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广东东莞88亩宅基地转让调查  

2013-12-02 11:58:50|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源: 新华网广东频道时间: 2013-12-02 09:25新华广东快讯微博

    新华网广州12月2日新媒体专电题:宅基地上建别墅 政府发证任其买卖——广东东莞88亩宅基地转让调查

    新华社“中国网事”记者周强

    根据我国相关法律法规,宅基地使用权专属于农村集体经济组织成员享有,不得出让、转让,其他人员无权取得宅基地使用权。然而,在广东东莞,一位香港籍商人不仅取得了当地一块面积达88亩的宅基地使用权,还建起了49栋别墅,当地政府更是为别墅“开绿灯”发放房产证等手续,使其可在市场交易。“中国网事”记者就此进行了调查。

    宅基地上建别墅 非当地户籍可买卖

    据了解,1993年4月17日,沙洲村民与香港籍商人唐柏江签订合同,约定沙洲村将旧围一块宅基地转给“展隆有限公司”使用,转让费用330万元,使用期限为60年,至2053年4月15日止。旧围位于石碣滨江西路旁,面临东江,地段极佳。

    接下来3年,唐柏江陆续在旧围建起49栋别墅,起名叫“好望角”。当时,对于唐柏江建别墅出售的行为,有些村民有意见,但被支持者的声音盖过去了。“因为合同中毕竟没有约定怎么使用土地。”沙洲村村民卢俊成说。

    让村民们没想到的是,随后10余年间,“好望角”的别墅被多次转手买卖,已出现第三、第四手业主。“我们觉得奇怪,这里的土地是我们村的,他们没有房产证,怎么会有那么多人买?”沙洲村村民刘志奇说。

    更为蹊跷的是,有村民到当地房管部门查询得知,这些别墅不仅有房产证,还有土地证。唐柏江别墅的《集体土地建设用地使用证》显示,该宅基地位于石碣镇刘屋村沙洲旧围,使用权面积120.00平方米,土地类别为宅基地,用途为住宅;1996年4月29日登记,由东莞市国土局盖章。其房产证显示也是在1996年办好,建筑面积为320.12平方米,共三层,房屋所有权性质为私有,并盖有“东莞市人民政府房地产权证”。

    据介绍,根据我国法律,农村宅基地所建房屋产权可以转让,但受让人必须是属于房屋所在地农村集体经济组织成员。然而,“中国网事”记者以广州户籍居民身份向当地一家房屋中介提出购买意向时,对方声称,没有问题,到时别墅的房产证和土地证都可以更名,“这个小区有些别墅是当地村民的,还有不少是外地人来买的,不会有人来查。”

    为要回土地,当地村民开始了维权之路,他们要求东莞市国土部门撤销相关权证,但至今仍未得到答复。

    官方回应审批过度过滥

    据村民反映,唐柏江在建设过程中逐步扩大使用面积,目前“好望角”实际占地已超百亩。

    “好望角”小区绿树成荫,环境颇佳。据介绍,涉事的49栋别墅小则占地100多平方米,大则占地超过1000平方米。少数别墅是上世纪90年代所建,大部分别墅已经推倒重建。

    香港籍商人为何可以拿到石碣的宅基地?东莞市国土局副局长叶绍焜接受“中国网事”记者采访时表示,出于上世纪90年代招商引资的需要,东莞市国土局将宅基地审批权下放。为调动村、镇两级经济发展的积极性,镇政府给予村一级充分的自主权,村可支配土地,发展集体经济。在此背景下,港商唐柏江以“住房困难”为由取得了88亩宅基地的使用权。

    叶绍焜说,根据1991年修订的《广东省土地管理实施办法》第二十条、第二十一条相关规定,华侨、港澳同胞和台湾同胞有权向当地政府申请宅基地建住宅,并可给予增加20%的额度照顾。

    然而“中国网事”记者调查发现,根据《广东省土地管理实施办法》规定的宅基地使用标准,“平原地区,八十平方米以下;丘陵地区,一百二十平方米以下;山区,一百五十平方米以下”,唐柏江取得的88亩宅基地明显超过“20%照顾”这一限度,涉嫌“超标”转让。

    “不得不承认,宅基地审批权下放过程中,我们发现过审批过度过滥情况。”叶绍焜表示,这是当时历史条件下产生的历史遗留问题,不能用现在的法律制度去判定20多年前不规范的用地管理行为。

    别墅沦为“小产权” 历史欠账难清算

    “《土地管理法》第四十三条‘任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地’。”北京盈科(广州)律师事务所周玉忠表示,即使通过转让宅基地使用权最终办理了产权证和土地证,但由于其集体土地性质并未发生根本改变,其“小产权房”的属性依然未变。

    然而,“小产权”三字对于居住在好望角的业主来说,似乎不是问题。一些住户说:“我们房子有政府颁发的权属证明,就是合法的,这里的业主都差不多,我们也不怕。”

    当地政府正面临两难抉择:一面是如何应对沙洲村民希望政府部门撤销这些别墅相关权证的强烈诉求,另一面是如何对待这49栋别墅的“合法”既成事实。

    “中国网事”记者在采访东莞市国土局方面时,未能得到明确答复。该局以“历史遗留问题”为说辞,并给出两大理由:一是东莞在土地政策方面可以先行先试;二是当时经济发展突破了宅基地原有的住房需求。

    对此,广东南日律师事务所律师甘贵庚认为,无论东莞的房产政策怎么特殊,宅基地的使用权人应该是集体经济组织成员,并且是满足自己居住的需要。他说:“土地法早就有了相关规定,当时招商引资的一些政策无论如何也不能和国家法律相违背。”

    一些观察人士指出,随着土地增值等因素不断发酵,不少土地方面的“历史欠账”牵扯多个利益相关方,蕴藏诸多社会不稳定因素。政府应该摒弃“官僚主义”作风,改变在热点、难点事件中“被牵着鼻子走”的局面,主动厘清历史和现实的关系。

    “在这起事件中,村方明知宅基地不能转让他人而转让,多年后见土地升值又要求返还以求更大利益,有失诚信,存在主要过错。购买方本应查明产权情况再行购买,却未尽合理注意之义务,应负次要责任。”周玉忠等专家建议,据此可综合考虑升值、过错等因素进行补偿,或依物权平等原则逐步同地同权,拿出各方均能接受的解决方案。(完)

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