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购房维权不受骗,业主自治一站---www.woyaofa.net!周玉忠律师著有“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”——《业主梦业主魂》,成功代理诸如“维修资金第一案”等多起房地产、刑事、经济等全国重大影响案件,境内外媒体进行了数百次的采访报道! 原创评论文章允许网络转载,必须标明来自周玉忠律师-----我要法网www.woyaofa.net 微博:http://weibo.com/guangzhoulawyer

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广州将接二连三发生了物业管理公司卷款逃跑案  

2007-12-10 00:22:37|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        广州将接二连三发生了物业管理公司卷款逃跑案

  日前,广州增城区新塘镇某楼盘百余栋别墅的业主代表向本报投诉,称物管方广州某小区物业管理有限公司在12月1日上午突然撤场,令小区物业管理出现真空,原物管公司近200名员工骤然失业,小区约200万的物业维修基金不知所踪。目前,小区业主委员会筹备组暂时接管原物管公司的部分员工,弥补小区的物业管理工作。

  “物管突然走了,我们怎么办?”半年来,广州接连发生多宗物管卷款潜逃的情况,让业主们一时不知所措。业内专家呼吁,只有提高业主的自治和维权意识,才能减少物管不辞而别的发生。

  【事发】物管人去楼空 近200人失业

  业主代表徐先生告诉记者,12月1日上午,有业主到小区内物管公司的办公室交纳物业管理费,却看见几个物管职员正在收拾东西准备离开。这些职员表示:“今早拿了工资之后,公司就说不用回来做了。”

  该业主马上联系徐先生等小区业委会筹委会的代表。“我们赶到后,发现物管公司已经人去楼空,大门紧锁。”记者前日来到该山庄物业管理公司门前,大门仍然锁住,透过玻璃,看到里面办公桌上的电脑等办公用品已被搬走。

  看着墙上挂着上班的打卡记录,原物管绿化部清洁班的班长宋先生无奈地说,“我们当天早上8时还到物管公司打卡上班,当天公司还反常地给我们发了上个月1000多元工资。10时多的时候,我听说公司要发补贴。当我赶过来的时候,公司的人都跑光了。”据员工们介绍,原来在物管公司的员工有近200人,工作时间从十几年到一两年不等,但都没有签任何用人合同。“公司一走,我们就突然失业了。”

  记者联系原物管公司物业部的副经理郭先生,他表示自己也是打工的,一直也没有与公司签合同,12月1日早上拿了最后一次工资就走了。“至于公司为何撤场,我也不清楚,这要问公司总经理唐小姐。”记者致电唐小姐,电话关机。

  “我们早就意识到物管可能会走,但没想到那么突然。”几位在物管公司工作的员工称,“10月底的时候,我们就听小区的保安透露,小区的物业管理出现亏空,物管公司随时可能卷款逃走。”

  原物业公司维修部的李先生说,“我们平常上班都要打卡的,但11月1日到11月5日公司突然通知不用打卡上班了。我们以为都不用做了。”物管突然撤场前几天,业主们发现小区垃圾增多无人倒,清洁工扫地的次数也少了,巡逻的保安也少了很多。

  【问题】维修基金物管费或被卷走 物管走后留下问题一串

  令业主担忧的是,物业公司人间蒸发,导致物业维修基金和业主们预交的物管费也很可能被卷走了。业主代表们表示,他们正在召集业主们上报购房时向开发商交纳的物业维修基金。

  “目前初步统计平均每户交纳的物业维修基金约2万元左右,小区目前有110多栋别墅,估计维修基金总额约200多万。但是我们几日前向增城市国土局查询发现,维修基金的账户仅有6万元。绝大部分的物业维修基金都很可能被物管公司挪用了。”

  此外,有部分业主称,该楼盘的物管费是每户每月1000元,他们向物管公司预交了一年的物管费,还有一些水电费周转金,现在不知能否拿回来。

  物管突然“走人”后,当晚小区就紧急召开了业主会议,会议决定委托业委会筹备组的业主代表们暂时请回22名原小区的物管人员维持小区的日常物业管理工作。“我们小区的物管一直是开发商委派的,开发商和物管问题不断后,我们开始想成立业委会,但当地国土部门也以未经开发商确定为由一直没批准我们业委会备案。我们现在只好先成立业委会筹委会处理物管走后的遗留问题。”业委会筹委会的徐先生表示。

  据悉,在业主们的敦促下,增城区国土局有关部门已就此物管突然撤走的事进行调查。

  【探因】业主自治意识薄弱 物管有机可乘

  据了解,今年来,广州出现多宗物管突然“走佬”的情况,今年6月广州粤垦路一家物业管理公司突然离开,欠缴8万多元电费,并可能挪用了总数约120万元的房屋维修资金、水电押金等资金,导致该楼盘一度停水停电。今年8月,因多年没拿到房产证,部分业主拒交物业管理费,番禺一家物管公司也突然撤离小区。

  广州律师学会房地产委员会主任许奋飞表示,物管公司结束自己的物业管理职责时,应将管理费、物业资料、审计报告等移交下一任物管。如果新物管暂时未定,应将这些资料送达公证处公证并暂时保管。“物管这样突然走了,连贴通告告诉业主一声也没有,是不负责的。”

  许主任分析,目前,物管公司频频逃跑,原因是多方面的,有管理费收不足或缺乏管理经验导致难以经营的,另一种就是贪财卷款逃走的。

  广州物业维修基金第一案的业主方律师周玉忠认为,目前广州仅有一成的小区成立了业主委员会,成立的业主委员会中,有一半是名存实亡的。“业主的自治意识还很薄弱,许多小区的业主还是一盘散沙,才导致物管卷款而逃的一再出现。”

  【对策】业主应团结 监管应加强

  “要防止这种现象对业主利益造成的损害,业主应提高自己维权意识。”许奋飞认为,业主应该多监管多注意物管的工作,看看账目,注意物管公司的活动,有问题及时向物管提出。对于合同未到期的物管公司突然逃走,业主可向物业管理行业协会投诉,甚至可以通过业主起诉物管来解决。物业管理行业协会一般会很乐意推荐新的物管公司给业主,超过1/2业主同意,小区就可以聘用新的物管公司。关键是小区的业主能够团结起来,凝聚力量。

  周律师认为,按物权法规定,业主委员会是业主自治组织,只要依法通过业主大会选举成立,就是合法的。政府房管部门应加强指导、协助,并为合格的业主委员会备案。业主委员会的成立能够凝聚业主力量,行使罢免、选举物管等权力,可以避免某些开发商与物管勾结的情况。(谢庆裕) 

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《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》(公民建议稿)

第四十八条(管理人的退出)管理人终止服务时,应向社团完整移交公共物业和档案资料,配合新的管理人做好交接工作。

第四十九条(管理人突然停止服务的紧急处理)管理人擅自停止物业服务的,业主委员会可以临时聘请新的管理人进驻,但期限不得超过一年。

经社团请求,可由街道办事处组织保洁企业实施物业服务,并向业主收取相应费用。

第六十四条(管理人未依法退出或突然撤走应负的法律责任)管理人未按规定退出小区的,经社团请求,县级以上房地产行政部门可以责令限期退出;拒不退出的,经县级以上房地产行政部门申请,由人民法院依法强制执行;县级以上房地产行政部门也可处10万元以上100万元以下的罚款,并可暂停资质;逾期三天以上拒不退出的,吊销资质证书;逾期七天仍不退出的,工商部门可以吊销其营业执照;造成业主损失的,业主、社团可以要求赔偿。

管理人擅自停止物业服务的,县级以上房地产行政部门可以责令管理人立即恢复物业服务,拒不恢复的,可以暂停或吊销资质证书,并处于10万元以上100万元以下罚款。拒不恢复达三天以上的,一律吊销资质证书;达七天以上的,吊销营业执照。

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