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物管涨价的是是非非  

2012-07-17 13:13:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物管涨价的是是非非 (2012-7-17 13:11:14)分类:房产地产实务文章  标签:业主大会 物管涨价 服务合同 面积同意 物业管理 |
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注:部分内容刊登于2012年7月16日南方都市报。

 

1、没有业主大会的情况下,物管通过前期摸查(只有1.31.4两个升价选项,或不按时递交调查表则按同意处理)、上门逐户告知获取签名,超过50%业主已签名。像这样的情况下,提价是否合法合规合理?

点评: 根据法律规定,业主大会决定必须通过业主大会会议形式作出。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经业主委员会决定,或者百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求,街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。从上可知,物业公司在任何情况下均不具有召开业主大会会议的资格,其自行向业主发放物业费涨价调查表的仅属于商业调查性质,统计结果不具有业主大会决定效力。

在没有业主大会的情况下,穗价〔201099号文件规定:入住之后“物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的,实行市场调节价,由物业服务企业与业主双方依法约定,但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”按此规定,过半业主人数及面积同意涨价是提价合法的关键所在。

    问题在于正规的业主大会会议召开除依法发起外,还必须遵循提前公告、选票发放、回收统计、决定公开等法定程序,以保证其表决的真实可靠合法,违反相应程序的,业主还可请求主管部门或法院撤销。但是由物业涨价直接受益方物业公司所主导的物业费涨价调查,完全规避了业主大会会议的所有法定程序,是否真正体现业主意愿倍受争议,难免留下纠纷隐患。物业公司所谓“不按时递交调查表则按同意处理”的霸王做法更没有法律上依据,难以如实反馈业主真实态度。

2、没有业主大会的情况下,业主自己召开业主大会所调查回来的不同意调价签名表,是否可适用于阻止物管提价?

按照穗价〔201099号文件,物管涨价必须证明其调价方案已经业主半数以上人数和面积同意。业主自行收集过半面积和人数签名反对涨价的,意味着物管方宣称涨价经半数业主及面积同意存在虚假成份,此可成为推翻物管涨价成立的初步证据。但若当初表态真实,依诚信原则,业主不得在其后作出不同表示。

3、如果没有业主大会的前提下,物管需要调价,又该走怎样的程序最合理?

穗价〔201099号》文件遂规定:入住之后“物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的,实行市场调节价,由物业服务企业与业主双方依法约定,但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

4、物管说,物业管理合同/协议,在没有业委会的前提下,只需要开发商和物管签订,无需和业主签订,是否合法合理?是否每个业主都能拥有一份物业管理合同/协议?物业管理合同/协议包括哪些内容?如果合理,业主向物管提出了解合同/协议内容,物管是否能用合同/协议不在为由拖延业主的查看?

点评:物业服务对整个小区而言具有公共属性,单个业主不具有合同当事人的基本权利,如磋商权、签订权、议价权、变更权、解除权、抗辩权等。假设其为独立合同一方,众多业主约定不一如何处理也成难题。实质上,业主行使物业服务合同权利的唯一途径是通过自治方式凝聚意志,并以业主团体的名义行动,即解除合同必须出于业主大会的决定。按现行法律规定,在业主入住之前,由开发商代替全体业主签订前期物业服务合同在交楼时也会再次确认,成立业委会后由业委会签订物业服务合同。因此,单个业主是否签订物业服务合同并不影响其效力。物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。业主请求公布、查阅物业服务合同,物管应予同意。

5、若物管费已作调整,物业管理合同/协议是否该重新签订?

点评:小区入住后,原建设单位已只是普通业主,无权再行代替全体业主签约。单个业主是否签约意义不大且工作量不小,若调价方案若获得半数以上业主人数和面积同意的,调价只是对原物业服务合同价款的变更,无需再签订新的合同。

6、根据物管说法,从去年4月调价以来,至今已有九成业主自觉缴费,这能否作为事实,证明这个提价得到大多数业主同意?如果只有一成业主对提价作出反对,以目前情况,是否可以起诉物管公司,或者物管公司若追缴业主的费用,又是否能够得到法院支持?

   点评:物管涨价是否合法,应当以调价当时是否取得过半以上业主人数和面积的同意。业主之所以按照调价后的方案交纳物业费,是因为物管单方面宣称其调价已经获得半数以上业主人数及面积同意所致。若当初调价最终证实并非获得半数以上业主人数及面积同意,则可认定调价过程存在欺诈,应按原定标准执行,依消费者权益保障法规定多交部分可请求双倍返还。若当初调价方案确为正当,即使未逐个签订合同,物管也有权追索提价部分费用。

 

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