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化解物业维修资金困局根本出路在于业主自治  

2013-09-19 17:03:57|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2013年09月19日 羊城晚报A2版

化解物业维修资金困局根本出路在于业主自治 - 周玉忠律师 - 我要法网

  今日论衡之公民问政

  □周玉忠

  昨日报载,截至今年7月,广州市维修资金归集额104.8亿元,累计使用1亿元左右,仅使用了1%。事实上,除了应急维修的开支不便外,维修资金之困还体现于追缴、续筹、使用、监管等各个环节。笔者认为,推进业主自治是化解维修资金的根本出路。 

  首先,没有业主自治组织这一核心,维修资金历史缺口将无法弥补,需要续筹时也难于进行。造成维修资金缺口的原因有三:一是按照广东省物业管理条例的相关规定,1998年至2003年期间建成销售的物业应由开发商缴纳的首期维修资金没有缴纳;二是开发商和物业公司侵吞、挪用维修资金;三是业主未缴纳。 

  2006年10月,广州市近百家业主委员会曾发起联合追讨行动。2007年7月18日,国务院法制办裁定应按广东省物管条例规定,由开发商补缴1998年至2003年期间建成销售的物业维修资金。通过一年的努力,广州市追回了8亿多元的维修资金。在此过程中,以产权为纽带而形成的业主委员会发挥了难以取代的关键作用。广大业主长期处于“一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗”的窘迫维权境地。不难想象,如果没有业主组织的努力追讨,维修资金的历史欠账将可能永远无法弥补。

  根据物权法第七十六条的规定,筹集维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。随着楼盘老化逐渐进入维修高峰期,续筹问题随之而来。而一旦需要续筹,若无业主组织存在,如何落实势必无从谈起。 

  其次,没有业主自治的保障,维修资金的使用也将难以体现业主共同意志。物权法规定,维修资金属于业主共有,使用维修资金同样需要业主共同决定,否则,其使用便无真正的合法性可言。业主共同决定一般是以业主大会会议的方式形成。在业主自治缺失或无法有效运作的情况下,使用维修资金的决定做出及执行必成难题,其设立初衷也就难以实现。 

  在这种情况下,维修资金在闲置时只得将其存入指定账户收取有限利息“睡大觉”,而不能由业主大会决定购买收益较高的国债;在急需维修使用时,又因无法及时做出决定而搁浅;在出现违规使用侵害业主共有权益情形时,更无适格主体主张权利。如此一来,维修资金的使用权势必更多旁落于物业公司或相关部门之手,从而引发新的利益争拗。 

  实际上,维修资金困局是传统“以物为本”的物管体制的恶果之一,其突出表现就是漠视业主主人地位。众所周知,自然物理结构上的不可分割以及产权主体的多元化已经使得整个小区必须成为一个业主自治团体,这就要求包括维修资金事宜在内的一切共有物业事项,依法均应交由业主自治解决。没有业主自治这个基础和前提,维修资金就会成为无本之木,即使是技术的应急措施也只能治标。如果业主自治能够有效运作,哪怕没有维修资金,小区也会有能力解决这一难题。 

  所以,维修资金困局表面是资金管理问题,实质是业主自治缺失问题。只有推进业主自治,让全体业主在把握小区现在与未来的过程中实现全体业主对维修资金的所有权,维修资金的困局才会有真正化解的那一天。

  (作者是广州知名律师)

周玉忠

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