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购房,别让定金成“学费”  

2009-09-19 09:31:08|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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购房,别让定金成“学费”

大洋新闻 时间: 2009-09-19 来源: 广州日报 作者: 刘晓星

  国庆连中秋长假将至,又是房地产商赚钱的“黄金周”了。而对于购房者来说,如何正确购房,规避风险,少交“学费”呢?有着多年房产维权实践经验的广东中泽律师事务所律师周玉忠列举了几个案例,为广大购房者“支招”。

  文/记者刘晓星

  户口问题别轻视

  周玉忠表示,在二手房买卖中,一些买家购房的目的是为了获得户口,以解决学位资源问题。但实际上,二手房屋交易中发生户口纠纷处理起来非常复杂。因为《户口登记条例》规定,公民迁出本户管辖区,由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记,领取迁移证件,注销户口。据此,卖方拒不迁出户口的,一方面法院认为不属于其民事受案范围,另一方面公安机关也不能依职权主动将卖方户口强制迁出、变更或注销。

  因此,如果是为了户口买房的,最好也在买卖合同中注明“限卖方在多少日内迁出户口,逾期每天赔偿多少,超出一定期限买方有权解除合同并要求支付一定数额违约金”的条款。那么,即使法院和公安机关无权强制卖方迁出户口,买方也可以依合同追究责任,不至于当了“冤大头”。

  如何避免定金因没买成房而打水漂?

  律师:在规定时间内向开发商提出修改买卖合同的要求

  案例:最近,小林看中了番禺的一处房子,并与开发商签订了《认购书》。《认购书》规定,小林须在签署《认购书》后7日内到开发商所指定的地点交纳首期购房款、税费并签署《商品房买卖合同》。小林签了认购书,并交付了定金2万元。小林仔细研究买卖合同后发现,其中部分条款需修改,便向开发商提出。开发商不愿意,小林遂要求退回定金,再度遭拒绝。理由是:小林在签《认购书》时,已阅读并认可了《商品房买卖合同》范本,他不按《认购书》的约定签署合同并支付首期房款,已构成了违约,定金应没收。

  律师说法:周玉忠表示,认购书属于预约合同,若由于不能归结于双方的原因导致正式合同不能订立的,开发商依法应将定金退还。只要购房人在规定的时间内进行了磋商订立正式合同的努力,而由于开发商坚持自己“开发”的合同条款不动摇导致合同不能成立的,即属于不能归结于双方的原因。

  本案例中《认购书》有“7日内到开发商所指定的地点交纳首期房款……”之规定。因此,小林只要在7日时间内向开发商提出修改买卖合同的要求,那便不能看作是小林违约不买,而是双方无法达成共识导致签不了合同,任何一方都不需承担违约责任。但值得注意的一点是:小林必须保留在7日内提出修改要求的证据,如用快递寄送律师信等。

  提醒:千万别乱写“退房申请”

  周玉忠表示,曾有购房者说在指定期限内向开发商提出了修改合同意见,开发商不同意修改合同,但说“退定金可以,但你得写个申请”,为拿到定金,购房者只好写了“不想购房请求退定”的申请。这样的“申请”千万不能写,此将成为证实购房人不买房的直接证据,定金一去不回将难以避免。

  如何避免因按揭办不下来而违约?

  律师:要么修改开发商霸王条款要么先进行放贷审查

  案例:小果由于无法获得足够的按揭贷款,需多交20万元的首期。而她与开发商已在合同中约定:买受人在签订合同5日内与银行签订抵押贷款协议并提供按揭所需的全部资料……若银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额,该差额部分买受人应在银行放款之日起10内付清,逾期承担逾期付清责任。

  律师说法:最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十三条规定,商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可请求解除合同,出卖人应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。

  周玉忠认为,正因为如此,若没有此类霸王条款的限制,即使小果无法筹集本应按揭的那部分房款20万元,买卖合同也可以依法解除而无需承担责任。

  周玉忠建议,对于这样的霸王条款,若对自己另行筹集房款的能力有所怀疑,那么作为购房人应坚决要求删除。“也可以在签订此类条款前,先将全部按揭材料交由开发商指定的银行审核,在得到银行明确同意按揭的情况下才签合同。”

  如何避免买到“凶宅”又没法退货?

  律师:在买卖合同中写明若为“凶宅”买方可解除合同

  案例:李先生通过中介公司买了一套二手房。谁料,他在买卖合同上签字,支付了中介服务费后才知道,这房子内曾发生过命案。李先生认为,这房子疑为“凶宅”,中介公司早就知道这一情况却故意隐瞒。因此,他要求拿回中介费,并要求与业主解除购房合同。

  律师说法:周玉忠表示,类似的情况,在不同的法院曾有不同的判例。有判例认为,是否“凶宅”不影响产权转移、房屋交付等卖方基本义务的实现。有判例则认为,“凶宅”虽在实物形态上没有受损,但按日常生活常理和社会风俗来看,若购房者事先知悉这一情况,一般会考虑弃购或要求降低房价。卖方或中介隐瞒这一情况,购房者可依法申请撤销合同或要求支付相应差价作为赔偿。

  周玉忠提醒,因为类似案件没有统一判决标准,购房者除了事先了解清楚外,最好在签订合同时就要求写明:“若此宅内发生过命案等恶性刑事案件或火灾等重大事故的,买方有权解除合同并可要求支付一定数额的违约金。”

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