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城 事 地下车位“补缴地价”的法理疑问  

2013-09-11 15:39:33|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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城 事

地下车位“补缴地价”的法理疑问

城 事 地下车位“补缴地价”的法理疑问 - 周玉忠律师 - 我要法网

  这几天,广州“已售出地下物业须补缴土地出让金”引发全城热议。相关条文出自《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》。笔者在此仅就法理问题作些探讨。 

  首先,是否符合物权法精神?物权法第一次明确建设用地使用权可以在地上、地表及地下设立,但不得损害已设立的用益物权。根据“一物一权”原则,从生活常理判断,地表权应具有相应的上下垂直高度空间。一个明显的例子是,就算是地下无建筑的房屋,地下权也不可能从地面零位开始设立,若如此,势必损害先设立的地表权。地表权的合理深度应视具体情况确定至建筑基础底部或地下多少米。在此之外,考虑到建筑安全、施工科技及地质状况等因素,才可以考虑设立地下权,地铁建设就是如此。若将所有地下建筑均纳入“补交”范围,恐难避免重复征收及损害地表权。

  其次,是否符合“合同相对性原则”?依据出让合同,交纳土地出让金是受让方即建设单位的义务。根据合同相对性原则,政府认为应该征收地下权出让金的,只能向建设单位主张权利。地下车位的二手业主依据买卖合同取得土地使用权,已经支付了相应对价,且其与政府之间不存在出让合同关系,因而不存在支付土地出让金的义务,政府向其征收土地出让金缺乏理据。 

  第三,是否符合依法行政原则?根据法律规定,如果没有交清土地出让金,则不可能取得土地使用权登记,也无规划报建、竣工验收及产权登记可能,“暂缓征收”本身缺乏法律依据。建设单位和二手业主所取得的物权具有绝对性,而追收土地出让金仅属于债权,根据“物权高于债权”的法理,《意见》规定以登记为手段藉此收取出让金,于法无据。即使应收的,政府应向法院起诉解决。 

  第四,是否尊重出让历史?据称,当初确定“暂缓征收地下部分土地出让金”是为了鼓励建设地下车位缓解停车难。因此,也可以理解为,“暂缓征收地下出让金”是确定当时土地出让价格的重要因素,原土地出让价格已包含地下部分在内,否则政府怎么会一路绿灯呢?另一方面,在停车难日益严峻的当下,恢复征收的条件也远远没有具备。 

  第五,是否考虑到小区车位的配套性质?小区地下车位是为住宅、商铺等专门配套的,其与纯商业用途车位有着根本区别。若将其视同经营车位一并补收,则是对其物权法明确的“首先满足业主需要”的配套性质的漠视。如何保障一盘散沙的广大业主意见,能够像开发商群体一样得到政府重视,本身就是一个考验。 

  我认为,考虑到这一议题涉及面广、争议不小,政府应向人大详细说明补收方案的合法性、合理性、必要性,由市人大举行各方面广泛参与的听证会,并就此作出决定。

  (作者是广州知名律师)    

周玉忠

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