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购房维权不受骗,业主自治一站---www.woyaofa.net!周玉忠律师著有“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”——《业主梦业主魂》,成功代理诸如“维修资金第一案”等多起房地产、刑事、经济等全国重大影响案件,境内外媒体进行了数百次的采访报道! 原创评论文章允许网络转载,必须标明来自周玉忠律师-----我要法网www.woyaofa.net 微博:http://weibo.com/guangzhoulawyer

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广东省政协刊物聚焦业主维权  

2007-06-11 19:51:54|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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聚焦业主维权< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

□ 本刊记者 刘亚平 马 恒

受访人

孟 浩 广东省政协委员

周玉忠 《广东省业主自治条例》主要起草者

谢 凯 广州市物业管理协会副会长

朱永平 知名律师

 

剖析维权事件

 

《同舟共进》:近年来社区维权矛盾比较尖锐,甚至出现一些极端的例子,各位认为,引发冲突的根本原因在哪里?

谢凯:业主维权事件的发生有几大因素。首先,房地产和物业管理市场运作不规范,一些开发商片面追求利润最大化和垄断经营,利用法律法规和制度的漏洞牟取暴利。其次,业主在纠纷处理上胡子眉毛一把抓,不管什么问题,责任都归结于地产商;小部分人的利益带动羊群效应,造成所谓的维权。第三,从计划经济向市场经济转变的过程比较迅速,在这一过程中,政府重视的是从房改房到商品房的转变,而没有意识到把转变后应承担的义务告知业主。政府对小区的管理存在“缺位”和“越位”现象,管理体系尚未完全建立,部门职责亟待理顺。

周玉忠:此类矛盾最主要的原因是有关物业管理方面的法律法规极不健全、立法进度严重滞后、专门法规操作性不强、部门条例相互矛盾、对违法违规行为缺乏强制性措施导致执行困难造成的。2003年国务院公布新的《物业管理条例》后,至今已有3年多,广东省的修订草案才迟迟进入审批程序,能否顺利通过尚未可知。而按照旧条例很多事情无法操作,如业主委员会的独立法人地位尚未确定、经费和办公场所无法解决,召开业主大会非常困难。又如2003年国家条例颁布时,对于维修资金的管理办法授权给财政部和建设部制定,但至今没有出台,造成一些开发商擅自挪用物业维修资金的既成事实。

孟浩:业委会处境尴尬、业委会处境艰难、业委会缺乏规范也是一个重要原因。业委会是业主大会的执行机构,但根据现在的法律法规,业委会既不是物业管理的自治群众组织——未到民政部门报批,又不是物权经营公司——未到工商部门报批,更不是政府机构——无政府有关机构的行政任命,所以根本无法行使《物业管理条例》规定的职责,最终往往造成社区纠纷未能依法解决。

 

理清多头管理

 

《同舟共进》:小区存在多头管理,而且各方面的责权利都不明晰,请问该如何协调?

谢凯:在小区管理方面,清洁有一个机构管,绿化有一个机构管,物业管理公司是对整个小区的全面服务。行政管理方面也会存在多头管理的问题,因为好几个部门都有监督权。但这个问题应正确对待,要看多头管理是按国家政策各司其职,还是层层加码,额外附加条件,这是需要我们思考的问题。

周玉忠:政府最好是一种有克制的“柔性”补位,比如政府设立社区管理机构,承担大事决策,一般是监管、小事调解的角色。也可考虑组织仲裁委员会,或者由政府介入物管公司,担当统筹大局、裁判小局的角色,对业委会登记备案及进行相关协调。

孟浩:对开发商与物业管理公司的违法违规行为,有关部门应该改变过去“偏软”的做法,明确予以制止和纠正,同时实行前期物业管理公开招标制度,打破部分开发商“垄断经营”的惯例;加强对小区保安队伍的监控与业务指导,对每个保安队员的资料进行登记管理,避免保安成为不受制约的“私家军队”。对黑恶势力介入物业纠纷的迹象应保持高度警惕,一旦发现,要从严从重从快打击,绝不容许其任意蔓延。

 

建设和谐社区

 

《同舟共进》:业主维权中最突出的问题是业主和物业商的矛盾,两者该如何沟通协调才更利于小区管理?

谢凯:业主和物业管理公司,双方共处一个小区,管理公司的服务定位往往与业主对服务的期望值之间有距离,也就是到底给多少服务费该享受多大的服务,这是一个矛盾。业主这方面的意识应与物业管理公司取得认同,首先要改变计划经济体制下的服务理念,要认识到原来的计划经济体制下的服务在淡化,按照市场化方式享受服务是今后的必然走向。而物业公司应用辛勤劳动回报业主的信任,经营及管理好业主的物业,实现小区的和谐。

 

《同舟共进》:除了业主维权外,小区自治还存在哪些方面的难题?

谢凯:首先,税务问题无法解决。业主自治组织只能自我服务,要向每个业主收费,则必须开出发票,但由于业主自治组织不是独立法人,没有组织代码证,不可能登记,不可能开出发票。其次,在组织管理过程中,缺乏监管力度。没有机构来监督自治组织的管理过程,管理的好坏由全体业主说了算。第三,自治组织承担的责任更大。一旦小区出现管理事故,业主自治组织由于既是管理者又是业主,就要承担双重责任。业主自治的道路能否走下去,目前的政策有难度。

 

《同舟共进》:现在大家都在提建设“和谐小区”,那么,小区怎样治理才能达到和谐呢?

周玉忠:加快立法和执法进度、完善有关房地产市场和物业管理的法律法规、使具体规定更具可操作性,同时强化法律法规的执行力度,对违法违规行为进行严肃查处,是解决问题的根本之道,比如明确业委会地位、建立开发商与业主平等沟通协商渠道等。也可先出台一些硬性法规,如已入住多少人(如300人)以上的楼盘必须成立业委会,否则发展商不能继续售房等,以避免更大的社区冲突出现。

朱永平:和谐的基础是法制化。把法律关系理顺了,用法律制度来进行约束了,(小区)自然就和谐了。社区没有法制化就是国家管理没有法制化,就谈不上和谐。法律是民主的产物,共同的意志形成法律,大家都根据共同的明规则或潜规则办事才会相安无事。 (2007-04)

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