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如何应对房屋质量门?  

2012-03-15 13:13:49|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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          ——3.15搜房网大话地产“假如您的房屋深陷‘质量门’”访谈

    一、商品房在交付业主使用时“已经”经过相关部门的验收,但房屋质量问题依然常见于市场,您认为,问题出在哪儿?

 房屋竣工验收由开发商组织、勘察、监理、设计和施工方各方对验收合格有着共同的利益追求。如果房屋建成后归开发商自用,这种验收制度本身是没有问题的,但是对于开发商而言,房屋不过是赚钱的道具,所有权在其手上倒腾一下即流转出去,因而其对房屋的永久质量并不象购房人这般关注。再有购房人缺失检测房屋质量的技术、手段与设备,甚至建设过程的隐藏质量也不是通过交付验收可以发现,因而开发商在交付房屋时只要取得法定合格文件,购房人是难以有能力对质量提出否决。目前这种验收制度完全将房屋质量的最终消费者排除在外,只能靠其自我约束及政府监管。一般而言,重大质量事故法律责任严重,他们一般不敢越雷池。但对于小的质量瑕疵会视而不见。房价的持续上涨冲淡了人们对于房屋质量问题的关注。由于不愁销售,其在追求完善房屋质量和实现交易公平上没有动力。但若房价下跌,质量问题将裸奔。

  1999年10月1日《合同法》 第二百七十九条:建设工程竣工后,发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的,发包人应当按照约定支付价款,并接收该建设工程。2000年1月30日国务院《建设工程质量管理条例》第十六条:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”2003年2月27日,国务院《关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》(国发[2003]5号)76号)已经将“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准”列入第二批取消的406项行政许可(第76项)之一,同时根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(建设部令第78号)的规定,将“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案”定性为“告知性”备案。建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)施工单位签署的工程质量保修书;(五)法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2004年,广州市取消了入住前的综合验收制度。该制度取消后,一些开发商将不具备基本生活、居住条件的,如永久水电、煤气、通信、通邮、道路等均未完成的,甚至尚未竣工的商品房就交付使用,损害了业主权利。2010年广州市城乡建设委员会推出《广州市住宅工程质量分户验收管理试行办法》第二条:本办法适用于本市行政区域内住宅工程质量分户验收以及与之相关的行政管理活动。分户验收,是指已按设计文件及合同约定完成全部工作量的住宅工程在竣工验收前,由建设单位组织施工、监理、设计等单位依据国家现行的相关工程质量验收标准、规范和经审查合格的施工图设计文件等,对每户套内的观感质量和使用功能所进行的专项质量检查验收活动。

房屋质量问题还有如下因素:1、根据《民用建筑设计通则》,住宅属于“普通建筑和构筑物”,设计寿命为50年(而住宅土地使用权出让70年, 20年土地出让金白交),那么基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程保修50年,且由于均未投保工程质量保险,几十年后施工企业或开商不存在时,谁来负责将是一个大问题;2、目前对室内环境的设计只限于采光、通风、保温、隔声、防热,并无空气污染的防治指标。3、开发商借用强势地位,通过霸王合同条款将应由自己承担的质量责任免除,如规定装修装饰不符、室内污染等规定为不影响交楼甚至规定因此影响居住也不得退房等;4、业主入住之后,特别是保修期过后,由于业主自治的缺失,公共部位的质量保障将无人负责,形成真空。

 

二、装修污染一直是房屋质量问题中比较严重的问题之一,安信地板的曝光,使消费者对装修污染更加忧心忡忡。请问,在面对装修污染时,购房者处于什么样的角色?他们是否有能力去解决这个问题?

    面对装修污染,购房者肯定是受害者,必须通过与开发商协商或者拿起法律的武器来维护自身权益。

  解决的方法在于:首先当然最好是将空气质量标准列入约定的交楼条件,但这在现行法律无强行规定的情况下,只能通过集体购房平等协商来实现。二是发现空气质量存在问题时,及时检测要求完善及索赔。业主本身不是专业的检测机构当然无法自行检测,但只要有足够的警觉性和团结意识,就有维权成功的希望。
《室内空气质量标准》对室内空气的各项指标均有详尽规定,如规定甲醛一小时均值不得超过0.1mg/m3

三、如果房屋入住一段时间后,出现天花板漏水问题,业主在寻求解决的过程中,经常出现物业开发商和相关业主互相踢皮球情况,导致问题久久不能解决。请问产生此类纠纷的原因有哪些?业主应该如何解决?

产生此类纠纷的根本原因主要有两个方面:一是房屋本身的质量有问题;二是楼上的业主不当装修或侵权所导致,三是保修期后正常使用下的功能老化。业主解决的措施主要分为以下几种情况:

1、建设单位与购房者存在商品房买卖合同关系,购房人可向建设单位直接主张保修责任。但从建设工程合同及建筑保修制度角度看,保修期内应由施工单位承担责任。在正常使用条件下,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。实践中,开发商一般会委托前期物业公司履行这一义务,迟迟未能解决的可以索赔。

2、根据物权法,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。因此,楼顶漏水时,相邻各方应互相给予方便,协助维修。拒绝提供协助或因协助造成损失的,应予赔偿。

3、住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。楼板属于住宅共用部位,保修期满外应通过申请维修资金解决。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,由物业服务费中支出。物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,如是楼上业主过错导致的,其维修、更新费用由责任人承担。

四、目前,广州不少开发商为了促进成交开始“裸卖”商品房,您认为此种现象对房屋质量问题有没有直接影响?

   “裸卖”商品房可以避免表面装修后掩盖房屋的内在质量,也可以避免开发商装修方面的质量问题,但是“裸卖”也只能解决一部分房屋质量问题,重大的内在质量问题是经年累月之后才暴露出来的,所以“裸卖”商品房也只是治标之策,只能解决一部分房屋质量问题。

   国家鼓励出售一次装修到位的商品房。有的开发商也是借此逃避限价令,最终交付的仍然是装修房,只是将装修合同另行签订。但是需要注意的是,开发商只有销售房屋的许可及开发房屋的资质,并无装修房屋的资质,其特意格外签订装修合同的行为存在一定的法律风险,对于购房而言,等于将数额较大的装修部分款项游离于房价之外,一旦因此追究开发商责任,计算的基数就小了许多。当然,如果真的是毛坏交楼,购房人需要注意的是整个小区的装修乱象将可能持续较长时间。

五、有言论表示,为了减少房屋质量问题,建议取消商品房预售制,您认为此举对提高房屋质量是否有效?

取消商品房预售制可以有效遏制房屋销售方面的货不对板情况,购房者也可以及时发现房屋的表面质量问题,可以决定是否购买有表面质量的房屋,不至于因为购房者已经交清房款而陷入被动的局面,但是房屋的内在质量并不能通过现房销售就能立即发现,还必须通过其他措施加以保障,比如提高房屋的设计标准、购房者代表参与房屋的分户验收、增加开发商的违法成本等等。包括房屋设计标准的提高,房屋质量保险的推行,房屋交易公平的实现,维修资金的到位以及入住之后通过业主自治,实现全体业主当家作主的愿景等等,只有如此,房屋的质量才会有长久保障。

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