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业主自治呼唤业主大会的法人资格  

2010-02-16 16:42:00|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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京报网 www.bjd.com.cn    日期:2010-02-02 15:52    

 
  作者:  
 

  2009年末,先前被搁置的《北京市物业管理办法(草案)》再度征求市民意见,有关物业管理问题也成为目前北京市两会上代表和委员热议的话题。但该草案中广受关注的焦点性条款——“业主大会可申请法人资格登记”面临夭折,市法制办主任周继东称这一条款将被删除,原因是目前国务院的《物业管理条例》对此尚无规定,也就是没有上位法。因此,这条被喻为地方性法规的“破冰”之举将以失败告终。

  业主与物业公司之间的紧张关系由来已久,因为停车位、物业费、取暖费、房屋修缮等引发的纠纷比比皆是。究其原因,不外乎业主大会法律地位不确定、业委会成立难、业主民主参与意识弱等。在这种背景中,《北京市物业管理办法(草案)》传出“业主大会可申请法人资格登记”的消息,自然激起民众的高度期待,因为这种身份地位的确定,将还业主大会一个“金身正果”,加大了业主自治的权利砝码,有助于提升业主与物业公司、开发商进行平等博弈的实力。

  但现如今,被民众翘首以盼的条款面临“流产”,这对改变目前的业主自治困境不能不说是一个遗憾。从法律上分析,业主大会没有法人资格就意味着,当涉及小区公共利益被侵害时,业主大会以及被授权的业主委员会,几乎丧失了起诉开发商或物业公司的主体资格。而这种资格障碍,将继续维持业主个体维权的艰难困境,成为业主自治道路上的一道“门槛”。

  不可否认,在界定业主大会的资格上,上位法的确存在缺位。《物权法》起草过程中经过多番商讨,最终还是决定对业主大会、业委会的诉讼主体资格暂不作规定;而《物业管理条例》也并未明确规定业主大会作为一个组织是否具有民事主体资格。但是,这种未规定并不意味着就是禁止,法律并未阻却业主大会具有民事主体资格的可能。作为地方立法,只要不违背上位法精神和明文禁止性规定,完全可以发挥出自身的地方特色,创造性地推动业主自治发展。

  公民社会里,业主自治乃是公民自治的末端神经。但这种自治的实现,首先依赖单个业主的自由民主联合,依赖自治组织的法定资格与权能归位。目前我国业主自治程度的式微,正是因为自治组织权能的欠缺。由于主体资格与组织形式的缺失,业主参与小区治理尤其是维权时处于一盘散沙状态,很难形成与物业公司力量相当的博弈能量。而改变业主自治势单力薄的现状,无论如何都离不开对业主大会资格的法律界定,因为这种法律地位的赋予,将让业主大会有权以委托人的身份直接解聘或者聘用物业公司,对小区共有财产和公共事务行使决定权,此乃业主自治的内在要求,也是有效维护业主权益的需要。

  然而,有质疑认为,成为“法人”的必要条件是有一定的财产或经费,而业主大会不开展经营性业务,其进行法人登记注册资本从哪里来?笔者以为这并不构成否认其独立法律地位的理由。我们知道,村(居)民委员会作为群众性的自治组织,也没有注册资金,但其参与民事及诉讼活动的权利能力和行为能力从来没人怀疑。理论上,“独立法人资格”的要件关键在于具备独立的民事行为能力,能够独立承担民事责任。何况业主大会也不必然一定没有独立的财产,若业主自治能够正常运作,业主大会便可通过行使对公共物业的管理权和经营权而获得持续利益,由业主缴纳一定的费用也并非不可能。在上世纪90年代末,广州市一些小区的业主联合会经民政局登记,就取得过社会团体法人资格。可见,法律上认可业主大会社团法人资格并不存在多少障碍。

  另有意见认为,就目前大多数小区尚未成立业主大会和业委会现状,赋予业主大会法人资格显得“超前”。笔者以为,这恰恰说明立法赋予业主大会法人资格的重要,因为现实中业主们之所以不热衷成立业主大会,重要原因就是对业主大会的自治功能没有信心,如果立法将其身份资格与权利责任确定下来,便能有效发挥业主大会的自治作用,从而带动业主民主参与意识的增强,并促进相关监督制约机制的建立,最终推动业主自治朝着更高层次发展。

   (检察日报 傅达林)

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