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多个楼盘急售车位开发商称出让金必然会加诸买家身上但担心销量  

2013-09-09 10:38:46|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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多个楼盘急售车位
开发商称出让金必然会加诸买家身上但担心销量
日期:[2013年9月9日]  版次:[GA04]  版名:[头条]  稿源:[南方都市报]   
 
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    日前,广州市政府常务会议审议了《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》),《意见稿》中的“追缴已售出地下物业出让金”引起多方关注(南都9月5日曾报道)。南都记者走访发现,多个楼盘出现积极推售车位的现象,而此前有购买车位意愿的业主则持观望态度。

    上周,广州市政府常务会议审议了《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》,《意见稿》提出,地下部分(含车位)土地出让金或按如下方式征收:一是地产开发商在办理房屋初始登记时,按一定的标准,参考地上部分市场评估价的一定比例征收,方可出售;其次,已出让并办理产权证的,遇企业改制、出售、交换、赠与,产权发生变更时,由新业主补交,或由产权人自行申请补缴。这意味着,广州近八成私家车位或遭追缴土地出让金。

    担心销量 开发商积极推售

    《意见稿》见诸报端后,多个楼盘开始积极推售车位。

    记者本月7日以买家身份前往番禺中铁诺德名都销售中心了解到,该盘前期组团的200多个车位正在进行诚意登记中,每个车位面积约12.5平方米,售价约18万元左右。

    据中铁诺德名都业主蒋先生透露,此楼盘车位一直以租用的方式供业主使用,但这个月他突然被告知地下车库暂停使用,随后就看到车位出售的信息,“开发商此前说在今年年底才卖的。”

    “虽然开发商对外称,车位目前仅进行诚意登记,但事实上已开始内部认购了”,蒋先生透露,近一周每天都有多辆车自由出入地下车库,如果没有产权车位,管理人员应该不会放行。

    无独有偶,除诺德名都以外,广州雅居乐花园、雅居乐剑桥郡、招商金山谷等多个楼盘近期都在推售车位。据知情人士透露,虽然这几个楼盘开始推售车位的时间不在《意见稿》见报后,但目前开发商销售车位的心态较此前更为积极。

    某知名楼盘负责人向记者坦言,一旦《意见稿》执行,负一层地下车位按50%补缴土地出让金,按一个车位20万元计算,100个负一层地下车位要补缴一笔庞大的资金,“如果要征收,这部分资金不可避免地会加在买家身上,但这有可能会影响销量。”

    但也有品牌房企相关人士表示,楼盘的车位不可能按照1:1的比例配置,所以社区车位总是供不应求,销量不会受到影响,但车位价格则极有可能被推高,也极有可能把房地产业的部分泡沫转移到车位市场。“对我们而言,当然还是希望在《意见稿》未出台前,把车位销售完毕。毕竟一旦出售,补缴土地出让金就与开发商无关了,会省很多事。”

    买家观望 投资客开始抛售

    与开发商积极推售车位不同的是,此前有意购买车位的买家,近两天开始进入观望阶段,出手速度逐步放缓。

    住在东圃某大型小区的邓先生称,其所在楼盘从今年6月开始出售150多个车位,平均面积约12平方米,每个车位总价约28万元。由于小区的汽车保有量较高,再加上地上停车位有限,很多业主前去咨询,购买意愿非常强烈,但看到《意见稿》后,多位业主开始观望了。

    “我原计划在上周六交付车位款的,但看到《意见稿》后,决定先去核实一下意向车位的土地出让金是否已缴”,邓先生告诉记者,如果开发商没有缴纳土地出让金,就会重新考虑是否购买车位。

    有业内人士指出,即便现在一次性付款购买车位,最快也要3个月后才能取得产权证。而3个月后也很有可能是《意见稿》执行的时间,相关部门可能会以车位产权证作为业主补缴土地出让金的筹码。

    拿到产权证的业主态度则较为强硬。住在珠江新城的胡先生,2011年在隽峰苑买了一个12.5平方米的车位,总价约26万元。“补缴土地出让金显然是不合理的,即便《意见稿》将来会执行,我也不会交,反正我已拿到车位产权证。将来自己不用了,就放租,只要不进行市场交易,相关政府部门也不能奈我何。”

    此外,记者从侧面了解到,拥有多个地下停车位的投资客开始抛售车位。“已取得产权证的车位,现在转手不难过户”,业内人士指出。

    算笔账

    政府或可追缴300亿

    南都记者从广州市停车场协会获悉,目前广州约有61万个登记注册的停车位,其中住宅车位部分约占70 %,基本以室内停车位(即地下车库)为主,而未备案登记的车位则达23万个。

    如果《意见稿》最终实施,即“地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金,地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金”,按照现时地面均价1 .5万元/平方米、6 0 %车位在负一层、40 %车位在负二层来算,政府可因此“追”回的土地出让金超过300亿元。根据报道,广州去年土地出让金达412亿元,由此可见,追回这笔钱相当于政府一年的土地出让收入的3/4.

    热点问题

    记者针对几大热点问题,分别邀请了业主、开发商及律师代表,请他们从各自角度阐述对“追缴地下车位出让金”的看法。

    1

    车位已出证

    政府再追缴

    是否合理

    开发商代表洪小文

    现任汉国置业(中国)执行董事

    业主:开发商在开发前已一次性清缴完土地出让金,并已获得有关部门的预售许可且核发了产权证,即使地下车位当初未计算入容积率,由于是在地下,又属于建筑物配套设施,处于可卖可不卖的模糊边界;不少车位产权已多次交易过户,应向“谁”追缴,难以操作。但我认为政府向小业主征收完全没道理,因为政府与小业主没有合同关系。

    开发商:目前已办理地下车位产权登记的一般有两种情况:一是在开发商名下,即没有出售;另一种是在买入了车位的业主名下。对开发商而言,作为土地出让合同的受让方,已经履行了合同约定,完成了项目开发,虽说缓交属于约定不明或没有约定,从合同法角度看,权利人可以随时主张权利,但从开发商角度看,从拍卖市场拍卖回来的土地还存在一个随时被主张权利且该权利是多少即按多少比例收取确实显示公平,违背缔约自由原则。例如一块土地公开拍卖,成交价却不包括地下建筑土地出让金,也不告知金额和征收日期,岂不是如同头上有一把刀,既不知道什么时候砍下来,也不知道会砍多深,这样的土地拍卖公平吗?

    律师:应否补交应从物权法上进行评判。将地下建筑全部视为地表权范围以未出让再征收土地金是违背常识的,一是因为地表权总有垂直空间范围而不只是一个地平面,若如此则无从成为建设用地,二是建筑物的基础总得向下合理延伸。所以,标注“已征收”的,再行征收明显属于重复征收。标注“暂缓”、“空白”情形的,应剔除地表权。地表权的合理深度或至建筑基础底部或地下多少米,应视具体情况而定。在此地表权的覆盖范围内的地下建筑,也不存在补交出让金的问题。除此之外的地下建筑才可以考虑补交出让金。

    2

    产权几易手

    业主是否有补交义务

    业主代表周浩宁

    越秀区丰景大厦业主,2007年该大厦没取得预售证就将整层停车位卖给一个“外人”且发出产权证,以周浩宁为代表的业主告赢广州市国土房管局,该产权证被判无效。

    业主:如果有足够的法律依据一定要征收的话,只能向开发商追缴,因为开发商是第一手土地收买人。问题是不少开发项目完成后,开发商就注销了,这种情况又向谁追缴呢?

    开发商:对于地下车位的个体业主而言,不论二手还是三手,都不是土地出让合同的相对人,在购买车位时完全不需要了解土地出让金的缴交状况。在领到产权证时也不会留意上面的附记。许多业主最近几天看到新闻才会翻出来看看。他们购买车位是善意取得,如果政府向二手、三手业主追缴土地出让金,完全没有法律或合同依据。

    律师:从合同法上看,原土地出让合同约定暂缓征收的对象是建设单位,政府只能向建设单位主张权利。二手业主与政府之间没有土地出让合同关系,政府将交土地出让金的义务单方强加于二手业主没有法律依据。再说,以不动产登记为手段要挟收取土地出让金本身就有违依法行政。规定由新的权属人或由产权人自行申请补交,一方面无法律依据,另一方面也会造成新的不公平,如此若依法必须补交,不进行产权转移登记者岂不是永远无需补交了吗?这样的补交方式也不可思议!

    3

    按市场评估

    定征收比例

    有无依据

    律师代表周玉忠

    12年法律实践经验,曾任公务员、大型房地产企业法律经理,现为广东君之杰律师事务所专职律师。

    业主:同样没有法律依据!

    开发商:土地出让金的定价是如何计算出来的?现在政府说按市场评估价作为追缴基数,那就是完全与当时签订的土地出让合同脱离关系了。既然没有了合同关系,市场评估价就是“海鲜价”。另外,即便需要收,50%的标准也过高。目前,郑州的标准按楼面地价20%缴纳;杭州按容积率为2的楼面地价一层为30%,二层减半为15%;北京拟征收的是楼面地价的10%-20%.

    律师:从合理角度分析,参考地上部分市场评估价的一定比例征收简单易行,但并不合理,应充分考虑以下因素:一是该土地事实上已出让多年,应尊重历史,出让时点与地上部分相同,评估时点也应如此;二是区分地下建筑的实际用途,若用于小区配套,则应尽量减收免收,以与规划目的相符,扭转热炒车位歪风;三是确定具体标准时,应一物一议,主要通过平等协商方式确定。单方强制征收,应有充分的法理依据并履行足够的法律程序。

    统筹:南都记者邓恒

    采写:南都记者邓恒 张艳芬 徐凤 实习生贡丹 王玥 黄培

    南都制图:宋小伟

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