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购房维权不受骗,业主自治一站---www.woyaofa.net!周玉忠律师著有“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”——《业主梦业主魂》,成功代理诸如“维修资金第一案”等多起房地产、刑事、经济等全国重大影响案件,境内外媒体进行了数百次的采访报道! 原创评论文章允许网络转载,必须标明来自周玉忠律师-----我要法网www.woyaofa.net 微博:http://weibo.com/guangzhoulawyer

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《业主梦业主魂--购房维权与业主自治》前言  

2007-05-14 17:41:57|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《业主梦业主魂---购房维权与业主自治》

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据统计,2005年,我国居民住房消费达1.42万亿元,全国个人购买商品房占商品房销售额的比重达95%以上,商品住房销售面积近97%由个人购买,每年全国约有1000万个城镇家庭改善住房条件<>2005年度的统计资料测算,“不吃不喝14年,广州三口之家方可买一套80平米房子”。中国的房贷总额已达已达2270亿美元,规模居亚洲之首,占GDP10%<>

住房制度改革所释放的巨大需求,促进了房地产市场的空前繁荣。房地产市场的繁荣在大大改善人民居住生活条件、制造大量房产富豪和无数房奴的同时,也呈现出极度不规范的乱象。业主的权益屡遭侵犯,相关案例频现报端。因为开发商设置虚假按揭或“一房多售”等陷阱,多少业主蚀尽老本,欲哭无泪。对于业主而言,不期而至的无助和痛苦、挥之不去的迷惑还远不只这些。2006215日晚上,广州市番禺区一大型楼盘业主委员会筹委会负责人在自已家中被几名不明身份的人打伤,导致整个脾脏被摘除。在广州市,仅2006,市消委就接到2200多人次有关房地产方面的投诉,增加了将近80%。一幕幕的心酸的维权故事,迫使我们深思和警醒。

“一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗”是当下业主集体维权现状的深刻概括。如果当权利受损时,大家都无动于衷、一毛不拔;如果纠纷当前,我们首先摒弃法律救济而采取以暴制暴等非法手法解决;如果大家只想着 “搭便车”,谁也不想出头;那么,一切业主维权的神话都不复存在。有恒产者有恒心。安居是购房的首要目标,和谐是业主的强烈追求。“有产者联合起来”,才能有效实现房地产交易市场的理性回归,才能达致构建和谐社区的共同目标。

客观的绝对弱势地位虽然在短期内难有根本改观,但任人宰割的悲惨境地并非不能有所改善。人是决定性的因素。通过改变业主在信息、知识上的不对称,着力提高广大业主的维权能力和自治意识,是当前立即可以着手改变的重要方面。通过这一改变,才能进而有效促进房地产市场的理性回归,才能进一步推进业主自治,建设和谐社区,最终实现整个社会的和谐与进步。这就是我们编写此书的出发点和落脚点。

《物业管理条例》一方面将“业主自治”包含于“物业管理”之中,使业主自治处于绝对从属地位;另一方面,它又将物业管理定义为物业服务。业主自治、物业管理、物业服务三个概念上的的混乱,造成了人们习以为常的两大误解:一、“物业管理”被理解为是物业企业对业主所进行的管理,物业公司是管理者,业主是被管理对象;二、“物业管理”被理解为是政府相关行政部门对物业、业主及业主自治活动实施行政监管。这样的阴差阳错,在一定程度上不可避免地造成了业主主体地位的虚无和业主自治的艰难,掩盖了业主才是自治主体,物业管理其实是业主自主管理物业的实质。《物权法》在法律中首次使用了业主、业主委员会、业主大会的概念,建立了建筑物区分所有权制度,确立了业主自治的基本框架,奠定了业主自治的基石。它的实施,必将推进业主自治的深入发展。

在上编《业主梦》中,本书以最平实的语言,从实用角度出发,侧重风险防范,以专业律师的视角,在现有法律框架下,结合常见多发的典型案例,对购房广告、认购、签约、交楼办证、维修资金、物业服务等各环节的常见陷阱进行了深入分析,并提出了相应解决方案。这对广大购房者、业主依法维护自身权益,具有一定的指导价值。

入住之后业主又如何通过自治方式建立自治组织,确立自治机制,保障公共权益不受侵犯?在下编《业主魂》中,本书在立足现状探讨解决业主自治现实问题的同时,借鉴美、日、港、台等国家和地区的先进经验,结合中国实际,配合物权法的实施,创造性地提出了业主自治的基本构想,并形成了《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》(公民建议稿)草案,这对于关心社区建设人们来说,也具有一定的参考价值。

本书还全面记录和深入分析了近年发生闻名全国的“维修基金第一案”、“广州12家业委会联合追缴维修资金”、“广州20业委会联合提交《广东省业主自治条例》”、“北京美丽园业主委员会物业费胜诉案”、等业主维权、自治领域内的重大事件,希望给广大读者以启示。

限于篇幅,《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会协会章程》、《认购书》、《商品房买卖合同》等,以及房产新政、业主自治及购房维权政策法规文件等可到作者博客(http://blog.focus.cn/myblog/2163630.html)或业主社区网(www.yezhu.org.cn)下载或提出宝贵意见。

购房是普通市民一生最大的消费,成为业主是城市居民一生最主要的梦想,业主自治是实现社区和谐的根本出路,通过自治实现自主管理小区是实现美好人居理想的灵魂所在。实现业主梦、铸成业主魂,只有汇成业主联合的滚滚洪流,让广大业主联合起来,切实改变利益博弈中的绝对不利地位。“有产者”联合起来是个全新的命题。从现实到理想之间的道路可能还很漫长,但这一定是历史的必然。

业主自治的理论和实践均处于萌芽状态,加之水平有限,本书不可避免地存在一些不足之处,还敬请各界人士批评指正。

                     

二○○七年四月十日

 

 



<> http://news.xinhuanet.com/newscenter/2006-04/25/content_4471926.htm2005年我国居民住房消费达1.42万亿元 ,来自新华网

<> 参见< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />20061220日,中华工商时报。

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