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征求意见值得肯定,合同自由任重道远!  

2008-09-18 11:02:22|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                征求意见值得肯定,合同自由任重道远! < xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

霸王条款是购房维权的拦路虎,是建立正常的房地产交易秩序的绊脚石,是房地产理性发展的毒瘤。推广使用示范文本是克服霸王条款恶劣影响的有效手段。在“金九银十”房产销售传统旺季即将到来之际,市房管局向社会征求商品房示范文本的意见,表达了政府加强房地产市场监管的决心,具有相当的积极意义。

通过房管局的示范文本,我们发现在以下几个方面有所进步:

一、购房人知情权有所保障。文本在“签订说明”中就明确规定出卖人在签订合同时必须出示修建性详细规划、总平面图、规划许可证等证明文件,规定购房人必须持有一份合同文本;在第二条“项目建设依据”及第三条“销售依据”中清楚列明了项目建设的各项批文;将共有建筑组成明细表、居住区配套绿化修建性详细规划图、商品房所作具体的说明(含广告)等作为附件。这些规定,在一定程度上改善了购房人对专有部分特别是共有部分物权的了解,提高了开发商的忽悠成本,对于促进购房维权和业主自治,具有基础性作用。

二、交付标准问题得到重视。质量为百年大计。文本将通过规划验收、专业验收和竣工备案作为交付房屋的基本条件,并规定了初始登记作为交付房屋的选择情形之一,在一定程度上会起到遏制开发商将自已组织的“和谐”验收意见作为交楼条件的恶劣情形的屡屡发生。但仍需要注意的是,由于目前广州只要取得规划验收合格就可以进行初始登记,所以初始登记的交付标准并不会比竣工验收备案高。

三、物权法精神得到体现。为了防止一房两卖、重复抵押等极大损害购房人权益的恶性事件的重演,依据《物权法》精神和《广州市城镇房地产登记管理办法》的相关规定,文本在已有预售合同备案制度的基础上,规定了预告登记规定,特别是规定特殊情况下购房人可以单方面办理预告登记和转移登记,对于保障购房人的不动产物权具有十分重要的作用。

四、预付房款监控有所加强。文本在说明中就提醒购房人必须将房款打入政府指定的监控帐号,除重申只得用于房屋建设外,还规定办理初始登记之前,预留15%的购房款在该商品房的预售款监控账号中,对于保证房屋的顺利建成,减轻购买预售房屋的风险,有着一定作用。

最后,需要提醒购房者注意的是,“阳光家缘”网站的购房合同模块附件五“补充协议”并非示范文本的固有内容,而是由开发商所精心“开发”出来的不利于购房者的格式条款。今年四月,本人曾建议市房管局将其删除。对于该补充协议,购房应予以高度警惕。

 

    本文部分内容已刊载于南方日报、南方都市报,更多修改意见详见本人博客或网站!

 

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