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物业管理立法应当以业主自治为依归  

2012-11-27 15:31:47|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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@我要法网: http://t.cn/zjGPZpT大洋网《物管新办法是不是“办法”》:前期物业服务应当更名临时物业服务确定最长期限;物业管理办法应更名为促进业主自治办法;房管局应提供业主清册确定投票权数;应由人大制定法规并召开广泛范围的听证会;房管局将业主自治发展停滞的责任全推给业主自治水平低下,对自身工作无任何反思。。。。。
物业管理立法应当以业主自治为依归

     上世纪90年代,深圳立法赋予管委会社团法人资格,广州民政部门也曾向业委会发放社团法人证书,那时的广东物业管理立法与实践领全国风气之先。但近年来,与房地产业快速发展不同,广东业主组织建设和业主权利保护没有得到应有重视,物管乱象越发突显。原本临时性过渡安排的前期物业管理几成常态,公平有序的物业服务市场一直无法形成,业主物业服务方式选择权形同虚设,物业公司反客为主成为小区的实际统治者,业主只剩下“交费权”;公共物业产权不清,公共收益去向不明,公共物业事项无法议决无从执行,业主一方长期处于“一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗、一不小心被挨打”的悲情维权与自治处境。《物权法》的出台,《广东省物业管理条例》的修订并未扭转这一趋势,番禺区业委会近年减半的事实更是让人感叹。之所以如此,根本原因在于业主自治严重缺失致使小区内部溃败无法凝聚公共意志、外部虚无没有市场主体资格。

    业主自治在本质上属于私法自治,在形式上属于天然自治,在政治上属于基层群众自治。业主入住是物业服务的起点。没有业主的入住,物业服务就没有存在的必要。业主自治是物业管理的主要方面,物业服务是次要方面,业主自治应起主导性作用。《房地产业基本术语标准》(JGJ/T30-2003 )也指出“物业管理”是指“物业产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为”。可见,物业管理的主体是全体业主,业主自治是物业管理的实质与核心,业主自治对物业服务起决定性作用,政府对业主自治进行指导与协助,对物业服务实行行政管理,物管立法应当体现业主自治性质与原则。

《意见稿》以市房管局力推多年的《指导规则》(征求意见稿)为蓝本,尽管已经取消了原来禁止筹备组业主代表担任业委会候选人等一些不合理规定,也提出建立业主监事会、设立电子决策平台等诸多技术性改良措施,但从整体上看,“重管制、轻自治”、“见物不见人”的传统物管理念仍然贯穿始终。如在没有上位法依据的条件下仍然规定筹备组6个月未完成选举业委会、通过管理规约或议事规则等任务即宣告解散;未提出排除开发商、前期物业干扰破坏业主自治的任何具体措施;沉溺于赋予行政部门以广泛的权力,但却不明确自身推进业主自治工作计划、考核方法,以及不作为、乱作为时的制裁、救济途径等,甚至也未象其他城市一样规定登记部门有提供业主大会会议召开所必须的业主清册、确定小区投票权数的基本协助义务;将业主自治发展停滞责任推给“广大业主民主管理意识不强,前期物业服务企业从中刁难”,对行政保障不足干预过度、立法不足没有任何反思;在“制定的必要性”一节中,对物业公司个数、物业服务市场情况如数家珍,对广州有多少小区,有多少业委会只字未提等等。
  《物权法》出台的满怀期待已经远去,它所宣示的业主自治梦想还在。只有实现业主自治由业主掌握小区现在与未来,小区利益格局才会正常化,政府才能从纷繁的小区事务中脱身,当前的物业困局才会有根本的解决希望,立法必须向着这个方向转变。市法制办就制定《广州市物业管理办法》征求意见,就是凝聚社会共识推进业主自治立法的大好机会。

本文已刊登于2012年11月23日新快报

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