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全面调研拿出对策修改法规严肃执法  

2012-05-08 15:03:18|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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书记市长关注物管问题之1

  就当前物业管理问题多发亟待规范 万庆良陈建华批示:

  深读指引

  积重已久、纠纷多发的物管问题终于引起了市委书记和市长的高度重视。长达近10年、并成为媒体报道焦点的物管纠纷充满血腥与残暴,阴谋与勾兑,也催生出业主自治的积极行动与探索。然而曾经在全国先行一步的广州业主自治近年来举步维艰,陷入低谷,物管矛盾愈演愈烈、日趋复杂,从物业收费、车位之争扩展到规划变更、物业收益,从业主与开发商、物管公司的矛盾演变为业主与街道办房管局的矛盾。而更令人尴尬的是,自2007年《物权法》实施后,广州至今未出台相应的下位法与实施细则,多次法规征求意见稿均引起业主专家激烈反对。问题与症结昭然若揭,期望市委书记和市长的批示能推动制度创新、立法启动,这不仅是物管问题,而且关系社会建设与社会和谐。

  就当前广州物业管理问题多发亟待规范的情况,3月21日,广州市委书记万庆良在《广州信息》第50期上作出批示,“请市府研究室会同市国土局对全市物业管理服务问题作一次全面调研,拿出对策建议”。同时,广州市长陈建华也批示,相关“《条例》(《物业管理条例》记者注)的执行必须加强监督,如不适应要提请修改。严肃执行,不留空当。”这是广州市委、市政府新一届主要领导就关乎到千家万户切身利益的物业管理问题多发情况所作的最新的一次批示。广东省政府参事王则楚表示,随着调研的开展,相信最终会找到广州市物业管理的问题所在。

  据悉,2012年《广州信息》第50期上,刊登了署名“市法院蔡峰、陈青”的文章《当前物业管理问题多发亟待规范》。3月21日,广州市委书记万庆良、广州市长陈建华分别在该文上作出了上述批示。

  3月26日,广州市国土资源和房屋管理局(下称市房管局)局长李俊夫在该局的“督办通知”中批复:“物业管理事关民生,各方关注,如何在市场价格条件下做好物业管理,请物业处具体牵头认真开展调查研究,草拟分析报告,找准问题,提出有效措施,通过扎实工作使我市物业管理上升到一个新水平。”

  为落实市委书记和市长的批示,2012年4月24日,广州市房管局协同市政府研究室召开了有物业公司和业主代表参加的物业管理问题调研会议,就目前广州物业管理出现的问题和解决办法进行研讨。有业主代表表示,物业管理和业委会的建立是关系到广州市民的民生大事,广州市委书记、广州市长的批示切中要害,让沉积已久的广州物业纠纷频发和业委会成立难等问题的解决看到了一线希望。

  物业问题普遍易成群体性事件

  据《当前物业管理问题多发亟待规范》一文介绍,近年来,广州市涉及物业服务合同纠纷案件较多,物业服务企业违规、违法操作,开发商未经招投标程序指定关联企业为物业服务企业,部分业委会、业主大会运作不畅等问题普遍存在。此类纠纷涉及人数较多,易成为媒体关注焦点,甚至易演化成群体性事件,应高度重视。

  文章认为原因在于:

  一,多数前期物业服务企业的选聘未经招投标程序,部分业委会成立欠规范。开发商经常不经《物业管理条例》规定的招投标程序,直接指定关联企业担任前期物业服务供应商,管理时间长达数年甚至十几年,业主不能参与物业服务费磋商,导致产生矛盾隐患。

  二,政府指导价被架空,物业服务收费是否过高难以认定。在物业收费的纠纷中,约90%的业主对物业收费标准提出异议。且政府指导价仅适用于未成立业委会的小区,其标准也不具有法律强制力。违反政府指导价仅导致行政处罚,对物业服务企业不能产生较大威慑力。三,物业服务合同多为企业单方提供的格式合同,为违约违规操作留下空间。多数合同关于服务内容的约定过于概括模糊,缺乏统一定义和硬性衡量标准,如服务企业擅自减少服务项目、降低服务标准,难以认定违约。此外,物业服务费利益巨大,新、旧物业服务企业因争夺物业管理权产生纠纷的现象也屡见不鲜。

  对策:街道办参与业委会筹建严禁单方提高物管费

  文章提出的解决对策包括:一,规范前期物业服务,加强对社区业主大会、业委会筹建、运作的指导和扶持。明确街道办事处组织指导成立首次业主大会会议筹备组的职责,直接参与属地范围内新建小区业委会、业主大会的筹建。对前期物业服务企业的选聘采取强制招标方式,避免前期物业服务企业与开发商的“裙带关系”导致业主利益受损。

  二,加大物业服务费政府指导价执行及相关管理力度。物业服务费调整前应取得行政主管部门的书面批复,行政主管部门作出决定前应征求业主意见……严禁单方提高物业服务标准,对违反政府指导价的行为依法进行处罚、纠正,建立政府指导价与经济环境相适应的联动机制。

  三,完善物业服务合同示范版本,改进合同审查备案制度。在示范版本中细化物业服务项目、内容、收费标准等。对合同的审查由形式审查转向对必要项目的实质审查。

  四,明确处理物业类纠纷的行政全责归属,制定具体行政部门受理涉及物业类投诉,拓宽业主投诉受理渠道。

  市房管局物业处:法规健全街道办不给力

  市房管局物业处副处长熊启林认为,广州市物业管理方面的相关法规还是比较健全的,物业公司和业主、业委会之间矛盾多、业委会成立难等问题出现的重要原因主要是在基层,如街道办事处缺少一个很好的沟通平台,似乎办事不给力。他认为,不少街道办事处认为这些工作过于琐碎不好搞,或者以不熟悉政策法规为理由而不愿意管。此外,街道办的相关工作人员调动比较频繁也是造成此类工作搞不好的原因之一,搞熟悉了法规政策三五个月,人员就发生了变动,当然搞不好工作。

  广东省华南和谐社区发展中心:市长批示一语中的,法规缺陷是关键

  广东省华南和谐社区发展中心理事长周活宁则认为,广州市长陈建华的批示一语中的,切中要害,正是由于广州相关的法规建设并不完善,出现了很多空当,才使得广州的社区物业管理、业委会成立与运作出现诸多问题。

  例如,前期物业管理的相关规定没有一个具体时间限制,使得开发商的物业公司可以长期霸占小区的管理权和长期侵占小区公共收益,短则几年,长则十几年长期独吞小区全体业主的公共收益,这种现象几乎遍及全市所有的新建小区和大型小区,是社区导致产生大量物业纠纷的根源。此外,如一味把本应由业主自主决定的事务统归到街道办、居委会以指导、协调之名而行管理之实,有违《物权法》的宗旨。而且此过程中出现了主管部门不能有效指导街道办、居委会有关工作人员的工作,同时对街道办、居委会的工作人员又缺乏足够的专业培训,经常使街道办、居委会陷于极为被动的地位。

  周活宁说,从广州的长期的实践来看,广州市相关物业管理和业主大会及业委会成立的有关法规的征求意见稿与广州的实际情况有较大的出入,总是让人感到有闭门造车之嫌,所以搞了很多年都不能出台。
■策划统筹:何姗

  ■采写:新快报记者 陈文

  三个有关物管、业委会成立法规公开征求意见曾引起激烈反对

  书记市长关注物管问题之2

  到目前为止,在《物权法》实施后的近5年间,广州市仍无一部关于物业管理、业主大会及业委会成立和选举的相关地方性法规出台。广州市房管局表示,在涉及到上述事项的管理与指导上,一直根据《物权法》和国务院、广东省的《物业管理条例》的原则性规定执行。

  2007年10月《物权法》和国务院新修订的《物业管理条例》同时实施后,全国各地以上述上位法为原则,纷纷出台物业管理、业委会成立和选举的相关法规,广州市也曾经公布与物业管理、业主大会及业委会成立和选举相关的法规《征求意见稿》,但均被专家学者与公众抨击为“与上位法相违背”,甚至是“倒退”。有法律界人士认为,这不仅凸显了相关法规的“空档”,也是造成物业管理和业委会成立运作过程中模糊地带过多、矛盾频发的因素之一。

  实际上,在《物权法》出台后,广州市房管局多次就物业管理、业委会成立等发布各类“规章、办法”的征求意见稿,主要包括《广州市物业管理规定(征求意见稿)》、《广州市业主大会和业主委员会规定(征求意见稿)》、《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》等。

  2007年4月,《广州市物业管理规定(征求意见稿)》提到广州要制定相关法规的理由时表示:“广州物业管理现行的法律依据主要是广东省1998年10月颁布实施的《物业管理条例》和国务院2003年9月颁布实施的《物业管理条例》”。“上述两部法规是原则性的条例,对物业管理中出现的一些新情况、新问题没有规定或者规定不够具体,使得一些物业管理纠纷的具体问题出现无章可循的状况,故迫切需要制定一部体现本市物业管理实际、可操作性强的物业管理政府规章。”

  三个法规六大争议直指街道办居委权力错位

  2007年4月22日,广州市房管局公布了《广州市物业管理规定(征求意见稿)》(下称《规定(征求意见稿)》)。

  争议 1

  筹备组长由居委会代表担任政府行政行为错位

  规定:要求“业主大会筹备组长由居委会代表担任”,筹备组成员由业主代表、社区居民委员会(村民委员会)代表5至11人(单数)组成。业主代表应占首次业主大会筹备组人数的3/5以上。

  社会各界指把居委会作为业委会筹备组长的规定与《物权法》的规定相违背,居委会是一个群众自治组织,很多居委会成员根本不是业主,本没有资格担任业主大会筹备组组长。

  法律专家、广州律师田子军博士也曾指出,该《规定(征求意见稿)》在理解《物权法》的私权保护上,政府有关部门的行政行为错位。“该管的不管,不该管的乱管,手也伸得太长了。”

  争议 2

  筹备时间只给3个月,未完成自动解散3个月建立业委会不可能

  规定:要求业主大会筹备组自成立之日起3个月内仍未组织召开业主大会、成立业主委员会的自动解散,不得行使业主大会筹备组的职责,由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会(村民委员会)按照前一条款的规定重新指导成立业主大会筹备组。争议:当时就有法律界专家指出,有些社区已经成立了8届业主大会筹备小组,业委会成立的工作开展了10年,可是到现在还没有成立起业委会。“随便贴一个什么公告都至少要15天的时间,3个月组建起业委会简直是不可能的事情。”

  2009年9月4日,广州市房管局公布了《广州市业主大会和业主委员会规定(征求意见稿)》,(下称《业委会规定意见稿》)。

  争议 1

  提出建立“联席会议制度”业委会或被架空及取代

  规定:物业管理区域内,应当建立由街道办事处(乡镇人民政府)牵头,属地国土房管部门、居民委员会(村民委员会)、司法所、辖区派出所、相关职能单位、业主委员会(业主代表)、相关物业服务企业参加的联席会议制度,协调解决物业管理中的重大事项。

  争议:有法律界人士认为该规定法律依据模糊,与《物权法》原则不符,《物业管理条例》中也无类似规定。

  周玉忠律师就此分析,政府各个部门与居民委员会的强势联合可能会推进业委会的成立与建设,但同时也必须看到业委会存在着被取代及架空的现实风险,如何保证政府既履行职责又不非法干预是促进小区和谐、化解物业困局的重大课题。

  争议 2

  业委会到期立即转权居委会居委会与业委会互不隶属无权代管

  规定:现任业主委员会期限届满仍未产生新一届业主委员会的,原业主委员会应将印章、收支账目、档案资料以及财物等移交给属地的居民委员会(村民委员会)暂时代为保管。未按时移交的,由属地国土房管部门责令限期改正,并给予警告。”

  争议:时任广州市政协委员的吴名高介绍,当时根据广东省的《物业管理条例》规定,此条规定无上位法依据。且由于居民自治组织与业主自治组织互不隶属也无行政领导关系,代管无从谈起。

  街道办权力加强受批评

  在《广州市业主大会和业主委员会规定(征求意见稿)》不了了之两年之后,2011年11月21日,广州市房管局又公布了《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》(下称《规则征求意见稿》)。

  该《规则征求意见稿》一经公布,被广州一些专家和业主指责为“业委会成立管制法”,与《物权法》原则性规定不一致,可用“落后与倒退形容不为过”。它甚至比2009年的《业委会规定意见稿》更甚,规定街道办不仅要担任业主大会筹备组组长外,还规定街道办拥有可以撤销业主代表资格的权力。但是,对街道办等部门在此过程中担负的责任却只字未提。

  争议 1

  街道办可取消业主代表资格只有非业主才可被取消资格

  规定:筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的,由街道办事处(镇人民政府)取消其业主代表资格。

  争议:多位法律界人士认为,筹备组组长应由推选人数较多业主担任。经查只有非本小区业主的才可被取消其业主代表资格,由街道办取消业主代表资格也无法律依据,容易造成新的矛盾。

  争议 2

  业委会半年未成立筹备组解散只会浪费筹备资源

  规定:筹备组自成立之日起6个月内,未能组织召开首次业主大会并选举产生业主委员会的筹备组自行解散。同时,筹备工作开始后,首届业委会诞生之前,由居委会代行业委会职责。

  广州灏盟物业咨询公司总经理、物业问题专家习建华认为,《物权法》和《物业管理规定》均无类此规定,筹备组任务没有完成就“宣告死亡”只会徒然浪费筹备资源,使得业委会的成立难退化为筹备组的成立难。如果坚持此规定,作为房管局街道办就必须问责。

  市房管局:国家和省已有法规,广州无需再制定

  《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》还在完善修改不多谈到当时上述规定、规则不能出台的原因时,广州市房管局物业管理处的官员对新快报记者表示,随着国务院和广东省新的《物业管理条例》的出台,广州市相应规章(征求意见稿)中的新亮点和新思路已在上面的法规中得到体现了,故而无需再搞一个广州市的物业管理规定了。

  2011年11月公布的《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》,在征询了意见之后,目前还在修改、完善之中,之后才能交给市法制办审查,并提交给市政府。他表示,修改的地方不会很多。
书记市长关注物管问题之3

  华南和谐社区发展中心调研报告送万庆良陈建华称:

  致书记市长公开信称物管问题到了非解决不可地步

  昨天,广东省华南和谐社区发展中心(下称华南和谐中心)将一份名为《广州市物业管理问题频发根源的分析与对策建议》的调研报告分别寄送给了广州市委书记万庆良和广州市长陈建华。同时,华南和谐中心还将这份调研报告送到了广州市委办公厅。调研报告认为,广州市相应立法严重滞后,应按照市委书记和市长的批示,立即启动相应规则、规章的建立,堵住物业管理和业主大会及业委会成立中的各种漏洞。在同时附上的“关于呈交《广州市物业管理问题频发根源的分析与对策建议》的调研报告致万庆良书记、陈建华市长的公开信”中,华南和谐中心表示,他们对广州物业问题的批复,“对于物业服务行业乃至全市人民来说都是一个福音,因为物业管理问题一直困扰着市民、困扰着民生大计,可以说到了非解决不可的地步了”。

  该调研报告指出,由于广州市主管部门既不及时出台物业管理方面和业主大会及业委会成立方面的实施细则,又没有建立健全相应有效的指导和协调机制,导致业委会成立难和物业纠纷频发,老百姓怨声载道,被称之为广州市民生问题的老大难。

  华南和谐中心是2011年初广东省民政厅批准成立的具有法人资格的非营利性民间组织,致力于动员广大业主积极参与小区的建设和管理,促进物业管理市场的健康发展。昨天,广州市委办公厅相关领导约请华南社区和谐中心理事长周活宁等人到市委办公厅了解情况。华南社区和谐中心理事长周活宁表示,今年年初,华南和谐中心就广州市的物业管理纠纷和业委会成立难的问题展开调研,多次召开有物业公司、业主、专家学者参加的座谈会,并陆续走访和接访了近100家小区了解实际情况后形成了此份调研报告。

  周活宁介绍,此份报调研告经过多次讨论、修改,最终他们决定把这份调研报告呈送给万书记和陈市长参考,希望他们能够全面掌握广州市物业服务和业委会成立方面的基本情况。

  房管局街道办不作为乱作为

  就《广州信息》第50期上关于《当前物业管理问题多发亟待规范》中介绍的前期物业不规范甚至强行进行前期管理时间长达数年甚至十几年、物业收费的纠纷多、业委会成立难、新旧物业争夺物业管理权纠纷等问题,该调研报告认为目前广州物业管理问题频发和业委会成立难,相关管理部门与机构难辞其咎:

  1行政执法形同虚设。广州市房管局基本未按国务院《物业管理条例》第24条关于倡导建管分离的原则去处理前期物业服务积累的大量遗留问题,也未按规定对任何违规企业进行过实质性的行政处罚。某些前期物业服务企业违规后,或者业主选聘新的物业公司后不肯退出市场,甚至明目张胆挑战法律,拒不让新签企业进入小区接管。房管局往往坐山观虎斗,让违规企业逍遥法外。

  2法规出台不积极:由于广州市房管部门对落实相应法律法规缺乏足够的认识,既不及时出台相应的实施细则,又没有建立健全相应有效的指导和协调机制。

  3不作为:有的区国土房管部门、街道办推诿、敷衍不作为,如房管部门明明掌握着小区业主的基本情况,但不主动提供给筹备组,使筹备工作难以开展,业委会成立难,对此承担指导和协助职责的政府主管部门难辞其咎。

  4乱作为:在业主启动组建业主大会和业委会程序后,主管部门和街道领导随意叫停余下的程序,使筹备组工作夭折。

  业主共有物业被侵占严重

  报告认为,在《当前物业管理问题多发亟待规范》中没有提到的业主的共有物业被侵占的问题也十分严重,也是与物业公司产生矛盾的主要原因之一。居民住宅小区共有物权被代表,共有权益流失严重,小区公共部位和设施的管理维护将难以为继。目前广州市大部分小区的这部分收益大多被物业服务企业私吞。原因在于:

  1对物业公司侵占小区业主公共物业行为,政府主管部门没有加强监管。

  2房管局对各小区公共分摊部位和公建配套设施不予行文确认和公示。

  3对业主居民索取本小区住宅清册和业主名册不提供方便。

  ■专家视点

  程磊律师:街道办指导业主自治不专业政府可向社会购买法律服务

  街道办事处承担了大量的社会管理工作,非常繁忙。在广州市,由于街道办事处人手不够,对物业管理、业主自治相关法律、法规规定了解和熟悉的人员并不多,导致在实际中履行“监督和指导”职能时并不专业。

  在这方面,可以由政府向社会购买法律服务,由专业的社会中介服务机构,如律师事务所、社会团体提供相关的法律服务和技术支持,引导业主委员会合法、理性开展工作。北京市和上海市已经出现了类似的培训机构。如北京市住建委正在培育民办非赢利组织——业主大会辅导中心,为业主大会的组建和规范运作提供专业指导。

  建议:物管费涨价必须“双过半”

  在谈及解决这些问题的对策与办法时,除了《当前物业管理问题多发亟待规范》一文中提到的对策外,调研报告建议:

  行政管理,将市、区两级国土和房管局目前统管物业公司与业委会工作的物业管理处分成物业服务企业管理处和业主大会和业委会工作指导处两个独立的职能处。

  同时,把街道办中的对业主大会和业委会指导工作统一交由街道办民政科负责,改变广州目前街道办中既有民政科负责,也有公共事务有科、城管科、办公室等部门负责的混乱局面。

  共有物权,建立明确的规章,责成房地产主管部门尽快对广州小区公共部位和公共设施进行测绘、确认和公示,建立小区共有物权档案制度(档案同时存放业委会和街道办)。建立房管部门应免费向小区业主大会和业委会筹备机构提供小区清册和业主名册的制度,为业主居民组建业主大会和业委会提供一切方便。

  物业管理,明确制定规章,建立物业公司第三方中立评估机构鉴定制度。组织各小区全体业主居民对其小区的物业服务企业进行考评,并请第三方中立评估机构进行鉴定,对通不过测评的企业进行行政处罚直至取消其执业资格。对没有建立业主大会和业委会的小区都要定期委托第三方中立评估机构组织业主对物业服务企业的资格进行评定。

  在物业收费,建立健全物业费浮动管理机制。物业服务企业提出涨价必须征得业主“双过半”投票通过,并报政府物价主管部门批准。应当明确物业服务企业采取业主不投票便视为同意涨价的做法一律视为无效。

  业委会成立,尽快研究制定行之有效的组建业主大会和业委会的法律法规实施细则。

  街道办:缺乏专业知识人手管不好

  针对《当前物业管理问题多发亟待规范》一文中建议“明确街道办组织、指导成立首次业主大会会议筹备组的职责,直接参与属地范围内新建小区业主大会、业委会的筹建,提供业务培训和技术支持,引导业主以业委会为主体进行集体谈判,理性协商、合理解决纠纷”等建议,广州多家街道办事处相关负责人表示,让街道办管业委会的事缺乏专业知识和人手,一般管不好,按照法规要求他们只能协调、配合。

  嘉禾街街道办:

  不是主管部门只能配合

  白云区嘉禾街道办事处党工委书记陈冲表示,在法律上,对于社区的物业管理和成立业委会的事情,街道只有协助、配合主管部门的工作,因为法律没有赋予街道办事处过多参与这些事务的权限。

  他表示,街道办的工作有二三十项之多,事务繁杂,人手紧张,对于物业管理和业委会事务也不专业,对于物业公司和业委会的工作,给街道办配了很多的任务,实在是无从下手。

  洛浦街道办:

  法规不健全,街道办也协调不了

  番禺区洛浦街道办公室主任表示,洛浦街道涉及的人口有10多万人,物业管理、业委会的工作又涉及到很多部门,并不是街道办可以单独完成的,特别是法规上不完善的地方很多,街道办其实很难做。物业管理和业委会筹建是专业性很强的工作,既繁琐又牵涉到不少部门,凭借街道办有限的人员和能力,给予过多的任务并不能做好工作。

  还有对物业公司的监管,街道办基本无法可依。但如果房管部门认为街道办应搭建这个平台,街道办只能把产生矛盾的物业公司、业主把双方叫来开个会,具体引导业主和物业公司谈判的职责还是要依靠房管部门的专业人士来解决。特别是一些物业公司管理很差,业主意见很大,街道也只能协调,依据法规,应由主管部门协调或者处罚,街道办不是主管部门很难管理物业公司。

  林和东街道办:

  业委会选举期间街道办换人

  有的街道负责人员频繁更换,限制了对业委会工作长期有效的指导。

  天河区林和街的业委会成立指导工作是由城管科负责的。在去年年底更换了科长,而在此期间恰逢天河东小区筹备成立业委会,于是就出现了一届业委会选举历经两任街道办主任指导。

  上一任街道办城管科黄科长在去年接受新快报记者采访时曾表示,从2007年从天河区国土房管局接手监督业委会成立工作至今,林和街一直根据广州市《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知》(穗国房字【2004】756号)文件指导小区成立业委会。

  而黄科长离职之前,仅完成了批复同意成立业主大会筹备组的工作。李科长上任后,接力完成了业委会选举接下来的流程。李科长告诉记者:“我们街道全程参与了业主大会选举,充分尊重业主意愿。召开业主大会时,业主曾对居委会的工作有些不理解,后来是由街道调解委员会解决的。”谈到街道的指导工作,李科长坦言上一任黄科长做得比较多:“我刚刚接手工作不久,也还是要多学习的。”
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