注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

我要法网

周玉忠律师博客

 
 
 

日志

 
 
关于我

购房维权不受骗,业主自治一站---www.woyaofa.net!周玉忠律师著有“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”——《业主梦业主魂》,成功代理诸如“维修资金第一案”等多起房地产、刑事、经济等全国重大影响案件,境内外媒体进行了数百次的采访报道! 原创评论文章允许网络转载,必须标明来自周玉忠律师-----我要法网www.woyaofa.net 微博:http://weibo.com/guangzhoulawyer

网易考拉推荐
 
 

以住房政策法治化保障住房公平是终结调控闹剧的必由之路  

2013-03-03 13:46:42|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

                                

以住房政策法治化保障住房公平是终结调控闹剧的必由之路 - 周玉忠律师 - 我要法网

                       1989年2月29日人民日报

 近日国务院及国务院办公厅再发十年调控最后一道令,给国务院十年房市调控划上句号。再过几天,新一届中央政府上任,调控闹剧还会持续吗?十年房市调控为何失败,出路何在?本文试图作出探索。

1、文件调控十年,至今扯淡依然。

最好的调控是保障公平,最好的调控是没有调控。只要人民无法调控官爷的乌纱帽,政府的一切调控都难免会走样。十年来,虚情假意出文件,装模作样乱执行也是调控失败的通常现象。见过一个中介违反限购被罚的吗?见过一个地产商违反限购被处理的吗?国务院109调楼市房价屡调屡高,说明到底是调控导致了高房价还是高房价导致了更多的调控,天知,地知,你知,我知?只有承认调控失败,才能重新再来。

2、按20%征个税是旧法重申,不变现无关联。

权力象弹簧,捞钱最最强。个税的税率本就是20%,只是这么多年不执行仅按总价1%收,现在重申而已,说国务院出新政有些不准确。捐赠、稿酬也是一次所得征收20%个税。另对于一套房屋自住五年以上转让都是免个税的。没有房屋等着变现的自然与己无关。而那些投机投资楼市的境外境内资本自然是巨大利空。当然执法不一也是错误的。如果一直如此,住房就不会成为境外境内资本投资投机的主战场,广大普通居民就不会成为高房价的替罪羊,调控也不至于成空调。

3、维持高房价政府已经穷尽手段。

房价涨跌、转让次数与房子使用价值毫无关系。一套房屋一般只能解决一户住房问题!土地使用年限越来越少,房屋越来越旧,土地增值与业主无关,升值或是骗局?它是货币超发、土地垄断、房市炒作的结果。若真正市场化,集体土地入市货币超发结束炒作停止住房保障实现,市价确会回归。政府稳定房价或许是最大维稳而已,但成功与否天知道?政府为了稳定高房价,可谓是全力以赴:(1)垄断土地供应及价格,小产权房及集体土地不得入市,违反物权平等原则;(2)逼人购房,无房不得落户结婚子女就学一系列困难;(3)违法补贴购房及送户口无所不用极其。(4)每次出台调控政策落地到实施均有过渡期,客观上人为形成成交高峰。不断调控使得房价预期永远不确定,恐慌于房价上涨使得一批购房者疯狂入市。(5)地方政府为调控房价每年出台限价指标,实际上是向社会提供涨价的预期,因为他们从来不会推出降价指示。(6)统计局、房管局多年来连个房价涨跌的准确数据也互相打架,全国房产信息联网长期不能实现,为腐败、利益寻租及无良中介、专家炒作提供机会;(7)中央文件出台后,地方消极应对更是消极执行,等待细则出台更是常态,往往使得出台文件、折腾文件再出文件成为调控的主旋律,而文件不断出台也是向社会传递涨价预期的一个重要原因。(8)文件本身无法律效力,象限购限贷政策,法院、房管局、中介不执行也不会有任何法律后果,违反文件是相对安全的,所以从未见到有违反文件的当事人、中介受到处罚的案例。因此,政府稳定推高房价的手段都已经全部用光,以后还能折腾出什么来呢?

4、安居70年的梦想只是南柯一梦?

没有土地的房屋没有生命和未来。不仅如此,主体结构设计寿命50年,正常使用仅30年(银行贷款最长年限),电梯等设备寿命15年,更由于物业管理的房奴化,70年产权及安居理想只能是一场梦。10多年来所建的住房质量,特别是中小城市的房屋质量堪忧,也许再过上一段时间,所谓快速发展的房地产将会留下建筑垃圾。由于没有土地所有权,住房更新改造的未来也是不光明的。开发商一个小区成立一个项目公司,房屋售完就溜之大吉,质量保修也是难题。

5、房价炒作预测早已一门大生意。

这十年来,以房价为炒作标的的媒体、记者、网站、专家无数,预测房价几乎成为一门生意,本以抢为本质的房市也象股市一样具有欺诈的成份。这是因为住房政策大都以文件体现,操控文件出台及执行成为地产党们的重要工作。在住房政策不能法治化之前对房市涨跌的预测与巫师并无区别。他们不闹腾时住房市场就基本稳定了。房地产利益集团通过与腐败官员、无良学者的结合,基本形成了坚不可摧的利益金三角。

6、转嫁成本与否关键在于房价趋势。

能否转嫁税费关键在于房价趋势及市场规律,房价下跌卖家急转嫁无效,房价上涨转嫁买方慌可能,与税费本身无必然性。一味认定卖方一定可以将税费成本转嫁给买方,并无必然性。

7、不应让眼前暴利葬送持续发展。

政府沉溺于房地产所带来的暴利不能自拔,便对住房公平从不重视。其自1998年房改启动所承诺的保障性住房占半的目标直到最近几年才被重视。可是在保障性住房分配中的严重不公和腐败又让这个制度摇摇欲坠。许多的公开报道已经显示,在购房人所支付的房价总额中,有50%以上进入了政府的腰包,且占地方政府财政收入的一半以上,说明,政府对地产暴利的依赖已经到了恐怖的地步。

有数据显示,中国政府土地出让金累计收入13万亿元,但这已一分不剩。不仅如此,以土地为担保的地方融资平台还欠着20多万亿元。一个让人唏嘘的事实是,1997年香港回归时,港英政府移交土地基金1700亿元。

8、政府不是高房价最终受益者。

从表面上看,政府自然是高房价的受益者。但如果从长远角度全政府并非最终的受益者:(1)依现行制度政府无从从出让后的土地升值中获益,其所收取的出让金也仅列入当年预算,即卖地则有收入,无地可卖就无土地收入,70年土地金一年花光更是让地方政府炒地疯狂。为了找好地出让,就会加大对城市中心旧房的所谓改造力度,使得拆迁矛盾愈发严重,也使得可持续发展能力几乎耗尽。(2)高房价所带来的税收增长具有强大挤占效应。在居民收入一定的情况下,因高房价消耗的越多,在其他领域的消费便越少,政府在这些领域的税费收入势必大量减少。2009全国社会消费品零售总额预计达12万亿元,其中房产消费达6万亿元,占了50%,这其中贷款购买的比例约在50%,即3万亿元房贷支撑着6万亿房产消费。同时,居住及场地成本几乎占有所有行业成本的20-30%左右,高房价势必摊薄其他行业的利润,使得这方面的税收减少。房地产开发虽然带动几十个相关产业,但其他所有行业的利润总和居然不及开发利润的零头,说明以权力与资本勾结为主要内容的房地产开发确实具有掠夺性。(3)高房价导致公共财政直接支出的大幅度增长。第一、城市化大背景下政府项目拆迁的成本急剧上升。第二、高房价所带来的社会保障如廉租房、低保、社保、医保等支出也会水涨船高。第三、高房价所带来的其他方面财政支出压力明显增大,如基础设施建设、公务员工资福利、公益事业补贴等各方面支出将受高房价之苦。因此,高房价只是表面上让政府得利,从长远说将或许失去更多。当然,以地生财的贪官除外。近年来,与马克思见面的贪官大都与此有关就说明此点。

9、调控目标直指房价是违法行为。

价格有政府定价、政府指导价与市场调节价之分,与保障性住房不同,商品房价属于市场调节价,政府确定价格涨幅本身无法律依据,涉嫌违法行政。价格管制的对象也只能是具体的经营者,而非价格本身。如政府将房价调控目标规定每年不超过10%,本身有制造涨价预期拖市之嫌疑,同时是抽象的行政行为,其对象为市场,本身是荒唐的,因为政府无法左右市场。再由于房价信息掌握于地方政府之手,统计局、房管局十几年房价数据打架也说明调控确有忽悠之嫌。

10、调控措施剑走偏锋,劳而无功。

限购是近年使用的所谓最狠的调控手段之一,虽然异议不少。但其具有一定合理性:(1)土地资源是有限的而居住是必须的,涉及生存利益,若允许少数权贵无限多占而意味着对更多的人不公平。就象如果没有一夫一妻的限制,权贵们合法占用性资源的恶劣程度一定比现在严重数倍,而对于普通人民的结婚刚性需要势必产生巨大冲击,危及社会稳定。可借鉴实施一户一房制度,即一个公民在一个经常居住地可以免税拥有一套房,除此之外,则需要赋重税。(2)中国人不会在意美国房价有多高,北京人也不会在意香港房价有多高,除非在或想在美国或香港居住生活。所以,以工作居住生活达到一定年限才享有与当地居民同等置业权利有助于遏制投机和保障当地居民的利益。现行政策只是倡导性的,违反也并无法律后果,大都流于形式。且限购属于剥夺资格于法无据。可立法允许购买,但可重税应对。(3)实际上,在房价上涨过快的购房大军中,外地权贵,包括官员、商人、炒家为数不少,不少是腐败犯罪所得,因而反腐败也是促进住房公平的首要选择。非工作居住需要涌入大城市购房也大都与其工作居住无关,即使是合法所得用于购房,也应与普通居民区别对待。

结论:取消调控是调控的最后出路。

从上可见,调控失败的根源于,调控者及执行调控政策者的权力不受控制,从而形成了顽固不化坚不可摧的房地产利益集团并垄断了城市,绑架了经济,制造了腐败,扰乱了民心,吞没了公平。房地产调控的根本出路在于以住房政策的法治化实现住房公平,最终取消政府对房地产的行政调控,最大限度避免调控政策出台及执行的随意性,压缩权力寻租及利益集团的操纵空间。

住房政策的法治化,应当包括如下内容:

1、保障性住房的规划及预算应当提交人大审议并监督执行。在准入门槛、住房分配、房屋质量及退出机制等各方面,要建立完善的监督机制予以保证;对于政府拒不履行提供保障性住房的,符合条件的公民有权通过行政复议或诉讼手段实现获得保障性住房的机会等等。

2、住房姓住不姓炒。为解决少部分人利用多套住房炒作谋利与绝大多数自住型购房者望房兴叹之间的矛盾,可以对自住普通住房特别是第一套的购房者予以免税优惠,而对于投资投机者(如第三套以上,并考虑持有时间累加计税),应从房产税、个人所得税等税收等手段上予以坚决抑制,使得其基本上无利可图,使住房回归居住本位;相应的信贷政策也应进行调整,对近年来多次购房者要从严审查,购房次数过多,应不予住房贷款,购买二套以上住房贷款应从严控制,三套以上应绝对禁止贷款,否则应对银行进行法律追究。

3、住宅土地出让70年、主体结构设计却是50年的局面应当改变,房屋主体设计年限应当与土地出让年限一致,并建立以业主自我更新为主体的城市改造模式;建立住宅主体质量保险制度,防止因开发商或施工商关闭而造成住宅主体质量无人负责的现象出现;

4、实现住房交易公平,包括遏制霸王条款泛滥和取消预售制度等,以及建立透明化的电子交易平台,房管局、银行、中介、税务等各个部门实现网上办公,杜绝虚假交易及欺诈现象;

5、实现业主自治,对现行变态的物业管理制度进行彻底性变革,将小区的命运和前途交到业主手中;

6、集体土地所有权与国有土地所有权平等进入建设用地市场,政府只履行法定的审批职能,不能强迫交易农村土地谋取暴利。对于小产权房屋,只要符合规划的,应予上市;

7、国有土地出让所获收益应当建立长期性的土地基金,减少政府的土地投机行为;

8、对于不符合条件的购房行为,应明确合同无效并重罚的法律后果;对于中介、开发商等违规销售的行为,应吊销资质、营业执照及重罚。

只有如此,政府所需做的是依法行政实现住房公平,而不再被房价刺痛敏感的神经自觉或被迫地无休止的出台调控文件,避免了直接对本应由市场调整的房价下手,有效地降低了行政风险。由于中低收入居民已由政府提供保障性住房,且商品住房投机投资基本得到遏制,操控住房市场的难度增大且其必要性大大降低,市场势必将对房价起基础性作用。人们也再没有必要猜测下一个调控文件何时出台?内容如何?法治化的住房政策将带给所有人的制度化预期,各取所需的肆意解读、无厘头式地预测房价将越来越少。只有在法治基础上确立社会公众对房地产未来的稳定预期,房地产市场的持续健康发展才有可能实现。

  评论这张
 
阅读(49)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017