设施用地,支持原土地使用权人在符合规划且不改变用途的前提下进行立体综合开发。其中,综合开发的经营性面积按申请时点的协议出让标准缴纳土地出让金。

    有利缓解公交站场建设面积不足

    由于缺地缺钱,目前广州公交站场的建设严重少于国家标准。根据市政协委员曹志伟的调研,去年广州市内(不含番禺区、花都区、南沙区、增城市和从化市)的公交首末站总数为505个,总占地面积为46万平方米;而按照市内现有公交线路总数标准,公交站场需求约为73万平方米,缺口约为37%

    负责市区公交站场建设的市交委下属站场中心也曾提出,一些小区规划上要建公交站场,但是实际建成的数量不多。按照规定,这些小区配建的停车场应由开发商负责配建,再由政府财政出资购买,购买价以建筑成本价计算。在实际操作中,政府一方面无法核实开发企业提出的建筑成本价是否准确,另一方面申请财政资金的流程较为繁琐漫长,导致大量小区的公交站场只能停留在纸面上。

    为此曹志伟在去年专门就公交站场允许商业开发撰写了提案,建议在目前广州也面临着城区用地紧张的情况,相关部门能够推行立体公交站场建设,减轻政府财政负担和减少对新增土地的依赖。本次这一条款写入官方文件,也意味着这一建议正式被政府采纳。

    市交通站场中心工作人员表示,鼓励公共交通设施进行综合开发,将起到鼓励开发商配建更多的公交站场,将有利于加快公交站场建设,弥补现在的缺口。

    声音

    华南师范大学法学院副院长马栩生:

    政府对地下空间收费依据不足

    这份文件对地下空间收费有两个政策值得关注:一是对地下空间的土地出让金收费采取老地老办法,新地新办法;二是地下空间收费和地上空间联动,地下收费标准和地上建筑的价值标准挂钩。这两点我认为是值得商榷的,目前地下空间权属国家的物权法没有明确,国家上位法对此没有详细规定,在这种条件下政府以行政规章的形式提出对地下空间要收费,依据是不足的。

    新闻链接

    南都坐下来谈一谈论坛建议被采纳转让地下车位不必再补缴土地出让金

    去年9月,《关于广州市土地节约集约利用的实施意见(意见征求稿)》的第50条可谓激荡羊城舆论,其中已办理产权登记的,在发生企业改制、出售、交换、赠与(不含继承)时由新的权属人负责补缴土地出让金,或由产权人自行申请补缴土地出让金的规定刺激了广大地下车库车主的神经。彼时,南方都市报举办了第四期坐下来谈一谈论坛,主题是地下广州的开发前景和挑战。南方都市报综合嘉宾言论,总结出5条政策建议提交相关职能部门作决策参考之用,其中一条便是地下空间应该新旧有别,不追究以往出让土地的土地出让金。昨日出台的《实施意见》第51条明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准,并规定意见实施前已办理产权登记的,不再计收或补缴土地出让金

    采写:南都记者 张艳芬 魏凯 罗苑尹 实习生 袁颖龄

 

 

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