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专家建言物管新《办法》:建管分离实现业主自治 监事会莫强求  

2012-11-27 20:52:46|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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专家建言物管新《办法》:建管分离实现业主自治 监事会莫强求

http://www.dayoo.com/http://www.dayoo.com/ 2012-11-27 16:39来源: 大洋网 网友评论 (0)
新闻摘要: 北京盈科律师事务所律师周玉忠认为,广州物业管理的短板与房地产行业的发展不平衡应引起重视,立法完善是当务之急。建管分离实现业主自治是化解物管困局的根本出路。

大洋网讯(记者 方浩娜)可以电子表决举行业主大会,业委会成立后还要成立监理会……近日,市法制办就《广州市物业管理办法》(以下简称《办法》)向社会征询意见。今日(27日)的《民意圆桌会》上,广东省华南和谐发展中心主任周活宁分享了自己所在小区的业主自管自治实现物业服务的经验,北京盈科律师事务所律师周玉忠认为,广州物业管理的短板与房地产行业的发展不平衡应引起重视,立法完善是当务之急。建管分离实现业主自治是化解物管困局的根本出路。周活宁还建议,《办法》中提出的成立监事会不能作为强制要求。

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现状:立法完善是物业管理当务之急

节目中,长期关注物管纠纷的律师周玉忠分析了广州现阶段物业管理的现状,“总结起来是,一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗、一不小心就挨打。由于业主委员会外部法律地位不明确,也导致外部主体的虚无,一是内部的溃散,二是外部的虚无。”

周玉忠称,广州曾经是房地产繁荣地区,也是物业管理的先发地区。在八、九十年代,无论在立法和实践方面都领全国之先河。但是近年来与房地产的快速发展和获取暴利的快感相比,政府对物业管理这种长期消费却重视不够,业主的组织建设和维护,在大城市中处于相对落后的状态。物业管理的立法和实践排头兵的位置已经旁落了。番禺区经过五年的努力,业委会的数量居然下降50%。广州本来是房地产行业繁荣之地,是房地产商的大本营,在这样的状况下,物业管理的短板的确应当引起全社会的反思。立法的不完善应当得到纠正,也是当务之急。

经验:业主八年自管自治实现物业服务

有“业主自治第一人”之称、广东华南和谐发展中心主任周活宁在《民意圆桌会》上介绍了自己所在小区的八年自治经验。

周活宁认为,小区自治的关键是业委会运作透明,并得到业主的授权,“为什么出现业主‘搭便车’的状况,这与物权认识不清楚有关,业主的自我意识觉醒很重要。从小区运作到现在,自我管理的过程中请不请物业管理公司不是问题的主要方面,问题的关键在于小区业主能够共同决定小区的共有物业前途,包括小区物权的维护、公共收益和公共资产的管理和利用,这些都构成了小区持续发展的物质基础。这个物质基础由业主大会授权的委员会授权管理,我们小区八年的运作经验证明,对于继续采用物业管理公司管理的小区也是适用的。”

周活宁介绍,自己所在小区自治的核心是所有的业主都要把管理费交到业委会手中,而不是物业公司,这是国外通行的规则。“由于业主委员会收费,八年来没有一个业主欠一分钱。现在物业公司管理的小区,很多业主拖欠钱,一方面是因为对物业公司的管理不满意,另一方面由于信息不对称,有的业主交了,有的业主没交,由于物业公司担心多数业主知道少数业主不交,会产生羊群效应,引起业主不交费,于是不公开信息,造成了恶性循环。”

“首先要体现业主的权益,又能够同时使所有业主的义务得到体现,我们提倡权益共享,责任均负,这个原则贯穿在我们小区业主委员会管理的模式当中,而不是强调我们小区是由业主委员会或业主自管的特点。”周活宁强调。

律师周玉忠则认为,周活宁介绍的业主自管实现物业服务模式往往适用于规模较小的小区,规模较大的小区还是要聘请专门的物业服务公司提供相应服务。业主自治的核心是实现主权在我,物业服务方式由业主决定。

出路:业主自治的普遍成立和有效运作

如何破业主一盘散沙的物业管理困局?律师周玉忠认为,在这种状态下最需要解决的是将一盘散沙的业主凝聚成有战斗力、有警觉性的团队。业主自治的普遍成立和有效运作,是化解物管困局的根本出路。

周活宁提出,大多数市民有一个误解,好像物业管理的主人是物业管理公司,什么叫物业管理,指业主聘请物业公司进行的管理。这一定程度上解释了物业管理的主人是业主。按照《物权法》有关规定,一个小区的物管首先是业主可以自管,二是聘请物业管理公司,三是聘请经理人。

评论员万庆涛则认为,开发商和物管的关系,假如法律规定开发商不得聘请物业管理公司,就不会产生“前期物业管理公司”之类的遗留问题。

对此,周活宁提出,房地产开发商对物业管理公司的选择招投标,还是不彻底的做法。在《物业管理条例》里有明确规定建管分离,建设单位和管理单位相分离的,建设方建好楼盘后交到广州市的招投标办招标的物业管理公司,而不是由房地产开发公司进行招投标,这样从源头上杜绝了寻租或包办。

建议:成立监事会不能作为强制要求

针对此次《办法》草案中提到的“业主大会可设立业主监事会,履行业主大会赋予的职责,代表全体业主监督业主委员会的工作”规定,周活宁在节目中建议,成立监事会不能作为强制要求,更适宜作为一种倡导性的规定。

周活宁分析认为,成立监事会是从运作业主委员会过程中的一个比较有亮点的经验,作为亮点只能是业委会规范的方向,但不能作为业委会组建的门槛。现在很多业主还处在“搭便车”的阶段,有几个热心的精英分子进入到业委会已经很不容易,在此过程中如果不尽量减少业委会成立的障碍,反而要增加门槛,会更加制约业委会的成立。培养业主进入小区事务的治理是个漫长过程。

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(编辑: 舒 旷)

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