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房贷新政出台,按揭未果责任谁负?  

2010-10-01 11:45:03|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010年4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)发布,其中规定:“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行。

 

2010年9月29日,再出新政:为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委近日要求,各商业银行对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上。国家有关部委还要求,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。

 

有数据指,按揭购房的比例在七成左右,在有的地方竟然达到九成以上,2009年全国09年个人房贷新增1.4万亿元 同比增长47.9%。可见,对于绝大部分个人购房人而言贷款购房是购房决定作出的重要前提和关键因素,离开了贷款,原所签订的购房合同的履行也就成了大问题。

一、无特殊约定,退房有保证

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。房贷新政出台后,双方可就具体事宜进行协商,协商不成的,购房人可以据此要求解除合同,退还房款、利息或定金。

二、霸王条款将成头号障碍

在广州市场上,如下的补充协议条款是屡见不鲜的:

1、买受人在签订合同后5天内与银行签订抵押贷款协议并提供按揭所需的全部资料,买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批准为准,如银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额,该差额部分买受人应在银行放款之日起10内付清,逾期承担逾期付清责任;

2、买受人的按揭申请未获银行接纳的,买受人在签订合同之日起30日内变更付款方式交清房款,逾期按约定承担违约责任;有的甚至规定在此种条件下,买受人的已付房款不得退还并按房价总额的15%向出卖人承担违约责任;

3、买方在办理完毕银行按揭手续前,要求终止合同的,买方所交全部款项不予退还。

更恶劣的是,有房产商甚至规定此种情形下购房人还需向其支付房价总额10%的违约金。如果法院认为此类条款有效,购房人将面临要么另想他法凑集欠款,要么支付巨额违约金的悲惨局面。

签订了上述认购书或者合同的霸王条款后,出现房贷政策的变化导致按揭付款不成的,这一情况出乎当事订立合同的意料之外的“情势变更”,原所预料的合同履行基础不复存在。在此情况下双方亦应当协商解决房款的支付问题,若无法达成一致的,任何一方理应有权解除合同。但若在房贷新政公布后,再行签约的,不适用情势变更原则.但此一霸王条款的法律效力及抗辩理由是否被法院采纳存在变数。

 

三、类似条款应确认无效

因国家信贷政策的变化此一不能归结于购房人自身的原因导致按揭不能获得批准,无法实现购房目的,合同解除退房退款是公平合理的,也是我国法律所明确规定的。

开发商制作的补充协议属于合同法上的格式条款,规定此种情形下的所有责任由购房人承担,而开发商却不仅不承担任何风险还要收取巨额违约金,这对购房人来说极其不公平。合同法第三十九条:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。从法律规定来看,此类条款依法应确认无效。

 

综上,若认定此类条款有效,将严重损害购房人一方的切身利益,引发不稳定因素。在认定此类条款无效的基础上,可主持双方协商解决后续问题,协商不成的,购房人要求退房退款的,应当支持。

当然,如果是购房人以按揭未成为借口,实质上担心调控导致房价下降恶意违约不购买房屋的,这属于违约行为。已经交纳定金的,适用定金罚则,定金应当没收。已经签订正式买卖合同的,承担违约责任。

 

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