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《广州市商品房买卖合同》预售版示范文本修改意见  

2008-09-14 17:48:24|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《广州市预售商品房买卖合同》修改意见< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

一、合同说明的第2项增加一项:甲方制作的补充协议可能存在不公平条款,乙方应当对此保持高度警惕!

二、第一条增加《物权法》作为合同签订的法律依据

三、修改为:该合同约定的专有部分建筑面积为       平方米,其中套内建筑面积     ,分摊面积      平方米,其他共有物业范围依据法律规定及本合同确定。

理由:第四条中的建筑面积实为专有部分建筑面积,按现时分摊测绘规定有些共有物业的建筑面积并不纳入分摊测绘范围,因此按分摊测绘确定业主的共有物业范围与物权法精神不相一致,贵局也曾公布新的测绘方法即不再测绘分摊面积。制定公共部位分摊面积及共有面积分摊面积确有助于落实业主的共有物权,但在测绘尚未跟上的情况下,其可行性需要考虑。

四、第五条增加规定:甲方违反规定选聘前期物业企业的,乙方按照同类物业政府指导价的下限或成本价缴纳物业服务费。“应同时对遵守临时管理规约作出承诺”修改为“应向乙方提供临时管理规约”。

理由:开发商违反规定选聘前期物业,极易导致小区业主权利面临严重损害却又无法抗衡的悲惨局面,应有所应对。临时管理规约由建设单位单方制定,只要合法便具有约束力,业主认可与否并不重要。若其违法业主认可则提供给开发商规避责任的借口。实际上,无论是管理规约或临时管理规约,只需提供单个业主以便执行即可。

五、第六条中的第6项实为分摊建筑面积而非共有建筑面积,需修正。

六、第十二条增加规定:甲方要求先签收钥匙方可准许乙方验收房屋的,视为甲方违约。

理由:实践中广泛存在开发商不让业主验收而强迫必须先签收钥匙导致交楼既成事实的情况。

七、方式一增加规定:“套内建筑面积或者分摊面积与合同约定面积出现偏差时,无论约定以何种面积计价,乙方有权选择按套内建筑面积或建筑面积依国家规定结算房价。”

理由:无论以套内建筑面积或者建筑面积计算房价,均分别约定套内建筑面积或公摊面积出现误差时的处理方式,避免开发商通过挤占分摊面积等侵犯业主权益。

八、第二十一条中的“逾期办妥《房地产证》之日起第  日”改为逾期办妥办妥《房地产证》之日”。删除第一款中“乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。”

理由:约定的办妥日期已经包括了办证机关办证期限,建设单位准备时间在内,在此再次延长其免责期限没有理由。规定业主在半年内行使解除合同权有利于督促业主及时行使合同解除权。但若依此规定,也可能发生因超过约定时间未行使解除权,但出现了长期办证不能却无法解除合同的悲惨状况出现时,业主方可能难以救济,建议删除。

九、第二十二条增加第2项:视为逾期交楼依第十六条处理。

理由:装修承诺虚假,忽悠人的事情屡见不鲜,按迟延交楼处理具有针对性。

十、第二十六条增加规定:竣工验收备案已达六个月以上的,专项维修资金由甲方缴纳。否则不得交付,视为逾期交楼依第十六条处理。

理由:避免开发商自有物业长期不缴纳维修资金,侵犯其他业主权益。

十一、第二十七条增加规定:任何规定业主共有物业或公共收益归属甲方的条款,无论出现在哪里均属于无效。

理由:依物权法,共有物业或公共收益理所当然属于全体业主所有,对于开发商精心设计的霸王条款,示范文本应予遏制。

十二、第三十一条增加规定:补充协议中与示范文本中印刷文字不相一致且乙方认为对其不利的,适用示范文本印刷文字。

理由:补充协议中的霸王条款,出现于阳光家缘网站中,许多甚至将示范文本所赋予业主的基本权利剥夺一空,若不对其进行限制,示范文本的效用将降至最低。

 

附件:
 1.说明
2.《广州市商品房买卖合同》预售版示范文本修订征求意见稿
3.《广州市商品房买卖合同》一手房现售版示范文本征求意见稿
 注:上述意见已发至广州市国土资源和房屋管理局市场管理处邮箱:yijianzhengqiu@126.com.

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