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婚姻不能说卖就卖 小心赔了夫人又折房  

2013-03-06 09:24:30|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“国五条”出台,网友奉上避税秘笈,律师奉劝勿以身试法
婚姻不能说卖就卖 小心赔了夫人又折房
婚姻不能说卖就卖 小心赔了夫人又折房 - 周玉忠律师 - 我要法网

    CFP供图

    “国五条”细则出台,最受争议的是出售房产按转让所得的20%征税,这个征收比例也许会让一大批投机性购房者收敛脚步,但“一刀切”的做法却让广大民众内心忐忑。尽管落地细则尚在酝酿,但大批二手房业主和购房者已在迅速行动,网上更有人晒出各种避税方法。那么,近日网上疯传的“避税秘笈”靠谱吗?

    1

    “买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院判决书去房产中心过户,不论是否限购,都可以过户!”

    2

    “第一步,上家离婚,准备出售的房产归于上家男;第二步,下家离婚,房产归于下家男(如果有房产的话);第三步,上家男携房产和下家女结婚,房产共有;第四步,上家男和下家女离婚,房产归下家女;第五步,各自复婚!”

    3

    “将打算卖出的房产归到夫妻一方名下,然后夫妻离婚,拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售(还需满5年才能避税),卖掉后双方复婚。”

    ■说法

    招招有风险

    广州越秀区法院民三庭资深法官程秀建:

    根据我国民法关于公序良俗的法律原则要求,民事活动应基于维持公序、保持善良风俗的基础之上进行。如果为规避一项税费而不惜离婚、再娶、再离、再婚,且不论这一行为本身对于基本道德伦理的违反,其影响的将是两个家庭的幸福生活。且离婚也不是原告要求离婚法院就会判离的,而是以双方的感情是否破裂、丧失了婚姻存续的基础为判断标准。再比如,假借贷的风险对于买卖双方来说都比较大。一旦法院经过审查认定双方的借款行为不真实或为规避税费而为,那么很可能会判决合同无效。那么,买方已付的购房款就处于卖方控制之下,能否要得回来就是个问题了。而且新《民事诉讼法》对于恶意诉讼的强制措施的规定比较严格。这样的风险不值得冒。

    北京市盈科(广州)律师事务所律师周玉忠:

    通过假离婚和伪造欠款避税的方式都存在一定风险。离婚虽然是通过正规法律程序,但是过程复杂,风险也比较大。他建议,落地细则考虑到这一漏洞,通过对离婚复婚时间采取一定限制措施等手段来加以遏制。而通过伪造欠款的方式避税存在更大风险。通过假协议、假合同等手段进行虚假申报,造成不缴或少缴已扣已收税款的是偷税行为,将被责令限期改正并处以罚款,数额巨大、次数较多的可能构成犯罪,甚至将被追究刑事责任。他建议,广大市民不要以身试法。

    ■现场直击

    交易过户持续火爆 

    刚需新盘备受追捧

    南方日报讯 (记者/郑佳欣 实习生/杜静)昨日是新“国五条”细则出台的第二个工作日,记者走访发现,广州各大房产交易登记中心仍然持续火爆,二手房业务量高达平时的两倍以上,不少市民早上7点就赶到现场排队取号。业内人士表示,尽管不少买家和业主都“突击”赶在政策尚未落地前完成交易,但是由于二手房交易手续复杂,目前来看只有资金充裕的买家才有较大可能在短时间内成功办理过户。记者还了解到,受到二手房税费的影响,有不少刚需族转投一手房市场,新推的刚需楼盘备受追捧。

    不少购房者突击买房

    记者昨日再次走访位于珠江新城的广州市房地产交易登记中心,业务办理大厅仍然持续火爆,现场人声鼎沸。一手房业务区客户稀稀拉拉,隔壁的二手房业务区却是人头攒动,两者形成了鲜明对比。据悉,昨日该中心办理了170多宗二手房交易业务,是平时业务量的两倍以上。

    在现场,记者随机调查了20名购房客,八成受访者因担心新政落地后多缴税款“突击”购房,其中不少人是此前看房看了数月而一直未下定决心出手。

    市民冯女士是一名典型的“突击”买房客。在出具产权业务窗口附近的休息区,她正在跟同事埋怨买到的房子不是很称心。“赶紧买吧,新政策一出来,房价哪里还说得准?”为了给孩子争取学位,她只能“勉强”在淘金买了一套房龄将近四十年的二手房。

    “调控政策说出就出,地方细则还未定,我们很迷茫。”采访中,不少市民表示,迫切希望尽快明确执行的时间等细节,而执行细则出台后,也希望能有一个缓冲期。

    在广州妈妈网上,一项个税新政是否影响购房计划的调查显示,有42.11%的网友称自己为刚需买家,买房计划受到影响。

    有业主坐地涨价13万

    购房客赶搭末班车,也引起了一系列连锁反应,如有二手房业主趁机坐地起价。在广州某本地论坛上,有网友发帖诉苦:自己周六看中一套金碧花园一期的房子,71平方米,业主开价127万元。还在犹豫要不要出手,中介却打来了电话,业主一下涨价13万元,总价要140万元。

    对此,合富置业市场经理梁燕明告诉记者,目前,业主反价暂时属于个别个案,并不普遍。“一般是不急于出售或惜售的业主才会反价,而出售意愿强的业主涨价的情况不多见,但价格坚挺,基本上没有什么议价空间,到价才卖。”

    满堂红市场研究部高级经理周峰也表示,从目前监控的市场情况看,业主趁机涨价的情况并不多。

    业内人士表示,个别业主坐地起价,主要是出售意愿不强烈,并不想在此时卖房。

    中原区域营业总监潘婉霞则透露,目前,二手房市场交易火爆,虽然有个别业主逆市涨价,但是总体而言,业主担心政策落地后物业难以出手,稍微降低了房价,降幅在5%左右。

    部分刚需转战一手市场

    记者了解到,在一手市场方面,相比二手房市场的慌乱焦虑则显得更为淡定,但同样人气十足。

    番禺大石某刚需盘全新亮相,由于靠近地铁,而且主打的是52—98平方米的单间至三房刚需小户型单位,周末看房的人络绎不绝。楼盘销售称,预计会在这几个星期内开盘,目前认筹状况还不错,500多套单位已被认筹300多套,其中两房一厅单位最抢手。

    保利地产代理市场部经理吴定金表示,在一手房市场上,受到二手房税费的影响,确实有不少刚需族分流,转战一手房市场,不少改善型的换房客短期内也有抢入市的情况出现,“但是长远来看,改善型的换房需求可能会受到压制,一旦新政落地,部分人可能观望而暂缓换房。”

    吴定金表示,近期,手头有房源的开发商其实都愿意推货,但是目前多数品牌开发商手上的货量并不多,按照此前的排期,大部分开发商都将推货的时间安排在五一假期前后,因此4月下旬可能一手房货量会有所增加。“由于刚需货量不多,因此开发商降价促销的意愿并不强,但是一手房价整体涨幅会有放缓趋向。”

    突击购房务必掐准交易时间

    有中介人士表示,突击购房者要注意交易时间。由于二手买卖情况比较复杂,手续繁琐,首先买家要看卖家是否还在供楼,如果还在供楼,则买卖双方可能需要到银行办理转供,这个手续办理时间比较长,还没过户很有可能政策已经落地,到时情况会更复杂。已经开始办理手续的买家尽快交税或者拿到税单,办理了网签等手续的话,政策落地后不一定能按旧政策缴税。而需要办理银行按揭的买家,也要争取一次性补齐所有资料,以免拖拖拉拉耽误时间。

    专题撰文:郑佳欣 洪奕宜 杜静 赵璐璐 朱畑明(除署名外)

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