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购房维权不受骗,业主自治一站---www.woyaofa.net!周玉忠律师著有“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”——《业主梦业主魂》,成功代理诸如“维修资金第一案”等多起房地产、刑事、经济等全国重大影响案件,境内外媒体进行了数百次的采访报道! 原创评论文章允许网络转载,必须标明来自周玉忠律师-----我要法网www.woyaofa.net 微博:http://weibo.com/guangzhoulawyer

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《业主自治法》(公民建议稿)起草完成  

2007-05-25 16:18:54|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《业主自治法》(公民建议稿)起草完成< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

《业主自治法》(公民建议稿)起草完成并随“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”《业主梦业主魂》正式出版。《业主梦业主魂》一书分为购房维权与业主自治上下两篇。上篇《业主梦---购房维权》主要就“成为业主”过程中购房人在房产广告、认购环节、签约陷阱、交楼办证、维修资金、物业服务、二手买卖等方面的常见陷阱进行了深入分析,并提出了相应解决方案。在下篇《业主梦---业主自治》主要就如何维护业主的公共权益,如何建立自治组织确立自治机制展开了探索,并创造性地提出了业主自治的基本构想和法律草案。

正在召开的省第十次党代会再次强调,建设和谐广东,当好排头兵必须高度重视解决包括住房问题在内的民生问题。我们编写此书的出发点和落脚点是,配合正在开展的房地产市场秩序整顿和《物权法》的贯彻实施,通过改变业主在信息、知识上的不对称,着力提高广大业主的维权能力和自治意识,进而有效促进房地产市场的理性回归,推进业主自治,建设和谐社区,最终实现整个社会的和谐与进步。我们的目标与广大业主的希望,与党和政府的政策是完全的一致的。

《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》(公民建议稿)是在《广东省业主自治条例》(业主建议稿)的基础上完善而来。在《广东省业主自治条例》(业主建议稿)起草的过程中,得到了中山大学< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />朱健刚博士、中山大学法学院副院长、博士生导师周林彬教授、暨南大学法学教授戴霞等专家的无私指导与帮助,社会各界人士、省市人大代表、政协委员,如王则楚、苏祖兰、吴名高、王竹立等均亲自参与讨论,深圳的胡国剑律师专门发来《业主委员会选举法》(胡国剑版)。王文和、伍嘉穗、习建华、冯东生、余丽虹、师笑天、宋红、夏喜莲、叶春生、覃广南等多位业主委员会主任和业主对此提出了宝贵的意见。

实现和保障业主自治是落实私有财产宪法保护原则,维护市场经济秩序、保持社会稳定和谐的必然要求。当前,包括《物权法》、《物业管理条例》在内的涉及业主自治的立法原则性强、操作性差,各地纷纷以地方性法规、地方政府规章、地方政府部门的规范性文件来确立有关业主自治的规则,各种法律文件之间规定不一,严重制约了业主自治工作的整体推进。

业主自治制度是我国城市基层一种崭新的群众自治模式。根据《立法法》第八条“基层群众自治制度应当制定法律”的规定,突破当前所面临的物业困境,必须全面贯彻《物权法》,并结合中国实际,尽快制定一部《城市住宅区业主自治法》。

2005310,一份名为《关于颁布<城市社区业主委员会组织法>的建议》被递交到全国人大会法工委。在这份由秦兵、舒可心、王海、司马南、韩冰等民间维权积极分子签名的文件上,要求尽快颁布出台《中华人民共和国城市社区业主委员会组织法》,业委会应有明确的社团法人性质,应作为独立的法人主体,业委会组织和报酬制度等方面应有规范等等。

《立法法》规定,一个代表团或者三十名以上的代表联名,可以向全国人民代表大会提出法律案;向全国人民代表大会提出的法律案,在全国人民代表大会闭会期间,可以先向常务委员会提出。在此,我们希望关注城市社区建设的全国人大代表联署,直接向全国人大提交《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》的法律案,立即启动立法程序,争取在2007101日《物权法》实施时,《城市住宅区业主自治法》能够同时实施。需要指出的是,因为资源有限、水平不高,本建议稿仅供参考。

我们认为,业主自治是政治民主化、经济自由化、物业复杂化、产权私有化的时代必然。业主自治是指业主通过民主程序,建立自治组织、确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项的活动。业主自治的对象指向公共物业事项,并不针对物业的专有部分。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主,“业主自管”不等同于 “业主自治”,“业主自管”是业主自治条件下业主自行选择物业服务方式的一种。业主自治在本质上属于私法自治,在形式上属于天然自治,在性质上属于基层群众自治,它对于市场经济、民主政治、公民社会及和谐稳定均具有重要价值。业主自治不是绝对的,不是公法自治、地方自治,它是有限度的,从外部来看,它必须受到法律法规的规制,不能超出法律的限度,从内部来说,它应当受到业主自治内部机制的制约。

《物权法》已经为“物业管理”正名,正确区分了行政公权与业主自治之间的关系,并确立了业主自治的基本框架,但其作为基本法律立法线条较粗,仅凭《物权法》的实施难以从整体上推进业主自治。业主自治制度是我国城市基层一种崭新的群众自治模式。根据《立法法》第八条“基层群众自治制度应当制定法律”的规定,突破当前所面临的物业困境,必须全面贯彻《物权法》,并结合中国实际,尽快制定一部《城市住宅区业主自治法》。

我们认为,公共物业是业主自治的物质基础,业主团体的法律地位是业主自治的核心问题,业主自治规则是业主自治的关键因素,处理好业主、业主委员会、业主大会之间的内部关系,以及处理好业主团体、国家公权、居民自治之间的外部关系是业主自治得以存在和发展的重要条件。为此,我们在《业主自治法》(公民建议稿)中均作出了针对性的规定。《业主自治法》(公民建议稿)共七章七十二条。

(一)“为了保护业主的不动产物权,保障业主自治,发展城市基层民主,方便业主成立社团”是立法宗旨和目的(第一条)。

(二)推进业主自治是政府的责任,具体工作应由民政部门负责,其他政府部门协助。业主自治范围内的事项,不受干涉。居民委员会和业主委员会应当共同做好社区各项建设(第三条、第四条)。

(三)业主自治区域的划定、公共物业的范围及使用、配套物业规划的变更明确(第五条、第六条、第七条)

(四)业主社团具有法人资格,建立业主代表大会制度(第十条)。

(五)便利业主社团成立:

1、社团成立时点提前,“销售率达30%以上的或首套物业交付使用满一年的,可以成立社团。建设单位、主管部门具有报告义务,业主也可以报告(第十三条、第十四条、第五十五条)。

2、筹备组全部由业主组成,建设单位拒不参加时,由其他业主补充(第十四条)

3、社团成立经费由建设单位承担(第十五条)。

4、前期管理人和建设单位负有提供资料等协助成立社团的义务,房地产行政部门负有补充协助义务(第十六条)。

5、业主委员会候选人由业主推荐产生(第十八条)。

(六)便捷有效的业主自治机制:

1、投票权份额合理分配,一票独大受到遏制(第十九条)。

2、便利的投票、送达和表决机制(第二十条、第二十六条)。

3、业主、使用人不执行自治决定,社团可以诉讼;业主自治决定侵害业主利益的,可在三个月内请求撤销(第二十三条、第六十条)。

4、社团经民政部门登记具有法人资格,为独立永续法人团体,履行公共权益职责(第三十条、第三十一条、第三十二条)

5、社团经费由业主承担(第三十三条)。

6、社团财务、社团诉讼、社团诉讼等方面有了明确的规定(第三十四条、第三十五条、第三十六条)。

(七)保障措施有力:

1、社团可成立联合会(第四十一条)。

2、业主委员会成员履行职责应受保障,违反规定应受制裁(第四十二条、第五十八条、第五十九条)。

3、公共权益与业主个人利益的平衡(物业维修及转让限制)(第四十三条)。

4、前期管理人的确定必须通过招投标方式进行,关联企业不得参与,前期管理人名单应记入预售证,违反的不得收取物业费(第四十四条、第五十六条)。

5、对霸王条款(坚决)说不(第四十五条、第五十四条)。

6、公共物业移交不明由建设单位和前期管理人承担连带责任(第四十六条)。

7、建设单位不得减免物业费,名下物业必须缴纳物业费和维修资金(第四十七条、第五十七条)。

8、管理人不依法退出或擅自退出被禁止(第四十八条、第四十九条、第六十四条)。

9、(不允许)以破坏基本生活条件催缴物业费(或作为解决其他纠纷的手段)(第五十条、第六十三条)。

10、限制基础消费应负法律责任(第五十一条、第六十八条)。

11、政府应当建立住宅区紧急情况工作协调机制(第五十二条)。

(八)法律责任设置具有针对性

1、殴打业主将受严惩(第六十二条)。

2、破坏业主自治将被追究(第六十一条)。

3、未移交公共物业、资料的,可通过行政、司法渠道追究(第六十六条)。

最后,我们呼吁关注社区建设的全国人大代表直接向全国人大常委会提出法律案,立即启动立法程序。

    详情请参见《业主梦业主魂》相关章节。谢谢大家!

 

                            二○○七年五月二十四日

 

业主社区网:http://www.yezhu.org.cn

周玉忠律师博客:http://blog.focus.cn/myblog/2163630.html

 

 链接:我要法网:中华人民共和国城市住宅区业主自治法(公民建议稿)全文

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