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  广东省物管新条例明起实施,专家解读业主维权新利器  

2009-02-28 14:03:14|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                            车位够业主用才能外卖
日期:[2009-02-28]  版次:[A04]  来自 新快报
 
 
  广东省物管新条例明起实施,专家解读业主维权新利器

  新快报讯(记者 曹晶晶 实习生 李雪)广东省人大历时三年修订的《广东省物业管理条例》(以下简称《物管条例》)明日起实施。通过该条例的实施,物业纠纷的高发态势可否得到抑制?小区的和谐能否实现?记者采访了知名房地产律师周玉忠,他表示修订后的《物管条例》对于业主自治与维权工作有相当的积极意义。

  亮点一业主对物业有完全选择权

  第六十三条 物业服务企业有下列情形之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚:业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的,责令限期退出;逾期拒不退出的,处五万元以上十五万元以下的罚款,并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。

  解读:物业企业拒不退出小区的行为严重破坏了业主自治秩序和小区和谐安宁。新条例实施后,恶意赖着不走的物业企业,一方面将面临巨额的行政处罚,另一方面还面临着被逐出物业服务市场的风险,此举保障了业主对物业服务方式的完全选择权。

  亮点二车位应首先满足业主需要

  第五十四条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库。

  解读:此为该条例的最大立法亮点,在全国具有开创性。业主大会是业主自治的决策机构,由业主大会决定可否将车库、车位售予非业主,既公平合理也便于操作。这样的好处还在于,建设单位为了向外出售车库车位谋利,必然趋向于尽快帮助成立业主大会。由业主委员会同意可出租给非业主使用,一方面防止了开发商垄断车库“只租不售”逼迫业主接受高租价,获得甚至比出售更高的暴利,另一方面,便利了业主自治的顺利推进,具有可操作性。

  亮点三预售之前就确定物管区域

  第八条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  已经实施物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

  街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域,由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

  解读:此条采纳了听证业主意见。物业管理区域的划定是开展业主自治的基础,此条规定在预售之前确定物业管理区域,有利于业主自治的启动与开展。

  《物管条例》仍存在不足

  周玉忠律师在解读《物管条例》亮点的同时,也认为《物管条例》存在了一些不足。

  不足一业委会主体资格无突破

  第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

  (二)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)督促业主、物业使用人遵守管理规约,协调处理物业管理活动中的相关问题;(五)配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;(六)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

  点评:未明确业委会执行管理经营公共物业、起诉复议等重要职能,业委会的民事主体及诉讼主体地位仍然悬而未决。

  不足二业委会换届或出现真空

  第三十四条业主委员会任期届满,不得继续履行职责。

  点评:业主团体的持续运作是维持小区的正常秩序的必备条件。若因业主委员会换届造成小区治理的真空状态,则是得不偿失。在新业主委员会未产生之前,由原业主委员会继续履行职责,符合组织法的基本原理,这从人大、政府、政协、公司(包括房地产商、物业公司)等法律有关换届规定可以看出,这些法律均规定,旧的领导机构和成员负有主持选举产生新一届领导机构和人员的义务并应工作至新一届履行职责时止。

  不足三泄露业主资料没有罚则

  第六十七条违反本条例规定,泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动的,依法追究法律责任。

  点评:本条规定笼统,遏制作用有限,可操作性不强。

更多内容详见“购房维权不受骗,业主自治一站”——我要法网!周玉忠律师(可百度或google查询!)著有“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”——《业主梦业主魂》,成功代理诸如“维修资金第一案”等多起房地产、刑事、经济等全国重大影响案件,境内外媒体进行了数百次的采访报道!

 
 
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