注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

我要法网

周玉忠律师博客

 
 
 

日志

 
 
关于我

购房维权不受骗,业主自治一站---www.woyaofa.net!周玉忠律师著有“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”——《业主梦业主魂》,成功代理诸如“维修资金第一案”等多起房地产、刑事、经济等全国重大影响案件,境内外媒体进行了数百次的采访报道! 原创评论文章允许网络转载,必须标明来自周玉忠律师-----我要法网www.woyaofa.net 微博:http://weibo.com/guangzhoulawyer

网易考拉推荐
 
 

任意撕毁认购书将赔偿房价涨跌损失!  

2012-06-06 09:49:28|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
 
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将于2012年7月1日起实施。 

1、第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
  点评:此条规定单方违约解除预约合同需承担损害赔偿责任具有针对性。现实中,签订正式商品房买卖合同之前,开发商一般均要求购房者签订认购书,并以此锁定购房者及决定销售策略。在房价涨跌较大及约定签约间隔较长的情况下,由仅需受定金罚制约,撕毁认购书的情况屡见不鲜。此条的实施,将为守约一方追究因此造成的包括房价涨跌所带来的损失提供了法律依据。

2、第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持

点评:《房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的的房地产不得转让,依司法解释此为管理性规范,不能成为判定合同无效的依据。《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
因此,类似未办妥房产证的条件下准业主所签订的房屋买卖合同依然有效,但是为避免发生纠纷,双方需要合理确定房地产转移的时间以及违约的处理方法。

3、第九条  出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;

(二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

(三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

点评:《物权法》第二十三条:“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。”《合同法》 第一百四十二条:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”可见,动产的交付不仅毁损、灭失风险的转移,还具有物权变动效力。依据此条,买方均主张获取所有权的,依下列顺序确定,受领交付者最优先;先行付款者次之;依法成立合同第三,这一合理顺序安排将有力减少司法上的混乱。

4、第三十四条  买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的,人民法院不予支持。

点评:《合同法》第一百三十四条:“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人。”但是《物权法》第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”物权具有绝对性,不动产如房屋所有权登记具有公示公信效力,这是保障市场自由的制度基石。如已将房地产所有权转移登记于买方名下的,任何人均有理由相信买方对此享有物权并与之交易,卖方保留所有权归于无效。

5、第二十九条  买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方主张赔偿可得利益损失的,人民法院应当根据当事人的主张,依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

点评:赔偿可得利益损失是制裁违约行为的重要制度设计,但如何确定可得利益损失额度,一直是买卖合同案件司法实践的难点。合同法第113条规定了可预见规则、第119条规定了减损规则、混合过错规则以及损益相抵规则。本解释30条补充明确了 “混合过错规则”,第31条规定了“损益相抵规则”,由此形成了可得利益认定的完整法律链条。但可得利益认定仍需要举证责任分配上的进一步完善。需要指出的是,经营者欺诈的,消费者可以依法要求双倍赔偿。

部分意见已刊登于2012年6月6日新快报。

司法解释新闻发布会:http://www.court.gov.cn/xwzx/xwfbh/twzb/201206/t20120605_177330.htm

  评论这张
 
阅读(34)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017