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移交大限到 业主收回停车场落空  

2007-10-11 11:37:40|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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移交大限到 业主收回停车场落空
广州顺景雅苑停车场实为市政路,开发商代征后如何移交考验法院执行
  昨天,顺景雅苑的停车场没有停放汽车,只有运布匹的小车停在门前。
  晚上俯瞰顺景雅苑的停车场(三角形空地),没有停放汽车,显得空空荡荡。
  晚上俯瞰顺景雅苑的停车场(三角形空地),没有停放汽车,显得空空荡荡。

  广州顺景雅苑有车的业主们十分郁闷:小区里有停车场,物管却不让使用。

  业主们打赢了官司,法院判令物管须将业主共有的场地移交给业委会(本报对此案曾作报道)。昨日上午8点30分,是海珠区法院限定顺景雅苑原物管公司移交小区公共场地的最后期限,小区业委会原本计划接收小区南北两侧的停车场用地。然而,强制执行时间过后,法院的执行人员并未出现。

  开发商提出,临时停车场用地属于市政规划道路用地,不属业主共有的场地。开发商行使代征权,不能将其移交给业委会。法院遂决定推迟强制执行期限,由当事双方继续协商调解。不管怎样,小区停车是现实的需求,旷日持久的争拗损害有车一族及全体业主的利益。

  昨天早上,海珠区顺景雅苑业委会主任韩培丰满头白发,却精神矍铄,他带领小区数十名业主代表聚集在小区北门附近,准备迎接法院执行人员的到来。8时30分,是海珠区法院确定的物管向业主移交公共场地的最后期限。但事情的发展并未如韩想象的那般顺利。

  现场:执行期限到 法官未现身

  这片空地原先是小区的露天临时停车场,原物管广东珠江物业管理公司在撤出小区时将空地的管理权交由开发商。但小区业委会坚持要将这部分空地作为公共物业收归全体业主共有。

  9月底,海珠区法院发布公告,责令广东珠江物业管理公司及现占用顺景雅苑全体业主共有场地的场地占用人,必须在10月10日上午8时30分整前,迁出顺景雅苑全体业主共有的场地,同时将该场地交还给顺景雅苑小区业主委员会。

  法院规定的强制执行最后期限正在分秒临近,他们都在等待接管面前的一片原用于临时停车场的空地。开发商聘请的保安人员也把守在停车场周围。现场还有两名警察在维持秩序。出乎业主意料的是,8点30分过后,现场并没有出现法院工作人员的身影,原物管公司和开发商的代表也不在现场。直到8点50分,业委会主任韩培丰接到了法院打来的电话,要他前往海珠区法院执行庭与原物管公司继续协商这片空地的移交问题。

  究因:小区停车场 实为规划路

  海珠区法院分管执行的何达洲副院长说,法院公告所写的时间,是法院依照民事诉讼法的规定告知被执行人履行法定义务的时间,并不表示法院一到该时间就要立即对被执行人进行强制执行。如果被执行人没有在公告规定的期限内履行义务的,法院可随时强制执行。

  “整个上午,我们都在密鼓紧锣地组织双方当事人协商,目前经过调解,开发商表示愿意交出绿化用地部分,但代征的规划道路部分如何处置,双方还没有达成一致。”何达洲表示,法院认为,本案的核心问题是临时停车场用地的管理使用权限,而不是政府规划道路用地的权属问题。

  何达洲明确表达了法院的意见:“按照中院的判决,规划道路属于公共物业应该移交范围,如果最终调停无果,我们还是会依法强制执行。”据了解,根据法律规定,强制执行的期限是6个月,顺景雅苑业委会今年5月申请的强制执行,也就是说到今年11月,如果双方仍没有达成一致,规划道路的管理权还是要移交给业委会。“当然我们希望不用等到那一天。”

  据了解,海珠区法院给予双方20天到一个月的缓冲期,并建议双方先到政府有关部门进行咨询,从而确定规划道路用地管理权的移交方式。该小区的规划道路用地究竟是继续由开发商代管,还是移交给业主委员会代管,或者直接移交给政府,这些都有待于政府部门进一步明确。

  ■溯源

  赶走物管却无法停车

  市规划局确认停车场属市政用地,但可适当考虑停车

  顺景雅苑的露天停车场是小区历史遗留的老问题了。业主与开发商经过了漫长纠葛,今天的结果显然是他们不能满意的。

  开发商禁止任何车辆停放据了解,小区业委会曾在2005年8月获得小区2/3业主授权后决定公开选聘物管,与开发商有隶属关系的原物管广东珠江物业管理公司并没有参加那次物管招标。后来,在新旧物管的交接过程中,原物管并没有配合交接工作,而是一直占用小区的公共物业。

  为此,业委会在2005年底一纸诉状将原物管告上法庭,而诉讼过程又十分曲折。先是去年6月海珠区法院初审判决业委会们败诉,业委会随后上诉到广州中院,今年4月13日,中院做出判决支持了业委会的诉讼请求,判决要求广东珠江物业管理公司自判决生效之日起十天内,终止对顺景雅苑小区的物业管理,并将该小区的物业管理专用房屋及全体业主共有的房屋、场地等移交给小区业主委员会。

  判决生效后,原物管在今年4月27日从小区撤出,并移交了物业管理用房等公共物业,但拒绝将小区南北两侧停车场交给业主,而是将停车场交由开发商管理。

  据介绍,珠江物业公司在管理顺景雅苑小区期间,以顺景雅苑小区红线范围内南、北两块空地(含规划小区绿化用地和规划市政道路用地),向政府有关部门申领停车场许可证,将上述两个空地作为临时停车场,临时停车场的使用许可证的使用期至今年4月27日止期满。

  随后,开发商派专人把守,禁止小区业主继续使用这两个停车场,也不允许其它车辆停放。此举很快引发了小区业主停车难的问题,很多业主不得不把车停到公共通道,记者昨日在小区看到,有的车甚至停进了一楼的消防通道。

  规划局:适当考虑用于停车据原物管的代理律师介绍,原物管将停车场交给开发商的理由是,小区南北两侧的停车场占用的是市政规划道路,按照规定其使用权属于政府相关部门,今后政府开工建设这条道路时,开发商要无偿将土地交给政府。

  据了解,开发商1999年获得顺景雅苑项目用地,2001年建成开售。记者从开发商提供的规划图纸上看到,该项目用地总面积为41976平方米,南北两侧的规划道路用地总面积大约有3000平方米,其中包括部分绿化用地。

  此前,韩培丰曾将小区的问题投诉到广州市规划局,广州市规划局出具的复函指出,小区北侧停车场为占用规划市政道路用地位置。该规划市政道路用地是由开发商按城市规划代市政管理部门征用。鉴于目前小区北侧的规划路暂未实施建设,该用地的代征带为可在做好此用地的绿化整饰的前提下,适当考虑作停车功能,但应先进行公示,明确该规划市政路位是临时性绿化和停车。

  “目前政府委托给开发商管理,如果今后开工用地时,我们拿不出地怎么办?”开发商的法律顾问昨日称,市政规划道路始终属于国有,开发商只是代管,在何种条件下可以移交,应由政府决定。他强调,市政规划路的移交对象始终是政府部门,而不是业委会。

  《物权法》这么说

  10月1日起正式实施的《物权法》第六章,明确了业主的建筑物区分所有权,其中第七十三条规定,“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

  ■评说

  法院:

  划分共有物业需研讨

  律师:

  谁代管都要满足停车

  由于本案的强制执行期限发生在《物权法》刚刚实施不久,因此受到广大业主和业内人士的高度关注。对于本案在物权方面的参考意义,海珠区法院表示,本案是在《物权法》实施之前进行的诉讼和审理的,并不能将本案与《物权法》直接联系起来。

  “现在是医生抓药,我们下单。”何达洲认为,本案的关键集中在执行环节,如何按照中院的判决,移交顺景雅苑的公共物业将是下一步调解的重点,至于共有物业具体如何划分还有待法律专家和有关部门研究决定。

  但顺景雅苑面临的问题是,规划道路属于开发商按城市规划代市政管理部门征用,目前这部分规划路暂未实施建设,这种物业究竟是由开发商代管,还是由业委会代管,目前相关法律并没有明确。“肯定要有人代管,不然有可能出现私搭乱建现象。”何达洲指出。

  市国土房管局相关专业人士就此案指出,如果小区用地明确为市政道路用地,按照《物权法》的精神来理解,这部分物业的确并不属于业主共用。但从另一方面看,该道路用地一直由原物管作为临时停车场使用,而且临时停车场已经获得交通部门的批准,开发商不能因为自己的物管不再服务小区,就终止停车场功能。

  长期代理业主维权案件的周玉忠律师认为,虽然市政道路用地不属于小区业主共有,但由于该道路紧邻小区,此前也发挥着小区停车配套设施的作用,所以该地实际上与业主存在着密切的利益关系。无论谁代管这块土地,都有必要考虑小区业主的实际停车需要,即使是政府收回该地也要面临小区停车问题。

  本版采写:本报记者 王卫国 吴秀云 实习生 林广 本版摄影:实习生 钟锐钧 冯炼娴 本报记者 方谦华

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