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“令牌”不给力 业主难炒老赖物管  

2014-01-15 09:56:08|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》实施一年
“令牌”不给力 业主难炒老赖物管
日期:[2014年1月15日]  版次:[GA13]  版名:[社区]  稿源:[南方都市报]   
 
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    上月底,越秀区逸雅居小区在一片和平的气氛中,顺利完成了新旧物管公司的交接。据悉,逸雅居的业主是通过聘请第三方机构,对物管进行账目审计,让自己的话事权落到了实处,把不合格物管“请”出小区。

    但据南都记者调查发现,像越秀区逸雅居小区这样和平进行新旧物管交接的小区并不多。目前广州仍有不少小区物管交接存在障碍,甚至有业主和旧物管闹上法庭。

    据悉,广州早在去年1月1日起就正式实施《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》(下简称《办法》)。“赶”走不合格物管,业主手中已多了道令牌,为何还会对这些老赖物管会束手无策呢?华南和谐社区发展中心主任周活宁认为,《办法》是广州市政府或是国土局的部门规章,立法层次较低,权威性较弱。执行时还需要联手其他执法部门。《办法》出来不是“办法”,没有形成一个有权威的,对不良企业、不良经营行为有绝对震慑力的规定。

    此外,据周活宁了解,《办法》实施一年以来,执法力度较差。是否有真正处罚过物管企业,不得而知。但仅在天河一区,目前华南和谐社区发展中心就收到5个新旧物管交接出现问题的个案。

    曾成功借助《办法》顺利让新旧物管交接的天河花园大厦新一届业委会主任胡先生则认为,《办法》的出台使政府部门协助小区更换物管一事上更具可操作性,但《办法》仍存在不足之处,例如《办法》的第二章对职能部门的分工不明确,“提到市、区都有指导监督的责任,而街道办事组织协调,但最后谁能下令执行没明说”。胡先生称当时协助他们小区的天河南街道办就曾担心街道办使用《办法》存在越权的可能性。

    就此,南都记者向市房管局发 函 ,希望能了解《办法》在这一年来的执行情况及是否有小区通过《办法》解决物管更换的纠纷。但截至发稿时止,仍未得到相关部门的回应。

    质疑1

    业委会遭质疑 到期旧物管耍赖谁来管

    天河北嘉怡苑:业主告业委会,旧物管借机不走

    根据《办法》第十二条:原物业服务企业未及时退出物业项目的,业主、业主大会、新聘物业服务企业可以通过区、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业项目。但《办法》中并未指明,若新物管进驻的合法性遭到质疑时,业主是否有权要求已解除合同的旧物管退出?

    2009年底,嘉怡苑的旧物业公司服务合同到期,上一届业委会并未与其续约。2012年6月,小区新一届业委会成立后,以邀标的形式选出4个物管,其中旧物管也参加了竞标。

    投标会上,从区房管局随机抽调的专家、街道办代表、业主代表组成评标小组,选中了一家二级资质的物业公司,旧物业公司落选。业委会与新物业公司签订合同,从2012年12月1日开始接管小区。但在限时移交的书面通知发出3天后,旧物管表示拒绝交接,原因是有业主起诉业委会决定选聘物管的票数不过半。

    据了解,案件已经在天河区法院开庭审理了三次仍未判决。旧物管先前明确表态,称在法院判决前不会撤场。“判决结果如何跟旧物管公司走不走没关系。”业主冯先生表示,业委会和旧物管已经不存在合同关系,无论判决结果如何旧物管都应按照《办法》程序退出小区。

    律师解疑:盈科律师事务所周玉忠认为,诉讼期间,除非法院依法下达暂停执行业主大会选聘决定的裁定,否则,业主大会决定应继续执行。按诉讼法的规定,暂停业主大会决定执行,一般需由异议业主提供担保。无论是通过司法或自治的方式解决业主之间的分歧,都要以维护小区秩序稳定作为归宿。

    质疑2

    业委会聘新物管是否合法谁来判断

    海珠雅景苑小区:旧物管起诉业委会,房管局不备案

    根据《办法》第二十二条,新聘物业服务企业未通过合法途径强行进驻物业项目的,将受到有关部门的行政处罚。但新物管进驻是否依法依规,该由谁来判断?

    从2005年至今,海珠区的雅景苑小区长期处于两个物管共管的局面。当时,通过业主大会投票选聘的新物管入驻后,即使法院判决将商铺管理权归还给业主,旧物管仍拒绝交出商铺管理权和物管资料。这一年,开发商引入小区的大排档被城管清除后,其属下的旧物管公司单方面宣布退出住宅管理,但仍管理小区商铺。

    2006年,小区业委会将物业公司告上法庭,要求旧物管交还商铺物管权并得到法院支持。但旧物管拒绝履行法院判决。去年,雅景苑业委会向市房管局投诉旧物管的违法行为。但市房管局称,旧物管正向市中院上诉,要求裁定业委会与新物管签订的物业协议无效,需结案后才能对投诉进行备案。直至去年12月7日,市房管局才正式备案。

    专家点评:盈科律师事务所周玉忠认为,对新物业服务合同效力的质疑实际指向业主大会决定本身。法律规定,业主认为业主大会的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序,可以请求撤销。但物业企业无此资格。业主大会的决定在被依法撤销之前,应推定其合法有效。

    质疑3

    《办法》能否约束一二级资质企业

    天河半山雍景苑:旧物管有国家级资质,市房管局管不了

    根据《办法》第十九条:物管在房管部门责令限期退出后仍逾期拒不退出的,由物业所在地房管部门按照《广东省物业管理条例》规定予以处罚。

    但一级资质证书是由国务院住建部颁发,二级是由省住建厅颁发,作为市房管局的规范性文件,《办法》能否对一、二级资质物业企业起到震慑作用?

    半山雍景苑小区与前期物管签订的合约在2012年3月30日到期,业委会召开书面业主大会后,决定重新选聘物管。2013年3月8日,开发商以业主身份把业委会告上法庭,指控业委会未遵循法律规定程序作出决议,请求法院撤销业委会作出的不再续约的决议。

    同年7月,业委会公开招投标并选出了新物管,并将相关资料在小区内进行了公示。与新物管签订合同后,业委会告知旧物管于2013年10月1日进行交接,但旧物管至今仍没有退场。新物业公司表示,他们也不愿意强行进驻,盼望各方协调好后再进行交接。

    业委会主任萧先生表示,业委会曾数次要求房管部门按照《办法》对拒不退出的旧物管进行处罚并吊销其资质证书。市房管局方面答复其称,由于旧物管拥有国家物业管理一级资质,市房管部门无权吊销其资格证书。

    专家点评:华南和谐社区发展中心主任周活宁认为,市国土房管局的权限只能吊销三级物业公司的资质。若该物业公司是二级则要去到省住建厅,一级物业公司则要去到国务院住建部才能取消其资质。广州市定的这个《办法》只能针对三级物业企业,对二级及以上的违章企业并不具备约束力。若只靠罚款,对于大部分企业来说威慑力不足。

    成功个案

    天河花园大厦

    请出《办法》成功炒掉旧物管

    去年6月,天河花园大厦新一届业委会成立,立即召开业主大会投票通过更换物管的决议。但9月26日解聘限期当日,旧物管以辞退理由不足拒绝与新物管进行交接。

    去年10月21日,天河花园大厦的业主在街道办的协助下再次与旧物管进行协商。从事法律行业的业委会主任胡先生,按照《办法》第十五条的“退出程序”逐一执行。“关于辞退旧物管的决定,我们是召开业主大会投票”双过半“通过的,并提早3个月告知旧物管”。

    最后,他根据《办法》的第十九条:“物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的,物业项目所在地的区、县级市房地产行政主管部门应当责令限期退出;逾期拒不退出的,由物业所在地的区、县级市以上房地产行政主管部门按照《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第(一)项的规定予以处罚”,向街道提出申请,责令旧物管退出小区。

    小区所在的天河南街道办工作人员看到申请后积极配合,按照《办法》协助业主更换了物管。当天,业委会就与旧物管完成了简单的交接。10月22日,新物管正式进驻天河花园大厦。胡先生总结这次新旧物管交接的成功经验,主要得益于业委会为更换物管作出的充分准备,“我们的手续全部按法律程序走,在法律上站得住脚,旧物管找不出漏洞。只有这样,政府部门才有可能来协助你”。

    统筹:

    南都记者 叶孜文

    采写:

    南都记者 叶孜文

    夏嘉雯

    南都制图:邝飚

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