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关于请求删除“阳光家缘”网站购房合同模块附件五“补充协议”的建议书  

2008-04-25 14:11:28|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于请求删除“阳光家缘”网站购房合同模块附件五“补充协议”的< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

建议书

广州市国土资源和房屋管理局:

住房消费是普通市民一生最庞大、最重要的开支。处理好住房问题事关民生幸福与社会和谐。购房过程中普遍存在的霸王条款是近年来房地产交易中的顽症。它的存在严重影响到公平、竞争有序的房地产市场的建立和消费者权益的维护。

推广使用政府部门推广的商品房买卖合同示范文本是克服霸王条款恶劣影响的积极手段。目前,广州市已规定必须通过“阳光家缘网站”在网上签订商品房买卖合同。“阳光家缘”网站的购房合同模块附件五“补充协议”中,充斥着大量肆意免除开发商责任、加重购房人责任,或排除购房人合法权利的格式条款。各个楼盘的附件五还有所不同。这些条款密密麻麻,字体较小,条目众多,语句难懂,通过附件五,示范文本中所赋予购房人的权利几乎被剥夺干净。

政府工商部门和房管部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本中的附件五为空白。若有必要补充,亦应由双方协商确定。开发商所“开发“的补充协议是如何登上政府网站的大雅之堂披上了”政府推荐“的虚伪外衣,本人不得而知。但可以肯定的,恶劣的附件五“补充协议”出现在政府网站“阳光家缘”合同模块中,不可避免地在一定程度损害了政府形象,破坏了市场秩序,危害到消费者的权利,应当立即予以取消。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第五条规定,国家保护消费者的合法权益不受侵害。国家采取措施,保障消费者依法行使权利,维护消费者的合法权益。第六条规定,保护消费者的合法权益是全社会的共同责任。国家鼓励、支持一切组织和个人对损害消费者合法权益的行为进行社会监督。大众传播媒介应当做好维护消费者合法权益的宣传,对损害消费者合法权益的行为进行舆论监督。

五一房屋销售旺季即将来临,为保护购房人的合法权益,特请求求贵局立即在“阳光家缘”首页醒目位置提醒购房者警惕开发商提供的补充协议,告知购房者有权与开发商协商订立补充协议,并将购房合同模块附件五的内容全部删除。

同时,本人希望各级消费者组织能够对此发出消费警示;工商部门能对房屋销售过程中的合同违法行为进行查处;新闻媒体能加强监督。

 

                                                      广东中泽律师事务所

                                                          周玉忠律师

                                                       二零零八年四月二十八日

 

抄送:广州市工商局、广东省工商局、国家工商总局;

广州市消费者委员会、广东省消费者委员会、中国消费者协会、广东省建设厅、建设部

发:各大媒体。

 

 

 

附:以某楼盘购房合同附件五为例说明

 

来自阳光家缘http://g4c.laho.gov.cn/project/contractMode.jsp?contractID=32704

 

附件五:1、乙方的通信地址以本合同中填写的为准,如乙方变更地址或联系方式,应及时书面通知甲方。
2、本合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费。专项维修资金由乙方在收楼时按有关规定缴纳。

 

点评:购房者之于开发商的义务就是交纳房款。开发商就自己的经营行为向国家缴税是其法定义务。此条规定房价未包括政府规定的各项税费,含义不明,为开发商将应由其承担的税费转移给购房人提供了借口。

建议修改为:“国家规定的各项税费由双方各自依法承担。”

 

3、收楼时,乙方应依约定交清所有购房款(含按揭款)、税费及物业管理公司规定的有关费用,否则,甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证。

 

点评: 在商品房买卖关系中,交付房屋及进行不动产登记转移所有权是开发商的最基本义务, 支付房款是购房人的基本义务。在购房人未按期支付房款的条件下,约定顺延交付房屋及办理房地产证的时限并规定购房人的违约责任是相称的。税费由国家收取,财政部门也多次重申开发商不得代收契税,税费涉及到国家与购房人之间的行政管理关系。前期物业管理公司依法由开发商聘请,其价格、收费应遵守政府价格管制。购房人入住时与物业公司形成的物业服务合同关系与开发商同购房人形成的商品房买卖合同关系分别属于两个不同法律关系。以购房人必须提前交清物业管理公司规定的所有费用及税费,开发商才履行交楼及证义务,混淆了不同的法律关系,违背了合同相对性原则,剥夺了购房人就物业管理事项与物业服务机构进行平等磋商的权利,同时也为开发商挪用税费提供了便利。

建议取消此条。


4、甲方履行保修责任的,不视作延期交楼,乙方不得拒绝接受该商品房。若乙方房屋的相邻房屋需维修,乙方必须对甲方的维修行为提供必要的便利。

点评:房屋质量为百年大计,事关人民生存安全与生活质量。将符合国家规定和合同约定的商品房交付买受人是开发商的义务,取得符合交楼条件的房屋是购房人的当然权利。对于不符合交楼条件的房屋,购房人有权拒绝收楼,开发商必须对此承担维修或赔偿责任。在法定的保修期内,开发商还必须依法履行保修责任。在购房人收楼时发现房屋质量存在问题的,有权要求开发商予以修理。因此造成延期交楼的,完全是开发商自己的责任非购房人过错,理应由其承担完全责任。

建议取消前句“甲方履行保修责任的,不视作延期交楼,乙方不得拒绝接受该商品房。”

5因不可抗力或乙方逾期付款或市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件(如罢工、静坐、游行、示威)等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况,甲方不需书面通知乙方即可据实予以延期交房。

点评:《民法通则》第153条规定,“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。发生不可抗力情形的,应当通知购房人并提供证明文件方可免责。市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件(如罢工、静坐、游行、示威)等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况,不属于法定的不可抗力范围,这些情形,作为专业的房地产开发商,在建造房屋之前应该可以预见并大都可以采取相应措施予以解决。即使经过努力无法克服,那也是房地产开发商所应承担的商业风险。除法定不可抗力因素外,将经营风险全部转由弱势地位且毫无过错的购房人承担并不履行起码的通知义务,显失公平。

建议修改为:“因不可抗力原因,甲方延期交楼的,应及时通知乙方并提供相应证明文件。”

 

6、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%,但本补充协议另有约定的除外。

点评:此条看似公平,其实是个陷阱。由于补充协议未在其他地方另行规定开发商违约责任条款,若开发商违约的,则适用前句。根据前半句,无论发生什么情形,开发商的违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%。但由于在补充协议的其他条款(第7条、第8条)规定了购房人在“不能按期偿还银行贷款”及“因乙方的原因造成合同不能履行或要求终止的,开发商解除合同的,可要求购房人支付房价总额20%的违约金。依据此条,即在发生此两种情形之下,购房人承担的违约责任应适用后半句,如此,购房人所承担的违约责任实为开发商不履行其主要义务时的4倍。

建议删除后半句“但本补充协议另有约定的除外”


7、双方应严格履行认购书中关于办理银行按揭的有关约定。办理银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料在签订本合同前甲方已提交给按揭银行。乙方不按期偿还银行按揭款,银行要求甲方承担担保责任的,视为乙方的原因造成合同不能履行,甲方有权解除《商品房买卖合同》,收取总房价的百分之贰拾作为违约金,并向乙方追偿承担保证责任的全部费用,包括但不限于向银行支付的全部费用、处理过程中发生的诉讼费用、律师费等。按揭贷款合同解除而产生的所有责任由乙方与银行自行承担。

点评:办理银行按揭贷款需由开发商提供的证件资料在签订本合同前开发商是否已提交给按揭银行,购房人一般难以知悉。但此处写入格式条款由购房人确认,等于免除了开发商在诉讼中的举证证明其已经将相关资料提交按揭银行的责任,若按揭不成将很可能将责任归结于购房人。购房人不能按期偿还银行按揭款开发商承担担保责任的,依据此条规定,开发商的全部损失已由购房人全部买单,开发商另行向购房人收取的高达总房价百分之贰拾的违约金,属于额外“超级利润”。如此,开发商不免有希望购房人违约的冲动。对于因经济原因偿还不了按揭贷款的购房人而言,开发商的落井下石无异于雪上加霜。此处也与第6条规定开发商违约最多赔偿房价的5%形成强烈反差。

建议删除“双方应严格履行认购书中关于办理银行按揭的有关约定。办理银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料在签订本合同前甲方已提交给按揭银行。”以及“收取总房价的百分之贰拾作为违约金”部分。

8、因乙方的原因造成合同不能履行或要求终止合同的,甲方有权单方面解除合同,乙方需支付总房价的百分之贰拾作为违约金,及承担解除合同的所有费用。

点评:此处也与第6条规定开发商违约最多赔偿房价的5%形成强烈反差。

建议将修改为:“因乙方的原因造成合同不能履行或要求终止合同的,甲方有权单方面解除合同,乙方需支付总房价的百分之贰拾作为违约金,及承担解除合同的所有费用;因甲方的原因造成合同不能履行或要求终止合同的,乙方方有权单方面解除合同,甲方需支付总房价的百分之贰拾作为违约金,及承担解除合同的所有费用。”

 



  9、乙方已知悉办理房产证所需资料,甲方不再另行书面通知;乙方应在收楼时向甲方提交齐全的办理房产证的资料(具体按政府房屋管理部门要求),并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项,提交齐全的办理房产证的资料以甲方开具的收件回执为准。如乙方迟延上述义务的,甲方相应顺延办理房产证的时间。如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的,办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算。

点评:购房人是否知悉办理房产证所需资料不得而知,此处直接写入等于免除了开发商通知、告知及举证义务。

建议删除“乙方已知悉办理房产证所需资料,甲方不再另行书面通知”部分。

10、本合同解除或终止,双方在七日内配合办理退房和注销商品房买卖合同网上备案、登记的所有手续;乙方在五日内全部搬离完毕,还应每月按总房款的千分之六的标准向甲方支付房屋折旧费,造成房屋损坏的,应予以赔偿。其他已交税、费不予退还,如乙方对房屋进行装修的,甲方不予补偿或退还。
11
、车位以个为单位,一口价方式出售,不以面积为计价单位,如果实际测绘面积与销售面积有差异,不作多退少补。

12、按合同约定或法律规定乙方可以行使合同解除权的,应在解除权发生之日起60天内行使。

点评:根据司法解释,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。此条仅规定了购房人合同解除权的行使期限,根据上述法律规定,开发商的合同解除权的行使期限依法确定,这就造成了双方在解除合同时的期限不对等的情形出现:购房人的合同解除权在60天内不行使即消灭;而开发商的合同解除权最长则可达到1年。

建议删除或修改为:“按合同约定或法律规定可以行使合同解除权的,应在解除权发生之日起60天内行使。”

13、本附件补充协议条款优先于合同其他条款。

点评:正是有了此条的“掩护”,密密麻麻的补充协议才“顺理成章”地将《商品房买卖合同》中固定条款所赋予购房人的正当权益剥夺殆尽。如果没有此条,由开发商提供的补充协议与示范文本印刷文字不一致的地方,就有可能发生“冲突”,补充协议的霸王条款就可能“打不过”示范文本中的印刷文字。有了此条,补充协议优先适用,霸王条款就能畅行无阻,这就是该条款最险恶之处。

建议修改为:本附件条款与合同其他条款不一的,优先适用合同条款。”

 

甲方签章: 乙方签章:

 

 

 

 

 

本文部分内容引自《业主梦业主魂》一书


除了附件五外,房管局在去年国庆后的一则公告也让人深思!

延伸阅读:

< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />10月8日是违规楼盘公示的最佳时间吗?

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