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“业主自治”不能被 “收编”!  

2007-12-25 11:53:35|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   “业主自治”不能被 “收编”!< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

社区和社团在英文中可用同一个词(community),社区的含义要点应在“社”而非“区”,无社团也就无社区可言。如今,城市社区自治的理念已深入人心。居民自治一直是社区自治的研究重点。但一个不容否认的事实是,后起的业主自治却具有了社区理念的最本质特征:一定的区域、共同的利益和社会团体。

业主自治起源于20世纪90年代初,全国普遍出现则在90年代末,其原始动力则来源业主对于共同利益维护的诉求,根本目的在于“提高多数业主的健康、幸福,以及精神的安适”。而源自50年代的居民自治的发端则是为了加强对街道的管理和整合,实质是为行政权的触角延伸至城市最基本单元创造条件,管理社会是政府推动居民自治的主要出发点,居委会实质上已经成为“政府的一条腿”,“老大妈”成为了居委会的代名词。

业主自治来源于建筑物区分所有权,本质上属于私法自治。它自选委员、自定事务、自负经费、自愿发起、自聘人员,是天然的自治。因为在自治区域、自治主体、自治组织、自治内容、自治价值上的不同,现行的居民自治体系与崭新的业主自治模式存在着根本上的差异,居民自治体系无法囊括业主自治。由于物权的天然性与排他性,住房制度改革的深化以及城市住宅区的大量涌现,《物权法》的实施将势必使得物业管理进入业主自治的崭新时代。依靠房屋所有权的这一物权中介,业主自治作为社会自治的排头兵,将打开当代中国社会全面进步的闸门。

应当看到,业主不一定是居民,居民不一定是业主,这决定了居民自治与业主自治在存在根本区别的同时也存在天然的联系。居民自治负责解决城市基层大部分社会性服务工作。至于小区公共物业事项,如住宅小区的保洁、绿化、保安以及维修资金的使用、筹集、物业公司的选聘等,应当也必须交由业主自治解决。在该领域,业主自治无疑应当发挥决定性作用。这将难以避免给早已存在的居民自治带来一定的“冲击”和“竞争”。我们认为,这种“冲击”与“竞争”是良性的和必要的。一方面,房屋产权私有化大背景下出现了业主自治,因而将原由居民委员会承担的物业功能让渡出来,这是时代发展的必然与进步;另一方面,这一局面的出现也给居民自治敲响了警钟,提供了促使其创新与发展的大好机会。
  现行法律将居民委员会、业主委员会均确立为自治组织,那么就绝无一个自治组织领导另一自治组织的可能与必要。现阶段以业主自治代替或者干涉居民自治,或者以居民自治代替或者干涉业主自治在现阶段都是不可取的,特别是在居民委员会已经日益官方化的条件下更是如此。因此,在基层社区政治生态中,新发的业主自治与得到政府信任居民自治应当相辅相成,互相协作,共同贡献于和谐社区的建设。

《物权法》为业主自治奠定了基石。十七大报告更指出,要扩大基层群众自治范围,完善民主管理制度,把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。自治的核心与实质便是当家作主,业主自治如此,居民自治也应当如此。经验证明,没有政府的推动,基层自治无法开展起来。但当基层自治开展起来后,如果幻想通过投入旧体制的怀抱来寻求基层自治的长远发展,则会走向相反。

让业主自治在居民自治或行政体系寻求安身之处,虽然可能暂时避免了眼下的艰难,但因此而来的茫然将使得业主自治失去整个未来。

 

(本文观点节选于《业主梦业主魂---购房维权与业主自治》一书)

 

和谐中国个个要发;法治社会人人要法!购房维权不受骗、业主自治第一站---我要法网www.woyaofa.net

新快报:警惕业主自治被居民自治同化

 

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