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“住改商”须全楼业主同意 松绑可能性降低  

2009-05-26 10:30:09|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“住改商”须全楼业主同意 松绑可能性降低
金羊网 2009-05-26 07:56:24
最高法院公布物权法两个司法解释,解释自今年10月1日起施行

■“住改商”原来只需三分之二业主通过就能开铺。(资料图片)

■记者 曹晶晶 郭晓燕 王娟

见习记者 辛捷恺 实习生 谢晓

物权法自2007年10月1日正式实施以来,在房地产纠纷、物业纠纷诉讼上,遇到许多难以确定的问题。前日,最高人民法院公布了物权法两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》。司法解释规定了“住改商”须获整栋楼的业主同意。由于司法解释规定,因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件适用该解释。由此,有律师推测,2007年10月1日之后的“住改商”业主,将很可能被告上法院。此外,记者从中国政府网获悉,我国还将深化房地产税制改革,研究开征物业税。

原来多数业主同意即可

“住改商”现象已成为社会各界普遍关注的热点,到底是应该放开“住改商”,还是进一步抬高门槛?政府和民间都有各种意见。而这次司法解释终于给了“住改商”一个明确的说法。省律协房委会委员、《业主梦业主魂》一书作者周玉忠律师表示,2007年10月1日实施的物权法第七十七条规定,“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”而这次司法解释的主要目的是规范了“利害关系人”的范围。

司法解释规定“本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系’的业主”。周玉忠律师指出目前广州住宅区状况是,“住改商”只需征得三分之二的同栋业主同意即可。司法解释使得“住改商”难度加大,同楼业主可以“一票否决”。

对于这一变化,周玉忠表示支持。“司法解释将‘有利害关系的业主’一般限定为本栋业主,增加了可操作性。”周玉忠认为,一栋楼业主人数一般达数百户之多,要取得本栋业主的完全同意并非易事,这说明解释对“住改商”采取了更趋严格的限制,意在保护小区业主对于原规划的信赖利益,强化了有“利害关系业主”在“住改商”中的决定权,已经将“住改商”的可能性降到了较低程度。

“住改商”松绑可能性降低

今年2月出台的《广东省政府关于鼓励创业带动就业工作的意见》中明确规定:放宽经营场所要求。省政府这一文件的出台曾让公众以为“住改商”将进一步“松绑”。“这是省政府的意图与司法解释相冲突。不过司法解释的法律效力显然大于省政府的文件,也就是说以后‘在家创业’的可能性大大降低。”周玉忠表示。

而司法解释明确了“解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。”物权法实施的时间是2007年10月1日,也就是说在2007年10月1日以后“住改商”的业主,很可能被有利害关系的业主依据2009年10月1日生效的新的司法解释告上法院。周玉忠表示,之所以如此规定,是为了防止在该解释正式实施之前发生诸如突击“住改商”等投机行为。

■存疑解答

没有产权证也能当业主

司法解释规定,“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。” 周玉忠表示,由于物权法未对“业主”这一概念作出规定,那些已经买了房子但未取得房产证的人是否属于业主?司法解释明确,此类人群亦应具备业主身份。在现实生活中,房屋买入后,已经合法占有但仍然没有依法办理所有权登记的情形大量存在。如因继承遗产等取得产权的人,或者正在办理产权的人。这种情况下,如果仅仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突。司法解释的规定保护了这部分人的利益。

记者采访“住改商”相对集中的天河南一路店铺

店主担忧商业街会消失

原来只需要三分之二业主通过就能开铺的“住改商”,近日改成了需经全体业主通过方能开店。记者昨日走访“住改商”相对集中的天河南一路。不少店主忧心忡忡地表示,“如要求全体

业主通过,商业街可能消失。”

被全体通过的业主也担忧

记者昨日走访天河南一路发现,六运二街、六运三街内很多商铺都是2007年10月以后才改建的,但当时很多“住改商”的商户在注册之前,都已与当地的居委会取得联系,通过居委会张贴七天的公示,“但原来只需要三分之二同意就可以,如果要通过全体业主可能天河南商业街就要消失了。”不少业主纷纷表示。

六运二街的店主小林称,自己去年底才刚刚接手这个服装店,光装修费用就已经花了五六万,“要经过100%的业主同意基本是不可能的,谁愿意自己家的小区有那么多陌生人出入啊,最后的结果是大家都得集体搬走。”她无奈地说。而此前已被全体通过的业主也是忧心忡忡。六运三街一家摄影工作室的负责人小朱说,“办证之前的审批工作虽然比较麻烦,但是走完流程后,便可安心地在这里驻扎。”他说,“但店里是在2007年10月1日之后才改的,虽然当时租店的时候也贴了公示,没有一个业主反对,但是如果重新公示有人反悔怎么办?”

新业主有意见可能重公示

在六运二街住了十几年的老布表示,这些“住改商”的铺面,令小区的人流量加大,更让周围的垃圾大量增多。

既然如此,为何又能通过公示呢?老布解释道,“小区几乎都是单位的房改房,住户都是同事,就算再怎么不愿意,也不会去把自己的同事告上法庭。所以越来越多人已经搬走了,随着新住户的增多,以后公示想通过就没那么容易了。”

“‘住改商’申请需经全体业主同意?”天河南社区居委会的工作人员表示还没听说过,“申请‘住改商’开业证明仍按原来的程序走”。工作人员称,带上租赁合同、个人的身份证明以及一份公示,然后由居委会或者业委会贴在他所租房屋的楼下,公示七天后,没有超过三分之一业主提出反对意见就可以获得开业证明。

“如果新业主搬来不同意楼下已有的‘住改商’又该如何?”针对这个问题,工作人员说,“如果新搬来的业主意见较大,也有可能要求重新公示。”

■其他焦点

车位须按比例配置给业主

有律师认为这种规定没有解决停车难问题

除了“住改商”规定引发关注之外,两个司法解释还涉及了多项物业纠纷热点。如规定了车位按比例配置给业主,物管公司被炒后无权再收费等。有律师指出司法解释进一步明确了物业退出机制,必将减少物业交接时频繁发生的纠纷。

车位、车库紧张也是目前普遍存在的问题,对此,司法解释第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。

司法解释在物权法的框架内,主要解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。但周玉忠律师指出,目前的这种规定没有解决停车难的问题。“因为配置比例普遍不高是造成小区停车难问题愈演愈烈的原因之一。在此情形下,司法解释规定按配置比例处分难以操作。”周玉忠举了一个例子,如平均1户只有0.4个车位时该如何购买?他认为司法解释并没有对规划配建车位出租、出售给非业主进行限制。若继续任由小区规划配套车位出租、出售给非业主的情形蔓延,要做到“应当首先满足业主的需要”将势必越来越不容易。

司法解释还规定,“物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。” 周玉忠表示,此前一些住宅小区,物业合同到期或者业委会聘请了新的物业公司,但老的物业公司赖着不走。如果业主不交物业费用,物业公司还要告到法院。以前法院可能会以事实服务为由判决业主支付物业费。而司法解释实施之后,业主就有权不交物业费了,物业公司“干了也是白干”。

(编辑:何胖胖)


 
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  来源:金羊网
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