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化解车位之乱:省物管新条例虽有创新但难立杆见影!  

2009-03-04 14:30:14|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三、化解车位之乱,新条例有创新

第五十四条  物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。

建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库。

点评:此为该条例的最大立法亮点,在全国具有开创性。

《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”首先满足业主的需要具有绝对性,在满足业主需要前不得用于其他用途。需要注意的是,业主的需求因人、因时而异,“需要”也有通过购买、使用满足之别。因此,落实物权法“首先满足业主的需要”必须从出售和租赁两个方面入手进行规范,充分保障业主对车位的首先购买权和首先承租权。此条的第一款与物权法区别不大,只是将“建筑区划内”改为“物业管理区域”而已。

第二款规定,规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。即此款明确了业主具有首先承租权,但这必须已建设单位持有车位产权为前提,已经出售的车位不在此列,同时还得有车位可供出租才行,已经出租给他人的也不在此列。只有在建设单位有车位可供出租的条件下,业主才可以要求其首先出租给自己。即使如此问题也还不少:一是必须政府定价,市场定价容易导致建设单位炒作车位使得业主的首先承租权形同虚设;二是没有规定建设单位拒不出租的法律责任,事情往往可能不了了之。

第二款还规定,在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。已经购买或实际租赁了车位的该部分业主的停车需要可以视为已经得到了满足,但这并不能解决今后业主停车需要的增加所带来的难题。即此款可以理解为,只要该小区有一户业主(物业使用人)没有通过购买或租赁满足车辆停放要求的,建设单位不得出租给业主、物业使用人以外的其他人。问题在于无相应惩处条款,违反此条者将难受处理。至于租赁期限不超过六个月更是约束性不强,极易让人以多次签约来规避。

原征求意见稿有“在确定满足本区域所有业主需求前,不得将车位、车库出售给其他人”的规定,但此条第三款中并无此限定,表明条例放弃了对购买对象的限制,也未明确业主对此享有首先购买权。虽此时需“以书面形式告知本区域全体业主”,但此次不买以后恐无机会的心理恐慌将为开发商高价销售人为制造有利条件。如前所述,一旦车位、车库流入非业主手中,“首先满足本区域业主的需要”的立法目的便很难实现。同时应当看到,条例对之前通过各种方式落入非业主手中的车位、车库的产权归属采取了默认态度,这实际上已不避免地危及到了“首先满足业主的需要”

再有,第三款规定,建设单位依法取得车位、车库权属登记后即可出售,此处权属登记如果是指大确权的初始登记,则等于放手让开发商任意出售车位,因为根据法律规定,在初始登记(大确权)时包括车位在内的全栋建筑物的任何部分都是先登记于开发商名下的。若是指获得独立的产权证后才可出售,则视车位等同于住宅、商铺等专有部分,这将动摇车位的配套性质。

尽管目前有关车位、车库产权的争议不少。但很显然,小区范围内的车位、车库的配套性质决定了,无论车位、车库的产权最终归属于谁,其使用对象和收费价格必受到一定的限制,否则,物权法有关保障首先满足业主需要的立法目的将难以实现。我们认为,业主大会是业主自治的决策机构,由业主大会决定可否将车库、车位售于非业主,既公平合理也便于操作,同时业主也会在自治决策时将小区今后业主的停车需要考虑进去。这样的好处还在于,建设单位为了向外出售车库车位谋利,必然趋向于尽快帮助成立业主大会。由业主委员会同意可出租给非业主使用,一方面防止了开发商垄断车库“只租不售”逼迫业主接受高租价获得甚至比出售更高的暴利,另一方面,降低了炒作车位牟利现象的蔓延,增强了可操作性。

综上,此条虽有创新,但恐难立杆见影。

(摘自全面解读新省物管条例一文)

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