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无业主自治的酬金制只会让物管旱涝保收  

2012-12-25 09:34:11|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日期:[2012-12-25] 版次:[A04] 版名:[广州热评] 字体:【 中 小】

■周玉忠

  日前由广州市政府法制办主办的《广州市物业管理办法》立法公众座谈会上,20位代表就四个议题各发表了意见。在此,就此几个议题,再做一番延伸。

  首先,业主有权要求政府履行指导与协助义务,但这并不等于有关部门的指导与协助是业主大会成立、业委会选举合法的前提,更不是限制业主自发筹备的理由。如果有关部门等真心实意提供协助与指导,其参不参与筹备组或担不担任组长并不重要。若其越权干涉,这倒是一个非常有利的条件,此完全可能导致筹备停滞或夭折。

  为此,要么规定筹备组中政府、建设单位及居村委会代表不具有表决权,使其回归旁观者、中立者、指导者的位置;要么规定经业主代表多数同意可罢免筹备组长或就筹备事宜作出决定,确保筹备工作如常进行。业主自治是目前最具现代政治元素的领域,立法所要解决的是让一盘散沙的业主方形成内部自治外部独立的平等主体,并参与到利益平等博弈过程中,实现社会自治与市场调整的完美结合,平空猜测积极参与人员的私心并无任何必要。

  其次,设立业主监事会确是一个新设想。不过,当前业主自治尚处于起步状态,业委会成立比例极少,即使业委会得以成立,能够将公共收益等经济大权掌握于业主手中也不多见。现有法规已有业主大会、业主监督业委会的制度安排,如何有效落实业主的监督权,比重新设立一个监事会更为实际。根据物权法,业主大会可以根据小区实际情况自行设立业主监事会,因而并无立法紧迫性。目前,业主对业委会尚且认识不足,再冒出一个监事会恐怕会引起思想上、行动上的混乱和自治成本提升,出现适得其反的效果。

  另外,对前期住宅物业收费规定实行酬金制并不可行。收费模式是物业服务合同的核心条款,强行规定单一收费模式侵犯了业主的知情权和选择权。在业主自治无法有效运作的情况下,由于无法考核成本及监督合同履行,酬金制的收费模式更是脱离实际。在侵占公共收益普遍存在、物价飞涨导致涨价此起彼伏的新情况下,酬金制的最大作用或许是让物业公司实现旱涝保收。在业主大会未能成立的条件下,物业公司所主导的单方调价调查规避了业主大会决定作出的所有法定程序及监督救济渠道,是否真正体现业主意愿备受争议,难免留下纠纷隐患。既然规定单方调价亦需经小区半数以上面积和人数同意,而这也是业委会成立的条件,不如规定物业费调整只能在业主大会成立后进行。因此,酬金制本身无所谓好坏,只有在业主自治条件下实现物业服务采购的市场化,物业费的价格调整才真正走上市场轨道。

  物管问题是焦点中的焦点,也是难点中的难点,涉及面广影响巨大。在立法过程中,市人大应重新推出法规草案,更应在人大举行立法辩论会,开创民主立法先河。

   (作者系广州知名律师)
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