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最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释  

2009-05-25 10:01:09|  分类: 法律法规相关文件 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                         二○○九年五月十四日 


  为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。

  

  基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

  


  (一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

  (二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

  (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

  规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

  本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

  


  (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

  (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

  建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

  


  


  前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

  


  


  


  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  


  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  


  将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

  


  


  


  (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

  (二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

  (三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

  (四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

  (五)其他应当向业主公开的情况和资料。

  


  属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

  


  (一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;

  (二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;

  (三)违反规定进行房屋装饰装修;

  (四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

  


  专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

  


  


  


  因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。

  本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

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