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明晰共有物权是实现小区和谐的基础  

2014-12-19 20:01:57|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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明晰共有物权是实现小区和谐的基础

《新快报》“小区共有产权争夺战”的报道再次引发人们对社区治理困局的关注。从所报道的案例看,小区共有产权边界不清、投票权数不明已经成为小区物管矛盾的总根源,其中对配套车位、土地使用权、配套设施如架空层等等的产权归属争议尤其巨大。共有物业是业主自治的物质基础。要全面落实物权法,通过业主自治实现小区和谐,明晰共有产权已经刻不容缓。

首先,今天的共有物权乱局是立法欠缺、实践滞后、利益博弈以及区分所有观念淡薄的综合反映。近代以来,房屋结构的立体化、高层化日益加速。上世纪90年代以来,随着住房制度改革的逐渐深入带来的房屋产权私有化和产权主体多元化,小区早已成为城市的最基本单元,这对建立完善的建筑物区分所有制度提出了十分强烈的要求。但是直到2007101日我国物权法实施,我国的建筑物区分所有权制度方正式运转。区分所有制度,一方面保障了业主对专有部分排他的、绝对的所有权;另一方面,对于共有部分业主则通过自治方式行使共有权和共同管理权。而这就首先必须要求,专有部分与共有部分之间必须区分穷尽。这种区分不仅是物理结构上的,更是产权界定上的,我国远未做到这点。

其次,建设用地使用权等可以登记的共有部分应当登记于业主大会名下。没有土地,一切物业都不复存在。根据物权法,转让建筑物的,其土地使用权一并转移并需变更登记,这说意味着,随着专有部分的销售以及过户,其土地使用权也一并转移。可现实情况却是,即使专有部分销售一空,小区的土地使用权证依然牢牢掌握在开发商手中且从不注销。这一方面名不副实,另一方面这给了开发商擅改规划、侵占绿地、增建牟利等大开方便之门。立法必须明确,除规划时明确将后期开发的外,小区的土地使用权归属全体业主所有且应登记在业主大会名下。实际来看,只要开发商出售掉一个专有部分,那么它将无权视整个小区为其专有部分可独自行使完整所有权,其也将只是一个普通业主,只不过或是拥有的专有部分面积和个数较多而已。相类似的还有开发商所持有的初始登记权属证明书:一方面它不能及时反映售出专有部分所带来的物权变动情况;另一方面它将小区全部物业所有面积,包括共有部分等全均登记于开发商名下也与物权法相去甚远。

第三,应从规划开始区分穷尽,并登记投票权数。为了防止发生新争议并有效推进业主自治,立法应当完善:在审批建设工程规划许可证时,就应当标明专有部分范围,除此之外,一律为共有部分。在之后的销售、验收时,均应记载并公示。登记时,应对各专有部分面积及专有部分面积总和,各幢专有部分面积及总和予以登记。管理用房、建设用地使用权等在自然物理结构上依法可以登记的共有部分,应登记于业主大会名下。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分等等自然共有部分,无需登记。对于现已广泛存在的共有部分争议,也应按照物权法精神尽快明确产权边界,并通过推进业主自治恢复小区应有的物管秩序。

综上所述,全体业主才是小区的真正主人,开发商持有专有部分的,应作为小区的普通一分子参与业主自治,而不能将建设过程中的主导控制权直接延伸到小区治理中来。而要实现这一转变,共有部分的产权明晰至关重要。

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