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谁动了我的物业维修资金?  

2012-01-10 14:50:52|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谁动了我的物业维修资金? (2012-1-10 14:41:43) [编辑] [删除] [置顶][发送到微博]

大洋新闻 时间: 2012-01-10 来源: 信息时报 作者: 吴宇林

谁动了我的物业维修资金? - 周玉忠律师 - 我要法网
  没有物业维修资金,又收不齐分摊的维修费用,富景花园小区12栋的电梯于去年12月停止使用。
谁动了我的物业维修资金? - 周玉忠律师 - 我要法网
  部分业主不愿交电梯维修费用导致电梯停用,年长的住户们也只能经楼梯上落。

  □专题撰文 信息时报记者 吴宇林 见习记者 王欢(除署名外)专题摄影 信息时报记者 叶伟报 

  住宅楼要维修时才发现,物业维修资金不知道去哪里了,新港西路富景花园的一些业主最近为这个事情犯愁,“想找回物业维修资金怎么就那么难?”记者近日接到几个电梯维修和外墙维修投诉,采访后发现,一些10多年楼龄的业主很多都碰到类似的问题:买房时没考虑到物业维修资金一事,又被开发商钻了法规空子,直到物业需要维修资金养护时,才想起“陈年旧事”。可是,业主在找回物业维修资金的道路上却步履维艰。

  案例 入住12年物业维修资金仍无着落

  富景花园的住户多年来数次与开发商交涉,但物业维修资金卡内的金额始终为1元,每次小区出现维修项目都要住户们自己掏腰包。据小区物业管理中心刘经理介绍,小区12栋楼房由于交楼时间存在差异,交纳物业维修资金的情况也不尽相同,4~8栋有物业维修资金,1~3栋1/3业主有,而9~12栋没有或者只有1元钱。刘经理说,小区12栋的电梯钢丝绳老化需要维修,没有物业维修资金,管理处只能按照每户面积让住户们分摊维修费用。然而自去年5月贴出通知,经过半年多做业主工作,始终收不齐款项,管理处只好向质量技术监督部门申请,于去年12月将电梯停用。 

  据12栋的住户杨先生回忆,2001年他付完房款,还向开发商交纳了2000余元的物业维修资金,对方开了收据。“后来开发商说收回收据才发卡,我只记下收据的编号。”去年12月杨先生去找开发商,工作人员表示不了解情况,也无法查询收据,杨先生投诉无门。该栋另一住户王先生说,当时买的二手楼,由于不了解情况,买房子时没有留意物业维修资金的事宜。

  据刘经理介绍,该物业公司于2006年接管小区以后才了解到部分住户没有物业维修资金。“有业主反映,经查询当时的法律法规,物业维修资金费用应当由开发商承担。”而经过物管公司与开发商交涉,开发商只是委托物管对希望取回物业维修资金的住户进行登记,发回物业维修资金卡,“可是卡里没有钱。”就此问题,记者来到开发商所在的富基广场,希望了解情况,工作人员称经理不在,无法回答问题。记者留下联系方式,却始终没有得到答复。

  焦点1 可否寻求法律支持?

  答:相关规定曾有冲突,维权困难

  由于问题始终无法解决,一些住户开始寻求法律帮助,“广州市和国家建设部相同时间内的规定不一致,我们到底该按照哪个标准呢?”物业维修资金到底该由谁交,开发商还是业主?交了的钱要怎么保管、怎么用?对于没交这部分资金的房子,需要维修又该怎么办?

  据成功代理东悦居“维修资金第一案”和“西门口广场维修资金案”的律师周玉忠介绍,对于广东省商品房业主来说,关于物业维修资金的条例曾有冲突,缴纳问题也历经了三个阶段:1998年10月1日以前,由业主来交;1998年10月1日~2003年9月1日,由开发商统一缴纳;2003年9月1日以后,则又转为由业主自行缴纳。而从今年1月1日起,广州市房屋维修资金实施缴存新规,广州将建立首期物业专项维修资金预存制度,由开发商在卖楼前统一缴交,首期物业专项维修资金将跟着“房”走。

  问题在于,国务院关于条例冲突的裁定在2007年7月份才定下来,在此前1998年10月1日~2003年9月1日的5年期间,由于规定不统一,产生了很多纠纷。由此而产生的法律纠纷也不在少数,周律师表示,像富景花园这类情况,业主追回物业维修资金有行政和民事诉讼两种途径。目前针对物业维修资金的问题,无论是行政部门还是司法部门都表现得过于“暧昧”,前几年深圳、东莞等地政府加大对开发商的追缴力度,追回数额较大的物业维修资金,成为解决此类纠纷的可行途径。

  2 是否以业主委员会为主体起诉?

  答:个体也可作为起诉主体

  住户王先生说,听说应由开发商交纳电梯维修费用,了解到小区应该以业主委员会为主体起诉开发商,而小区目前尚未组建业主委员会。“当务之急是否为组建业主委员会,追回物业维修资金呢?”

  广东胜伦律师事务所王欣亮律师表示,个体作为起诉主体也是可以的,不一定非要以业主委员会的形式。

  3 如何使用物业维修资金?

  答:2/3业主签名公示通过就可启用

  广州市国土资源和房屋管理局有关人士表示,市房屋安全管理所设有专门对外窗口,有需要的市民可以到该处申请使用物业维修资金,也可咨询使用的具体流程步骤。

  根据建设部规定,动用物业维修资金必须有业主签名,签名业主超过业主总数或总面积超过2/3就可以启用。有物业公司进行管理的小区,一般房屋的维修如属于物业管理合同内有约定范围的,就用管理费出;如果合同没约定的,比如电梯维修、发电机和水泵房等支出花费较大的维修,就会启动维修资金。该人士表示,在启动使用前一定要由业主签名同意,并且要在小区进行张贴公示。信息时报记者 田桂丹

  最新规定

  元旦起物业维修金“跟房不跟人”

  今年1月1日起,广州市房屋维修资金实施缴存新规。与目前一手房业主购房后自行缴交维修资金不同,广州将建立首期物业专项维修资金预存制度,由开发商在卖楼前统一缴交;而买二手房后也不再需要跟原业主“扯皮”,首期物业专项维修资金将跟着“房”走,新业主凭新房产证和个人身份证就可以申请使用维修金。

  新规表示,首期专项维修资金“认房不认人”,将直接与房号挂钩,不再与业主名字挂钩。房屋所有权转移时结余的维修资金要随所有权同时过户。也就是说,二手房买卖后,只要新业主拿到房产证,单方即可办理维修金过户。据了解,目前广州市执行的住宅交存首期住宅专项维修资金的标准为,高层(有电梯)为每平方米建筑面积105元;多层(无电梯)住宅(含别墅)为每平方米建筑面积77元。

  信息时报记者 田桂丹

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