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业主要炒物管业委会身份合法是维权关键  

2012-07-04 13:31:00|  分类: 律界法界新闻集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012-03-16 09:17:00 来源:新快报 陈齐
  [提要]随着生活社区的日益增多、法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高,物业管理问题越来越被人们重视,业主和物业公司的争议渐渐浮出水面,近年来“炒物管”尤其成为热门话题。越秀区沿江中路天字码头旁的天字广场通过法律途径成功炒掉了质劣价高的旧物管,成功地维护了业主权益,其中颇有值得借鉴之处。

随着生活社区的日益增多、法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高,物业管理问题越来越被人们重视,业主和物业公司的争议渐渐浮出水面,近年来“炒物管”尤其成为热门话题。越秀区沿江中路天字码头旁的天字广场通过法律途径成功炒掉了质劣价高的旧物管,成功地维护了业主权益,其中颇有值得借鉴之处。

业主不满服务质量要求更换物管

天字广场开发于上世纪九十年代初,建筑面积近5万平方米,可谓广州早期的豪宅洋房。当时广州的商品房开发刚刚开始,购买者相当一部分为港澳人士。房屋交付使用后开发商多次自聘物业公司。2005年5月,原开发商再次将该广场物业管理委托给一个三级资质的物业管理公司。

该小区业主委员会主任聂女士告诉记者,该物业管理收费高,服务质量却极差,“当时卫生管理非常不好,物业公司工作人员的态度也很差,还搞‘垄断’。业主装修的材料,他们不让业主雇佣其他人搬运,非得由物业公司的人搬上去,收费又比一般的搬运工贵很多。”

业主对物业服务的意见越来越大,更换物业公司遂提上广大业主的议事日程。经过不断的努力,2006年6月,该小区终于依法成立了业主委员会并取得主管部门备案。业委会成立后,即就更换物业公司以及其他公共权益维护等展开积极工作,并召开临时业主大会进行了表决。该广场业主大会更换物业公司并聘请另一具有国家一级资质的物业公司入驻,但旧物业公司拒不撤出,新物业公司无从入驻。于是,业委会于2007年向越秀区法院提起诉讼,要求旧物业公司移交管理权。但案经二级法院审理,却被驳回起诉。

业委会诉诸法律成功炒掉旧物业

2008年4月,业委会再次向越秀区人民法院起诉要求物业公司移交管理权,并依法召开了临时业主大会,就更换前期物业公司、授权业委会追讨公共收益一切权益等事项作出了合法有效决定。经过近一年的审理,越秀区人民法院判决业委会胜诉,但未支持业委会要求将地下车库一并移交的请求,业委会不服上诉。

据聂小姐介绍,当时该物业管理公司拒不交出车库,原因在于,该物业公司提出他们接管小区时并没有接管停车场,停车场属于另外一家物业公司管理。聂小姐说:“我们咨询过律师,《物权管理条例》中有规定:一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。显然,这是那家物业管理公司的小把戏。”

2010年2月,广州中院终审判决业委会胜诉,要求该物业公司于本判决送达之日起10天内撤出天字广场,将天字广场的物业管理权移交给广州市天字广场业主委员会并支持一并移交车库管理权的上诉请求。判决生效后,经申请执行,物业公司自动撤出天字广场。

各方说法

★业委员主任聂女士:

“前物业管理公司服务质量非常差,而且还利用‘小区管理者’的身份为自己谋取利益。他们在业主不知情的情况下,与上海一家广告传媒公司签订合约,在小区电梯安装液晶电视播放广告,而广告费用途也没有明确说明。该物业管理公司还侵占了地下车库,二审判决后仍不肯归还,直至业主申请强制执行,才收回地下车库。”

★广东省华南和谐社区发展中心理事长周活宁:

“现在很多业主虽然有了维权意识,但是并不明白自己拥有什么权利。业主委员会要让业主明白自己拥有什么权利,鼓励全体业主参与到小区的管理中,才能实现真正的自治。成立业主委员会的目的不是要炒掉物业管理公司,而是要维护业主的共同利益,进而使小区秩序更为井然。”

★周玉忠教授:

“根据《物权法》第八十一条:‘业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。’和《物业管理条例》第二十六条:‘前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。’本案中,业主大会决定聘请新的物业公司,业委会与之所签订的合同生效时,前期物业公司依法应当向业主委员会移交管理权。前期物业公司拒不移交的,侵犯了全体业主的物业服务方式选择权。”

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