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地下车位土地出让金不宜贸然追缴  

2013-09-06 10:57:38|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地下车位土地出让金不宜贸然追缴

日期:[2013-09-06] 版次:[A02] 版名:[评论] 字体:【  
  ■周玉忠

  据报道,广州市政府常务会议日前审议了《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》),其中“追缴已售出地下物业出让金”引发热议。这意味着,凡已购买车位的产权业主,或将被追缴地下车位的土地出让金。

  且不说这一规定是否有敛财之嫌,如果实施,还面临诸多法理上和实践上的困难。基于如下理由,这一政策应当谨慎缓行。

  首先,难以避免重复征收。《物权法》虽然规定建设用地使用权可针对地下设立,但之前出让土地只有平面“位置”描述,而无“界址、空间范围”立体表达,即原建设用地使用权的垂直方向的高程并不确定。而且,不管怎么说,将地下建筑全部视为地下建设用地使用权的范围是违背常识的。一是因为地表权总有垂直空间范围而不只是一个地平面,若如此则无从成为建设用地;二是建筑物的基础总得向下合理延伸。《意见》将地下建筑全部列入补交范围,难以避免重复征收。

  其次,二手业主无补交义务。国土部门与建设单位才是土地使用权出让合同的当事人,缴纳土地出让金的也应当是建设单位。原土地出让合同约定暂缓征收的对象是建设单位,根据合同相对性原则,政府认为应向其征收地下权部分土地出让金的,只能应向建设单位主张权利。二手业主与政府之间并没有合同关系,政府无权将此义务单方强加给二手业主。

  第三,引起争端责任在官方。在《物权法》实施之前并无地下权概念。直到2007年11月1日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施,要求以空间体积代替平面面积,并以此来计算土地出让金。按理说,当时若均按此操作,就不会有今日之争议。

  另法律亦规定未交清土地出让金的不能取得土地使用权证,也就无法进行建设及不动产登记。但是,现在土地出让、规划报建、竣工验收及产权登记均已完成的情况下,政府竟然认为地下建筑的出让金没有收取,颠覆了法律规定和生活常识。若确如此,岂不是意味着相关官员已经涉嫌严重失职渎职?

  第四,以登记要挟涉嫌违法行政。《意见》规定土地出让金在办理房屋初始登记时收取,或者已登记的在发生变化时由新的权属人进行补交。要明确的是,土地出让金收取应依合同及法律规定而行,与产权登记无直接关联,以不动产登记为手段要挟收取土地出让金有违依法行政。

  现在规定由新的权属人或由产权人自行申请补交,一方面无法律依据,另一方面也会造成新的不公平,如此若依法必须补交,不进行产权转移登记者岂不是永远无需补交了吗?另,《意见》规定按市场评估价确定补交土地金的标准,没有考虑到土地已经出让多年的历史事实,以及地下建筑用途的客观现实,也有损公平。

  众所周知,浩大的地下建筑已经成为广州城市的最重要组成部分。一个名为“土地节约集约利用”的文件隐藏着向地下要天量土地金的盘算,这势必将成为官民利益较量的又一场好戏。鉴于此项议题涉及面广、影响巨大、争议不小。穗府办〔2010〕35号文件曾明确地下车库类地下建筑暂缓征收。在情况如旧的情况下,急于全面开征实不足取。

  (作者系知名律师)  

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