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条例修改物管变身:从物权到民权的缓慢演进  

2007-09-03 14:46:46|  分类: 精彩文章隆重推荐 |  标签: |举报 |字号 订阅

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条例修改物管变身:从物权到民权的缓慢演进
  2007-09-03 09:59:18  来源: 南方都市报   作者:
  

  社论
  
  日前,总理温家宝签署第504号国务院令,公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》。这是在旧的《物业管理条例》即将实施四周年之际,根据《物权法》的有关规定而实施的修改。此次修改总共四项,主要涉及到业主、业主委员会、物业管理公司名称变更等方面内容。新《条例》将从今年10月1日起和《物权法》同时实施。

  《物权法》于《物业管理条例》而言,属于上位法。在《物权法》通过之后,对旧的《物业管理条例》进行相应调整,完全是法理之必需,因而是意料之中的事。近年来,各地因物业管理而生的业主维权,苦斗不断,血泪不止,激愤抗争无日无之,此次《物业管理条例》的修改,更多地尊重了业主的主体地位和社区事务的自决权利,从理念上将过去的“物业管理”导向“物业服务”,并增加了司法救济的途径。这些变化,虽不能彻底解决当前问题,却表征了法治的进取,社会的进步,仍然值得乐观期待。

  广深两地近年来的业主维权,声势不可小觑,也暴露出物业管理领域的乱象丛生。在这些纷繁复杂的维权事件之中,开发商操控业委会选举、物业公司欺诈业主钱财、业主维权遭受恐吓甚至殴打报复等,成为了物业管理与业主维权之间的关系主线。这其中,又以业主身心受害和利益受损的案例居多,业主维权几乎成为悲情的社会剧集。新的《物业管理条例》出台,就是要为扭曲混乱的物管与维权现状添置规则,为城市社区的基层自治提供规范,而这些规则整体上是在朝向保障业主权利的方向缓慢演进。

  其中的变化之一,就是根据《物权法》的有关规定,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。由管理而服务,是对原来错乱的二者关系,进行了合理明确的修正,从而回复到一种正常的法律对应关系。业主是小区的主人,物业服务是业主花钱购买的商品,这是一重基本的关系。业主委会员是业主内部的执行机构,它由业主按一定程序选举产生,代表和维护业主利益,这是又一重的基本关系。多年来的纠缠纷扰和法律进展,正是这两重关系的扭曲和修正。

  《物业管理条例》的修改实施,可以认为是物权确认之后的权利释放。这些权利的释放,是建基于物权这样一种私权之上的。业主自治的过程,虽然并不能直接等同于政治民主,而只能是财产权基础上的私权民主,但从业主投票决定小区事务的行动开始,业主自治所注重的民主选举、合法授权,所强调的相互制衡、公开透明,所追问的权力来源等等,却使它成为基层政治民主的训练场。从这层意义上讲,任何有助于业主维权、小区自治的制度掘进,不仅关乎社会的和谐稳定,同时还攸关基层民主的推进,以及整体社会的转型。

  当然,与《物业管理条例》的修改所呈现的整体进展而言,一些具体的技术细节仍然受困。事实上,当下物业服务与业主维权的现实,所缺失的正是可操作的实施细节。比如,业主委员会到底如何成立,新旧物业公司如何更替,维修基金如何使用,诸如此类的细节内容,《条例》规定并不清楚。正是在这些具体而微的操作细节上,业主权利的流失和损耗无时不在,那些旷日持久的争斗也时有发生。

  《物业管理条例》的修改,管理向服务的转变,更多业主权利的保障,这些都是物权确立之后的顺势而变。因为法律对物权的尊重,才得以有业主权利的进一步伸张,这些基于私人财产权的权利实现,又进一步激发其他公民权利的行使。正是在这种从物权到公民权的权利发展谱系上,才可体现出此次条例修改的点滴进步。尽管从当前的现实来看,这些权利的最终到来,仍有待名实之间的实践努力,但社会演进已经展现出大势和方向。这一点已是欣慰可喜。  

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