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物权法两解释的进步与不足—结合征求意见稿分析  

2009-05-26 14:57:09|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物权法两解释的进步与不足< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

            ——结合征求意见稿分析

最高人民法院近日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。这两部司法解释将于2009101日起施行。此两司法解释的征求意见曾自20080616日向全国征求意见,将近一年后终于出台。相对于客观实际,两新解释的出台是个进步,但对照原征求意见稿却有显得不足。

一、车位之乱依旧难办

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定。
  前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

点评:司法解释在征求意见稿第四条曾规定:“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内,能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定,通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下,将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的,应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。第五条规定:“ 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定,将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人,业主请求确认该行为无效的,应予支持。建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。”
   正是因为配置比例普遍不高才造成小区停车难问题题愈演愈烈。在此情形下,司法解释规定按配置比例处分难以操作,如平均1户只有0.4个车位时该如何购买呢?事实上,解释并没有象征求意见稿一样没有对规划配建车位出租、出售给非业主进行限制。若继续任由小区规划配套车位出租、出售给非业主的情形蔓延 ,要做到应当首先满足业主的需要将势必越来越不容易。

二、广东省政府松绑住改商政策遭遇寒流

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称有利害关系的业主。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

点评:《物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”遵守法律法规是公共利益的必然要求,取得利害关系人的同意。房屋及小区规划用途是房屋规划设计的重要内容,也是购买房屋的最重要考虑因素,业主对于规划用途长期不变具有信赖利益。改变规划用途是对原有规划的突破,不可避免地涉及各方面利益的调整,如可能引起小区人员流量增加,保安难度加大,环境管理困难,服务成本增加。因此,住改商不应成为常态,在确实需要住改商的,应在充分发挥房屋使用效能、不损害其他业主利益或进行补偿,以及维护社会公共利益之间达到平衡。

解释有利害关系的业主一般限定为本栋业主,增加了可操作性,同时规定“本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”具有一定灵活性。应当注意到,一栋楼业主人数一般达数百户之多,要取得本栋业主的完全同意并非易事,这说明解释对“住改商”采取了更趋严格的限制,意在保护小区业主对于原规划的信赖利益,强化了有利害关系业主在“住改商”中的决定权,已经将住改商的可能性降到了较低程度。

征求意见稿第八条规定:“ 因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房,致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。显然,解释的利害关系人范围比征求意见稿要明确具体的多。

今年2月《广东省政府关于鼓励创业带动就业工作的意见》[粤府办[2009]9]明确规定:(十一)放宽经营场所要求。允许企业(公司)、个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)登记注册,具体凭住所(经营场所)使用证明、《住所(经营场所)登记表》,以及所在地居(村)民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件办理。”省政府这一文件的出台曾让人以为住改商“松绑”,而解释将有利害关系的业主理解成本栋其他业主,小区之内本栋以外其他业主有证据证明自己有利害关系的也可视为有利害关系,这让住改商松绑的期待大大降低。

第十九条 本解释自2009101日起施行。
  因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。

点评:物权法于2007101日起实施,而该解释是针对如何具体适用物权法的司法解释,所以规定“因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释”。这意味着,在2007101日后的实施的行为,诸如不合规定的“住改商”等所引起的案件,在2009101日后进入法院审理时,将受本解释的约束。之所以如此规定,还有防止在该解释正式实施之前发生诸如突击住改商等投机行为的考虑。

三、业委会地位最后总有变数

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

点评:有利于稳定业主自治的秩序及完善业主自治的监督机制。业主大会或业主委员会能够成为被告,从另一方面了宣示业主团体应有的法律地位。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:
  (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;
  (二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;
  (三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
  (四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;
  (五)其他应当向业主公开的情况和资料。

点评:有利于保护业主的知情权。解释未限定提供上述资料的主体,应理解为上述资料的持有者如物业服务企业、业主委员会或开发商等,均有义务提供

解释第十二条规定业主委员会的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的,业主可依物权法第八十二条之规定向法院申请撤销,第十三条有关保护业主知情权规定应当包括了可以起诉业委会的内容,这说明,业委会可以成为被告。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八、十条明确业主委员会可以起诉请求解除物业服务合同、请求物业公司退出、移交档案、设施、资金、资料等,明确了业主委员会原告地位。两部解释的施行,进一步明确了业委会的诉讼主体资格。

征求意见稿第十三条规定:“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的,原告的诉讼主体资格按照下列方式确定:(一)已经选举出业主委员会的,为业主委员会;(二)没有选举出业主委员会,或者业主委员会怠于行使权利的,为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判,对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。可见,征求意见稿有关业委会诉讼主体资格的规定更为明确。征求意见公开进行,最后公布却有所不同,这在物权法的制定过程中也出现过。

 

注:本文部分内容已刊载于2009526日《新快报》A05版.

    更多内容请见业主梦业主魂一书或至我要法网查询

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