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建议广州市人大常委会对市政府和市法院落实物权法进行专项监督  

2012-05-15 10:04:44|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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建议:公布调研结果
日期:[2012-05-15] 版次:[A09] 版名:[深读新闻] 字体:【大 中 小】

 

■番禺大石桔芳院,未经业主委员会聘任的物业公司保安在小区门口站岗。新快报记者王小明/摄(资料图片)

 

■2008年11月3日下午,《广东省物业管理条例》修订立法听证会在省人大常委会会议厅举行。200余名参与人员展开了激辩。新快报记者宁彪/摄(资料图片)


  ■策划统筹:何姗
  ■采写:新快报记者 陈文
  书记市长关注物管问题之部门回应2
  业主物业公司专家称实际情况与房管局回应相去甚远建议:公布调研结果
  对于广州市房管局就新快报5月8日报道的“书记市长关注物管问题”作出的回应,不少业主、专家表示,这份回应房管局自我感觉良好,而实际情况却与之相去甚远:物业公司招投标专家由物业企业人员垄断,提高物业费必须“双过半”的要求并未严格执行,业主选聘的新物管因旧物管不退出而纠纷的事件屡屡发生,房管部门对业委会成立指导不规范,甚至发生有的居委会公开反对成立业委会的咄咄怪事。华南社区和谐中心呼吁,为进一步落实市委书记市长批示市房管局有必要并公布调研结果,接受社会各界的监督。
  华南社区和谐中心理事长周活宁表示,在提到物业管理行业发展状况时,市房管局使用的数据都是物业企业的情况,而只字不提作为物业管理市场的主体,业主、业主大会和业委会的生存和发展状况。这种本末倒置的做法严重抹杀了业主在物业管理中的主导地位,使“管理在先、业主在后”的错误逻辑更加合法化。
  ★物业招投标
  招投标专家由物业企业人员垄断规定没有执行,房管局不理投诉
  知名律师周玉忠指出,目前的物业服务招投标专家由物业企业人员垄断。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十八条规定:“评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。”
  在广州市,54名物业招投标评标专家全部由当地物管协会及物业企业人员担任。在这种情况下,若按此进行物业服务招投标,则法律所赋予业主的物业服务选择权被变相剥夺。
  “广州市房管局的规定,并没有得到执行。”位于番禺区的珠江花园最近突然换了物业公司,业主何先生说,事前根本没有进行任何公开的招标工作,新来的开发商就直接把自己的物业公司安排进了小区。
  何先生说,我们立即打电话向区房管局反映,但是没有任何回应。
  ★物业收费
  提高物业费须“双过半”没有执行业主投诉,房管局不理不睬
  祈福新邨业主魏先生认为,2010年8月1日广州市物价局会同市房管局推出《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》和《广州市住宅物业服务收费参考标准》,不仅形同虚设,而且带动了物业公司的新一轮涨价风。去年4月,祈福新邨物业公司要涨物业管理费,最高涨了30%。在没经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”同意的情况下,以不来填写反对意见书就算业主同意为由成功宣布涨价。在我们去投诉后,市、区房管部门却不理不睬。
  广东省政府参事王则楚指出:事实上,近两年来调高物业管理服务收费所引起的纠纷不断,就是这个只知道转发上级要求,而没有任何贯彻实施办法的《通知》,引发了业主被代表的大量纠纷。因为它根本没有按照住建部2009年12月发布并实施的文件要求召开业主大会来表决是否同意提价。
  ★物业服务合同
  公共收益公共设施处理没有条款
  广州市灏盟物业咨询公司总经理习建华认为,从广州市公布的前期物业管理公司的服务合同看,不管是否通过招标而来的物业公司,合同内容基本都是偏向开发商的利益,这应该改变。
  首先,合同中完全没有业主公共收益如何处理和分配的条款。
  其次,公共附属配套设施如何使用和经营也没有明确的条款。
  在物业服务合同制订中,业主完全失去了话语权和选择权,为日后业主与开发商和物业公司产生纠纷埋下了种子。
  ★业委会成立
   房管局指导无规范居委会反对成立业委会
  海珠区穗花新村业委会主任黄秉禧说:市房管局说今年的工作重点在协助、指导业主大会方面下功夫,为基层提供指导支持等等,实际不是这么回事。黄秉禧说,我的亲身体会是房管部门与街道办职责不清,随意设置障碍,没有一个规范执行标准。
  他说,穗花新村六幢高层大楼业主委员会自1990年成立至今已有22年历史,曾在区民政局注册登记、领照。2002年归区房管局管理。
  穗花新村第四届业委会换届筹备组去年6月开始启动,9月召开了业主大会通过了大会《议事规则》等,并上报区房管局和街道办,他们没有异议。
  但十多天后,海珠区房管局突然口头通知要求我们按照“首届业主大会筹备组形式”成立业主大会,这等于要重新再搞一遍选举,导致业委会至今没搞好。这种无视业主投票通过的《议事规则》,没程序化、规范化可言。
  集贤苑教师新村业主陈先生反映说,我们小区不久前部分业主发起成立业主大会筹备组后,物业公司也同时组织召开一个“业主座谈会”邀请居委、建设单位等方面参加。在会上,居委会主任竟然说:“现在物管公司管理得不错啊,你们业主以后有事直接向物业公司提就行了,不用成立业委会了!”居委会主任公开反对成立业委会,让我们愕然。
  广州灏盟物业咨询公司谢小毅介绍,经过我们的调查发现,一些物业公司操纵业委会选举很普遍。为了物业公司的长期利益,物业公司就安排一些有利益关联的业主成立业主大会筹备组,不管社区大多数业主的反对,强行发公告、做选举票,物业公司组织开票,根本不用经过业主大会,业主委员会就成立了。最荒唐的是这样的选举结果基本都能在街道办事处获得备案。
  ★行政执法
  旧物管不退出不管
  没有开发商背景物管公司难发展
  物业公司总经理罗先生介绍说:去年初,我们的物业公司经过业委会的招标程序,获得了广州一小区的物业管理权。“但是,旧物业公司就是不肯离去,我们根本不敢去接手,交涉了多次也没有用。”
  按照规定,旧物管不如期退出,主管部门应该给予处罚,但主管部门不但不处罚,反而来做我们的工作,让我们为了社区稳定要忍让。罗先生说,主管部门应该严格执法,而不是和稀泥。如果执法不严,我们这样守法经营,依靠良好的服务取胜、没有开发商背景的公司就很难发展。由于正常的市场竞争不充分,导致物业服务质量不高,阻碍了物业行业健康成长。
  法律专家称:部门文件不属于上位法
  就市房管局对业委会成立立法问题的最新解释,以及坚持认为《广州市业主大会和业主委员会指导规则》(下称《指导规则》)中争议较大条款有上位法依据,而对于上位法没有规定的内容,则是按照合理性原则制定的解释,广州多位专家、学者和业主纷纷提出批评与修改建议认为,市房管局对上位法的理解不仅有误,《指导规则》也已偏离了《物权法》规定的“指导和协助”精神,如匆忙出台势必成为业委会管制法,将造成更多的纠纷矛盾,为此呼吁进行更多的讨论与听证。有法律专家介绍,早在2007年与2009年市房管局曾两次希望就物业管理与业委会成立问题制定相关规则,在其主要内容遭到广泛批评与质疑之后不了了之。
  但市房管局把立法失败归结于在《广东省物业管理条例》中已体现其主要精髓和亮点,广州已无需再立法。而去年11月市房管局再次启动《指导规则》的立法,却又说这是广州的需要,其讲法前后矛盾,《指导规则》的制定应该进行广泛的建议征询甚至听证,并将征询结果公之于众。
  下接A10

 



 
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