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规划专有外,小区物业一律为业主共有  

2014-12-18 10:25:29|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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规划专有外,小区物业一律为业主共有 
日期:[2014-12-18]  版次:[A08]   版名:[焦点·深读]   字体:【大  小】
 
■很多小区架空层被改造出租,业主认为这些地方是小区的共有物业。

广州40余家业委会及业主上书国务院建议:在《不动产登记暂行条例》中增加共有面积登记制度

明确小区广场、架空层、停车位、地下车库、会所产权

■统筹:何 姗

■采写:新快报记者 陈 文 实习生 陈淑仪 周认 摄影 陈 文

在《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见期间,广州40余家业委会和小区业主代表在经过反复讨论和修改后,在国庆长假后,将一份《<意见稿>应增加业主的建筑物区分所有权登记专章的建议书》(下称《建议书》)寄往国务院法制办。“建议书”认为,增加这一专章,有助于化解城市小区共有部分产权不清乱局。

《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》是今年8月国务院向社会公开征求意见的。广州业主“建议书”中提到的“业主的建筑物区分所有权”,即通常人们常表述的“小区共有物业和共有面积”,包括小区的广场、架空层、设备用房、停车位、地下车库、会所、业主活动室、廊道、物业用房、商业用房等等。

实际上,改革开放后开发的住宅小区,都没有对小区共有面积和共有物权的产权进行过登记。一位房管部门的专业人士介绍,上世纪90年代中期,只是在建立预售制度前提下,把整个小区先“大确权”给发展商,一度还规定没有经过“大确权”,发展商不能出售这些房子。

广东省政府参事王则楚介绍说,目前房产出售后,仅对业主的专有面积,即自己的住房面积进行产权的转移登记,而没有共有物权的确权登记,也没有开发商专有面积的登记。开发商的专有面积往往混在共有面积或者分摊面积中,同时也规避专有面积应该缴纳的物管费。

由于广州的小区和全国其他区域一样,对这些建筑面积并没有进行实质性的产权登记,广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁说,多年来这些区域产权不清,导致业主、业委会与开发商、物业公司双方为争夺其控制权、使用权,以及所产生的公共收益,冲突矛盾不断。

特别是近几年以来,广州不少小区一些被认为是业主的共有物业,如车库、业主活动室、架空层等突然被确权给了开发商,开发商又出售给私人,引起业主的不满,成为各种矛盾的导火索之一。

业主要求对共有物业进行登记依法有据,对全国的小区都有意义。省政府参事王则楚指出,《物权法》早在2007年实施,但共有物业的物权登记制度一直没有建立起来。

《建议书》:不动产登记条例应出台实施细则

《建议书》认为,广州不少小区的停车场、设备房、会所、花园、架空层等是法定的全体业主的共有面积。但近几年,部分开发商经过二次确权,变为私产,业主在不知情的情况下使用多年后,被开发商及所属物业公司要求缴纳租金,甚至停车位必须支付高昂的购买费用才能供业主使用,并由此引发业主与开发商和物业公司的矛盾与冲突。

建议书中,建议增加的专章内容包括五个部分:建筑区划登记、土地使用权登记、共有部分登记、面积投票权登记和配套设施用途登记。建议书认为,目前,“公共建筑面积”等共有物权属“模糊地带”。因此,在《不动产登记暂行条例》中增加业主的共有权登记专章,是落实《物权法》的规定,以便对小区共有部分的区域产权进行明晰界定。

建议书认为,“建筑区划内除依规划证明文件确立为专有部分的外,一律为共有部分。共有部分符合登记条件依法可以登记的,应当在初始登记时登记于业主大会或全体业主名下,切实保障广大业主的公共利益。”

建议书还提出,“不动产登记条例出台时应出台实施细则。哪些是业主私有的,哪些是业主共有的,哪些是市政部分,在不动产证上都应明确,开发商不应涉足。”

国务院法制办、市房管局:不宜表态

就广州业委会、业主代表的这份《建议书》,国务院法制办工作人员表示,作为收集意见的部门,不好对具体的内容进行表态。

广州市房管局相关负责人也表示,《意见稿》各抒己见是每个业主和企业的权利,应当尊重。但作为政府部门不宜参与其中并对各方意见进行评判,也不方便对《意见稿》与业主的《建议书》等公开发表进一步的意见,以免引起误解。

12家开发商及物业公司发“意见书”批评业主建议:

专有面积之外并非全部属于业主 停车场建设费未计入业主购房成本

针对这份广州多家业委会及业主代表提出的“建议书”,由12家房地产开发企业和物业公司联合向40家业委会发出的一份“意见书”,对此提出直截了当的批评,“建议书不成熟不严肃,其要求增加的不少内容在相关规定中已有涉及,且有挑动小区内斗之嫌。”

有开发企业负责人说,例如,《广州市城镇房地产登记办法》是主管部门制定下发的规范,对怎么进行登记有一些规定。如,业主建议书要求对土地使用权登记,其实目前广州市的房产证上面有这方面记载的,其他城市房地分离登记的,关于土地使用情况的登记更清楚。

房地产及物业公司的“意见书”批评说,建议书只站在自己的立场上说话。例如,把规划明确的专有部分外的面积一律视为业主共有部分,把所有的公建配套都说成是业主的,是基本的常识性错误,也没有任何法律依据。

“意见书”说,房地产在中国发展的历史不长,缺乏经验,过去在规划上也有不明确的地方,比如开发商在小区开发的一些停车场等等,建设费用其实并非都计入业主购房成本,之前没有明确产权,现在越来越积极地走向正轨,在查清相关情况之后,自然就会把这部分登记在开发商名下。“我们不能因为之前的一些瑕疵和经验不足,就否定我们的工作,甚至提出本不属于他人产权的物业产权诉求。”

有房地产开发企业在接受新快报记者采访时表示,“小区的共有面积归属问题在规划初始已经明确,再要求登记没有必要。”他举例说,有些地方已经规划是学校,就会将产权交给国家;有些是商场,还有地下车位等,这些地方当然产权谁开发谁受益。

专家视点

没明确共有物权,业主无法管理小区

共有面积登记确有必要

针对双方的意见,不少专家学者认为,建议书仍需完善,也可以接受开发商物业公司提出的正确意见,但确有必要在不动产登记制度中增加小区的共有面积和物权登记的内容,对完善我国的不动产登记制度和落实《物权法》具有重要意义。也有专家表示,《不动产登记暂行条例》作为程序法,不宜在其中增加此部分登记专章,可以在民法典中增加相关条款。

开发商专有面积混在分摊面积中不交物管费

广东省政府参事王则楚认为,在《意见稿》中增加《业主的建筑物区分所有权登记专章》是可行的。他说,没有共有物业就谈不上业主大会,召开业主大会,成立业主委员会是为了自我管理共有物业,假如共有物业都没有登记,也不知道哪些属于共有物业,凭什么召开业主大会呢?

此外,在物业维修资金的使用上,如果没有明确哪些面积是业主的共有物业,哪些是业主的共有面积,这个维修资金到底维修什么呢,可能就无法正确使用,就有可能被乱用。

他建议,不动产登记机构应当制作建筑区划的业主名册,并保持登记信息的实时更新。在业主大会筹备或召开会议时,应当免费提供。

广州知名律师周玉忠说,目前的状况是,由于公共物业产权不明确,在业委会成立、小区规划改变、更换物业公司等诸多项目的投票阶段就会出现问题,即要求人数与面积“双过半”的各项投票中,“专有部分面积占建筑面积是否过半数”而引发的矛盾比比皆是,因为小区内一些地方,业主认为是全体业主的共有面积,而开发商则说是自己专有面积,大家都宣称自己是产权人,而都拿不出过硬的证据。

确权可以避免很多矛盾

中国人民大学公共管理学院教授、中国公共政策学会理事陈幽泓认为,业主作为小区共有财产的所有权人,对其有完全的处置权利,这就必须明确哪些物业属于全体业主,确权是很有必要的,可以避免很多矛盾。广州发生的情况,足以说明由于共有物业产权不明带来的矛盾。

陈幽泓说,目前的现实是,开发商通过不平等格式合同《房地产买卖合同》的方式非法获取居住小区业主一些共有面积如房产建筑物屋顶、外墙以及小区建设附着物使用权与收益权、小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施经营管理权。

在民法典中明确共有物业登记更合适

中央财经大学法学院教授、不动产研究所所长、《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》主要起草人之一的尹飞博士说,对小区共有物业进行明确登记非常有必要。实际上,目前开发商办理小区的大确权,是在初始登记的时候。他认为,这时就应该按照规划确定的、应该归业主共有的这些部分,直接登记为全体业主共有,而不应该登记为开发商所有。

但是应该哪个法规中明确小区公共面积、共有物业的登记制度?尹飞表示,现在四中全会也提出来,我们要编纂民法典,那么是不是应该在民法典的编纂过程中,来结合我们既有的业主自治需求,然后建立区分所有权的管理,结合这些实践,在民法典里面作出更详细的规定,这可能更合适一些。

业主提出的共有物业的登记属于实体法的内容。因为《不动产登记暂行条例》实质上是一个程序法,不是一个实体法。


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