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《物权法 第六章 业主的建筑物区分所有权》解读(之二)  

2007-04-05 12:33:02|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《物权法 第六章 业主的建筑物区分所有权》解读(之二)

http://www.yezhu.org.cn 2007-04-04 业联会 张治革

 

一、什么是业主的建筑物区分所有权?

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建筑物区分所有权,是指多人区分一建筑物而各专有其一部,并且就专有部分有单独的所有权,并就该建筑物及其附属物的共用部分,除另有约定外,按其专有部分比例共有的建筑物所有权。建筑物区分所有权,是近现代各国物权法上一项非常重要的不动产权利。在日本、法国有专门的《建筑物区分所有权法》,在德国有《住宅所有权法》,在台湾省,有《公寓大厦管理条例》,分别对建筑物区分所有权进行了规范。《物权法》在我国,第一次以国家法律的形式提出了业主的建筑物区分所有权,并进行了规范。业主的建筑物区分所有权从原来的共同共有发展而来,处分共同共有的财产必须征得全部共有人的同意。但在现代城市中,高层住宅往往有数百甚至上千户,对于共有部分如何处置、如何管理,要形成一致决策,普通的共同共有的物权决策模式,难以适应形势需要。因此将连为一体的建筑物区分为两部分:专有部分与共有部分。专有部分由业主独享,共有部分由业主共享,实行民主决策机制对共有部分进行处置是非常必要的。

二、什么是业主的专有物权?

专有物权是业主的建筑物区分所有权中的专有部分,指构造上能够独立区分,具有排他性且可独立使用的作为区分所有权指的的建筑物部分。通俗地说,指能够作为独立标的物进行交易的单位,对于一般业主来说主要是指开门以内的套内面积。由于物业的不可分割性,业主在行使形式专有物权时,可能对他人的专有物权造成损害。根据《物权法》第七十条之规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。因此,专有物权应当包括两部分住宅及经营性用房。而车库、车位、会所等等没有明确能否构成专有物权。正因为如此,车库、车位及会所能否出售,如果出售这些物业的权利人在没有其他专有物权的情况下能否成为业主,也存在疑问,这需要进一步的司法解释。

三、业主是否可以对专有部分任意处置?

1、业主行使专有物权时不能对其他业主造成损害。由于不同业主房屋毗连在一起的特性,当某一业主在行使其专有物权时,可能对其他业主的专有物权产生影响。因此,七十一条明确规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益 

2、业主行使专有物权时,不能随意更改专有物权的用途。七十七条规定 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

四、什么是业主的共有物权?

严格来说,是指区分所有建筑物,除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。《物权法》第七十三条对共有物权的内容进行了规范。“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。确立了建筑区域内的一般性原则。这个兜底性条款确立了公共场所的归属。另外,根据《物权法》第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此,建筑区划内,国有土地使用权也属于全体业主共有。

总体来看:道路、绿地、物业服务用房、国有土地使用权明确为业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

会所、架空层、人防工程等等是否为业主共有依然未明确,在司法实践中可能会造成争议。 

五、业主对于共有物权的权利有哪些?

1、业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(七十条)

2业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利 (七十二条)

3、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要(七十四条)

4业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。物业服务企业要接受业主的监督(八十一条、八十二条)

5 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

6维修资金属于业主共有。 第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

六、业主对于共有物权要承担什么义务?

1、业主要承担共有物权产生的费用,这是业主对共有部分承担义务中最为关键的要求,业主不能拒绝缴纳合理的物业服务费用,当建筑物需要维修时,当共有部分需要修缮时,业主不能拒绝其应当承担的部分费用。八十条规定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

2、业主必须要服从业主大会与业主委员会就共有部分所做出的决定。七十八条规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

3、业主在行使、利用共有部分时,要遵守相关规定。 第八十三条规定 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。  业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

七、业主对共有部分的权利义务关系是否“对等”?

业主对于共有物权可以放弃权利,但不能拒绝义务,这是业主委员会、业主大会权利的基本原则,同时也是主共同管理小区的基本原则。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务 (七十二条)。业主大会类似于股份公司的股东大会,只要是业主,就是业主大会的当然成员,业主可以不参加表决,但业主不能以不参加业主大会为名,不履行义务。这就如同股东可以不参加股东大会表决,但不能不服从股东大会的决议一样,不能以未参加股东大会,就否认自己作为股东的义务。

八、车库、车位归谁所有?

1、首先满足业主需要不是一个准确的法律概念。有优先购买权还是优先使用权?从第一款来看,肯定是指优先使用权,第二款中的当事人并不排除非业主和开发商。但是,业主可以起诉开发商,保证优先使用权。这里需要提醒大家注意的是,根据第七十条仅仅拥有车位的权利人,并不是业主。

2建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。规划车位是为专用部分配套服务的,二者相辅相成,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,等于默认开发商首先享有所有权。另外,这里当事人约定有两个层次,是开发商与业主全体约定还是业主之间进行约定。

3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。这些车位的分配机制尚有待研究,是业主委员会分配与管理,还是由物业服务机构管理未明确。

九、业主实现共有物权的形式?

业主大会与业主委员会是业主全体的代表,业主全体通过业主大会或者业主委员会实现对共有部分的所有权及一切派生的权利。《物权法》第七十五条规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

十、业主共同决定的事项是什么,如何做出决定?

《物权法》第七十六条确立了业主全体共同决策的的基本内容、程序与标准。应由业主共同决定的事项包括:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

可以看出,国家立法机构对于业主全体做出决策是极为慎重的,其中第五、第六两项充分保护了每一个业主的权利,但是也应当看到要做出第五、第六项决定实行的是面积与人数的双重表决标准,因此实施的难度非常之大。

 

十一、业主委员会的成立及其与政府部门的关系如何?

业主委员会是基于业主的共同意志成立,其行使权利的基础是全体业主的授权,而并非政府机关。 第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。对比目前实施的《中华人民共和国物业管理条例》来说是一个巨大进步。业主委员会的日常工作显然没有必要事事向居民委员会告知。而根据《条例》住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。同时排除了《条例》中房管局、街道、居委会撤销业委会决定的做法。《物权法》只规定了一种撤销业主委员会决定的作法,第七十八条规定  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此只有人民法院能够依法撤销业主委员会侵害业主合法权益的决定,其他决定或其他部门是无权撤销业主委员会决定的。第七十八条  

 

十二、共有部分的维修费用如何称呼?

业主共有部分维修费用的称呼,长期以来没有统一,有称为专项维修基金的、称为维修基金的等等,物权法同意了称谓。 第七十九条规定 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 因此,《物权法》为物业维修的费用统一定名为维修资金,并归全体业主共有。确立归于主共有,为维修资金的专门立法与实践完善提供了法律依据。

十三、  共有部分产生的收益与费用如何分配?

《物权法》第八十条规定 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。因此,业主共有部分的经费由业主共同承担。同时业主大会和业主委员会要建立经常性经费的保障,建立经费筹集的长效机制。业主大会和业主委员会可以从公共收益中获得经费保证。物业服务费是因为物业服务机构为业主共有部分提供服务而产生的费用,因此应当将物业服务费也纳入业主大会和业主委员会经费中,由业主大会或业主委员会向业主收取然后统一付给物业服务机构,而不应当由物业服务机构直接向业主收取。因此,物业服务费用也应当纳入业主大会和业主委员会的预决算,向业主公开,受业主监督。

显然,业主对业主大会与业主委员会的经费有保障义务,同时也有监督经费使用的权利。

十四、业主是否可以炒掉物业公司  

 

《物权法》确立了业主对物业服务方式的完全选择权。  第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。 第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。 因此业主全体可以自行管理,也可以委托一个或多个机构共同管理。划清了业主大会和业主委员会与物业服务机构之间的关系,物业服务从属于业主大会和业主委员会,业主全体可以依法更换物业服务机构。但是根据相关条款内容,从实践来看,业主大会和业主委员会如何更换物业服务机构还需要进一步细化。

这里我们需要强调,本条所指的“业主”是指“业主全体”而非单个业主,“业主全体”的意见如何产生,由谁代表“业主全体”应当由各小区的议事规则确定。此外《物权法》第七十六条也明确规定,业主大会可以做出选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的决定。综上所述,可以这样完整的理解:业主大会可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主大会有权依法更换。 物业服务企业或者其他管理人根据业主大会的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主大会的监督。

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