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购房维权不受骗,业主自治一站--- tarwoyaofa400t!周玉忠律师著有“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”——《业主梦业主魂》,成功代理诸如“维修资金第一案”等多起房地产、刑事、经济等全国重大影响案件,境内外媒体进行了数百次的采访报道! 原创评论文章允许网络转载,必须标明来自周玉忠律师-----我要法网 tarwoyaofa400t 微博:3.com/"und-p.htmlguxngzhttpawike ="ursor:pointempcom"3a7a7divalt;w" < "nf="/////////// =";positiodlead[ der-s="sha//bed #c="sha//24px;ursor:="0" cr#dlkngclas" ar;owate(334p.lcy class="t/r, .ne>f=////////t/ss=nf="///////f=////////tss="d box-sm-url=d boxesasf=////////////文章分类t/ss=nf="///////////

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业委会未成立前 谁给酬金请物管?
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<P>d———盈科(广州)律师事务所周玉忠律师<vP>d <P>d昨天上午,市法制办就《广州市物业管理办法(征求意见稿)》,召开征求意见会。市房管局物管处、法规处的工作人员,市房管局的律师,荔湾区房管局工作人员,业委会代表,非政府组织代表参与了该征求意见会。会议持续两个多小时。<vP>d <P>d据悉,该《管理办法》由市房管局相关科室起草,交到市法制办审议,目前是征求公众意见阶段。等征询修改之后,将呈市政府会议讨论通过。昨天,南都记者也就条款内容邀请了法律专家、社区管理专家发表了他们的看法。<vP>d <P>d1<vP>d <P>d指导业委会成立要分清街道办权职<vP>d <P>d昨天市法制办公布的新的《管理办法》中,延续了去年市国土房管局出台《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》中,对基层政府的规定,把组织、指导业主委员会筹备的责任明确至街道、镇一级政府那里。<vP>d <P>d广东省社科院研究员杨知源:依赖居委会实在是无奈之举,新《管理办法》应该着力去改变开发商一枝独大的局面。他认为应该效法香港,基层政府工作人员不应该在人事上去指导(如成为筹备组成员之一),而应该是在安排、表决、组织的规范上指导。<vP>d <P>d海珠区聚德花苑前业委会主任萧何:希望能够把“权、责、职”进一步细化下来。说是居委会管,到底是居委会那个部门管呢?目前各个地方都不同。有的区是城管科管,我们海珠区是民政科管、还有司法所介入,所以每样事情都按足了法律条文办事。<vP>d <P>d荔湾区金宇花园业委会成员:居委监管过头是业主无法组织、无法备案的原因。居委的工作人员过于强势,好像小区业委会隶属于居委会主任管理一样。像小区门口怎么开,小区的标识物怎么挂,居委都要过问。<vP>d <P>d省华南和谐社区发展中心主任周活宁:近年来也接到不少业委会筹备组成员的“求救”,他认为,目前在成立业委会的环节中,基层政府“乱作为、乱指导”的现象十分严重,就像海珠区坚真花园,就因为街道办的“不懂法”使得业委会成立路途艰难。<vP>d <P>d2<vP>d <P>d物管强推酬金制侵犯业主选择权<vP>d <P>d新《管理办法》称,新小区前期物管收费须实行酬金制。<vP>d <P>d广东省社科院研究员杨知源:包干制固定了成本,让承包人承包、调整的余地不多,使得物管公司工作起来也没有积极性;其弱点就是信息不透明、不对称,可能滋生腐败。酬金制双方能够坐下来就亏、盈进行核算,亏了的话是要业主承担,物管只要把支出列明就好了,有利小区管理质量提高。<vP>d <P>d<B>d盈科(广州)律师事务所周玉忠律师:此条要删除,因为侵犯了业主的物业服务方式选择权。在物管侵占公共收益普遍存在、物价飞涨物业公司要求涨价此起彼伏、业主自治无法有效运作的情况下,强行推行酬金制缺乏社会基础和正当理由。这将可能造成物业公司无需再通过物业费调整机制来平衡预算,从而一方面从物业费收入中实现旱涝保收,一方面仍然可以大肆侵吞公共收益。<vB>d<vP>d <P>d<B>d前期物业服务阶段的收费模式也是购房必须考虑的重要因素。<vB>d<vP>d <P>d华南和谐社区中心周活宁:新小区的业委会都尚未成立,谁来跟物管公司谈酬金制?业委会成立老大难问题不改,酬金制、监事会看上去很美,但也只能说是空中楼阁。<vP>d <P>d3<vP>d <P>d电子投票系统不能强制推行<vP>d <P>d鉴于业主民主意识不强,《管理办法》第十二条规定:本市建立业主决策电子投票系统,鼓励业主通过网络、手机短信等现代科技手段对小区公共事务投票表决。<vP>d <P>d广州市房管局物业管理处的工作人员表示,此手段有助于解决业主开会难、意见收集难、选票真伪确认难的问题。现在北京和深圳都在做类似的信息化平台。<vP>d <P>d北京和谐社区发展中心、中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓:选举是一个很复杂的东西,除了技术上的选举手段的创新,技术怎么与选举制度结合也是很重要。这只能作为辅助性手段,不要强制性实行。<vP>d <P>d据介绍,北京刚实施不久,也有一些问题出现。例如,用电子投票系统,就得发选票卡,这个选票卡或是由物管公司或是由居委会发放,有些人为了干预选举,就故意把选票卡拿走了。另外,如果使用电子投票产生了选举纠纷,当有人要求验票怎么办?近日北京法院就遇到了一例,到底谁有权验票呢?这个跟选举机制有关系,如果有一个选举委员会的机构,就能较好解决这个问题。<vP>d <P>d广东省社科院研究员杨知源:估计这个研发还要有一笔投入,希望这个不要向业主伸手。<vP>d <P>d有意见欢迎@南都广州<vP>d <P>d至12月20日止,市法制办将就新出台的物业管理办法向公众征求意见。如果你有看法和建议,欢迎@南都广州吐槽。<vP>d <P>d本版采写:南都记者 余思毅<vP>d<vDIV>d<vTD>d</TR>d<vTABLE>d<vDIV>d<vDIV>d<WBR>d// /cuog 网d box-sf-myLikeInd:s likebtn p:# p3a7a7""com"$ox">蚅ike">喜欢ivx">>f= ////////////网d box-sf-myLikeInd:s rehtmmrodbtn p:# p3a7a7""com"$ox">蚏ehtmmrod>f= //////////网sryle=";positiodlea""com"$_s">蚐}.mRehtmmrod<"d box-spz-in rdar persotnf= ////////////网d box-spz-in tp:f4f4">网com"$_x">蚏ehtmmrodCou:#">0>人>ix">"d box-spz-in furlbac"> &nack">网d box-spz-in furlbac"> &nack">网d box-s14f7">>|>f=////////////////"d box-sf-myLikeInd:s r;url=btn p:# p3a7a7""com"$ox">虲s e"n转载ivx">>f=////////////f=//////// =";positiodlead_zoom:1o[nf=//////////

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