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我国城市住宅区业主自治立法研究  

2012-08-31 14:38:16|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     全文链接:我国城市住宅区业主自治立法研究

专业:经济法

硕士生:周玉忠

指导教师:曾东红

摘要

随着住房制度的改革的深入,住宅小区不断涌现,物业服务兴起,物业纠纷已成社会矛盾的焦点。化解物业困境,必须反思传统物业管理理论及立法的不足。本文立足中国业主自治实践,运用理论联系实际、文献分析、比较分析、案例分析等各种研究方法,对我国业主自治立法中的主要不足和思想根源进行了剖析,并提出了切合实际立法建议。

本文第一章对业主自治的概念、必然、性质与价值进行了界定,指出物业管理的实质与核心在于业主自治,业主自治是建筑物区分所有权的另一种诠释。它它在性质上属于私法自治,在形式上属于天然自治,在政治上属于基层群众自治,与居民自治既存在必然联系与存在根本区别,既竞争又合作,共同致力于推动社区自治进程,对于市场经济、民主政治、公民社会及和谐稳定均具有重要价值。

本文第二章对我国长期以来“重物业服务、轻业主自治、 “重管制、轻自治、“见物不见人”的传统物业管理概念和《物权法》、《物业管理条例》及相关立法进行了全面分析,指出当前立法存在立法凌乱操作艰难、物业管理概念混沌、国家公权进退失据、业主自治机制不畅等突出问题认为“以人为本”的业主自治才是化解物业管理难题的必由之路,保障业主自治应成为立法的指导思想,业主自治制度重建应围绕此展开。

本文第三章在借鉴境内外立法经验和结合我国实际情况的基础上,提出了我国业主自治立法需要完善的主要方面:重视对共有物业和公共权益的保护,并根据共有物业产权归属的范围划分公共物业事项的层次;确立自治优先原则,实现章程自由,自治章程或决定除违反法律、行政法规的强制性规定外,应优先适用;可将符合一定条件的小区设立为业主法团,非设立业主法团的小区,依传统可继续由业委会以 “其他组织”的名义代表业主团体参与民事或诉讼活动;建立有效运行机制,包括取消前期物业管理阶段、改革会议决策模式、限制面积投票权的“一票独大”、加强业委会的建设、统一经费管理等,并提出应尽快制定一部适合我国实际的业主自治法。

关键词:住宅区 物业管理 业主自治立法研究


一、文献综述

日本、德国、美国、法国,包括我国香港、台湾地区,尽管在立法上存在不少区别,但不可否认,它们已经通过建筑物区分所有权的立法及司法落实了业主自治,积累了丰富经验。《美国统一区分所有权法》[①]联合国欧洲经济委员会《转型国家建筑物区分所有权指南》[②]是境外立法的典型代表。

20世纪90年代以来,我国业主自治发端。《物业管理条例》作为第一个明确规定业主自治的行政法规,自其实施至今虽已近七年,但业主自治严重缺失的局面依然没有根本改变。《物权法》虽确立了“业主的建筑物区分所有权”制度,为业主自治奠定基石,但原则性强操作性差。全国各地立法不一且越权严重。这些已成为制约业主自治发展的一个重要因素。

在业主自治逐渐成为社会关注焦点的同时,国内与之相关的论著逐渐增多。早在1995年,《现代建筑物区分所有权研究》一书就系统地介绍了区分所有权的发展史和境外立法概况,并于2007年更名为《建筑物区分所有权研究》修订出版[③]《美国物业产权制度与物业管理》[④]让我们对美国的物业管理制度有了一定了解。《物业管理》[⑤]从不同角度对业主自治进行了精彩的阐述。《物权法》颁布后,王利明教授在《业主权利与业主自治》[⑥]一文中指出 “应当充分尊重业主自治,如果没有业主自治,我们就无法落实业主权利,就无法管理业主的共有财产。”所有这些论著和境内外立法,为业主自治立法研究提供了重要参考。

二、本文研究思路

境内外的立法和实践告诉我们,物业管理的本质在于业主自治。但是,目前整个社会的业主自治观念尚十分薄弱,对业主自治的各种误解也不少见,如有的人认为倡导业主自治有些敏感,有的认为业主自治是业委会自治,还有的认为业主自治是业主自管,更有人认为业主自治不可行。为此,笔者首先对业主自治的基本理论进行了梳理,论证了业主自治的必然性、正当性、重要性,廓清了的业主自治的理论边界,为分析现有立法不足及提出立法建议奠定了理论基础。其次,在对境外内立法进了比较研究的条件下,特别注重结合我国业主自治实践,运用理论联系实际的研究方法,分析指出现行立法的指导思想存在严重偏差,制度设计存在诸多不足,并对其错误思想根源进行了批判。第三、既继承我国实践经验及立法成就,又吸收境外立法优点,以保障业主自治为出发点完善业主自治具体制度设计,并提出尽快制定一部专门的业主自治法。

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