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抓紧制定“业主自治法”可解物管困局  

2012-05-09 09:15:23|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日期:[2012-05-09] 版次:[A02] 版名:[别评] 字体:【大 中 小】

■周玉忠

  积重已久、纠纷多发的物管困局终于引起广州市委书记与市长的高度重视,舆论为之振奋。在笔者看来,导致着一困局的根源在于业主自治的普遍性缺失,并体现在这样几个方面:

  开发商绕过招投标程序,透过前期物业将其在房屋建设销售过程中绝对强势延伸到物管领域,原本临时性过渡安排的前期物业管理几成常态。公平有序的物业服务市场一直无法形成,业主的物业服务方式选择权更是形同虚设。广大业主无法凝聚成有战斗力的业主团体,不能与物业公司形成平等博弈关系。政府对物业费的指导价管理力不从心,物业费案件倍增,法院压力巨大。物业公司直接向业主收费以及控制小区的人、财、物及资料等,反客为主获得了小区的实际控制权。公共物业及收益被侵占维权困难,公共物业事项无法议决无从执行。

  业主自治进展缓慢有多方面的原因:一是立法不足,目前立法尚未对公共物业产权范围、业主团体法律地位、业主自治便利机制,特别是如何落实政府部门指导与协助职责进行明确。各地规定虽弥补了这一不足,但不少成为行政部门的扩权法、业主自治的管制法。二是行政部门保障不足、干预无度。长期以来,个别主管部门对妨碍业主自治的行为长期无所作为,从未对拒绝履行协助义务的开发商或物业公司开过一张罚单。相反,以公告等方式粗暴宣告筹备组或业委会的突然死亡,却屡见不鲜。三是业主的自治意识和能力低下。“一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗”是业主集体维权与自治的尴尬现状。

  实践证明,“见物不见人”的传统物管理念到了必须向“以人为本”的业主自治转变的时候了。业主自治作为我国城市基层一种崭新的群众自治模式,根据立法法的规定,应抓紧制定《城市住宅区业主自治法》。

  立法应当完善如下方面:既要提升政府协助与指导业主自治的保障能力,也要防范行政权对业主自治的非法干预,如政府部门可以撤销业委会、宣告筹备组停止工作以及非本地户籍人员不得当选业委会成员等越权规定应当废除;建立将小区土地使用权等公共物业登记于业主大会名下的登记制度,并开放业主、业主委员会维护公共收益的各类渠道,防止公共权益的进一步流失;除法律、行政法规的强制性规定外,业主有权自定一切公共物业事项,包括确立与本小区相适应的议事规则等;提前启动业主自治,实现建管分离,取消前期物业管理阶段;实行业主代表大会制度或创设便利业主大会决定形成的配套制度,提高业主大会的决策效能;小区统一经费管理,实行预决算制度……

  小区业主自治,城市和谐之基。政府应将业主自治工作纳入重要议事日程,作为考核各级领导的重要指标。对于主管部门的不作为及乱作为,政府应予严厉问责。同时,应考虑将业主自治工作交由与房地产商、物业企业无太大关联,且又长期负责管理基层自治事务的民政部门主管为宜。在现有条件下,主管部门可考虑推行更便利易行的自治机制,也可尝试建立全市性的业主大会电子决策、网络表决运行平台,尽快将物业管理转入到业主自治的轨道上来。

  只有实现业主自治由业主掌握小区现在与未来,小区利益格局才会正常化,政府才能从纷繁的小区事务中脱身,当前的物业困局才会有根本的解决希望。

  (作者系广州知名律师)
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