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从维权到参与立法论争  

2007-03-05 10:09:07|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007-02-05

“天方夜谭”的审判

三天前,王嘉吾拿到北京市第一中级人民法院的
 判决书的时候,再次失望了。“我真不想说了,如果不是陈幽弘老师一直鼓励我,我真的是不愿意再说了。没有意义。居然会判成这样!”在记者面前,王嘉吾好几次都脱口而出:“我真的不愿意再说!”她的眼角向下撇,眼睛里充满了无奈和愤怒。
2005年夏天,《物权法(草案)》公开征求意见时,太月园小区业主委员会主任王嘉吾正纠缠在太月园物业诉讼之中。
王嘉吾是北京太月园业主委员会的主任。这次是二审,和一审一样,结果让太月园的业主们极度失望。
1999年,太月园的业主们陆续入住小区时,发现各楼宅地下一层除设备用房之外,还有部分面积被太月物业公司隔断装修后用于经营出租。


王嘉吾给记者出示这样几份图纸。《97规划地字0026号建设用地规划许可证》的附图上,在公共服务设施配套建设指标第26项明确标明存车处是“利用住宅地下室”。太月园小区竣工图的建筑说明中也指出“地下一层做设备层,兼作自行车库”。太月园小区规划总平面图中在公共建筑中专门列出了地下存自行车的面积和具体地点。
然而,在太月物业公司进入小区的6年中,小区居民的自行车没有地方存,已经丢失了1900多辆。
2005年2月,太月园小区业主委员会成立。2005年6月,太月园业主委员会将太月物业管理公司告上法庭,要求恢复地下一层作为自行车存放处,要求返还历年出租房屋的租金收入并赔偿经济损失50000元。
根据1995年12月1日起施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》的规定:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。《北京市城市房地产转让办法》规定:房地产转让时,相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让。因此,太月园业委会认为小区9栋住宅楼的地下室应属于业主公摊面积的范围,产权归小区全体业主所有。
太月园业委会坚持认为,太月物业公司利用公摊面积和公共部位进行赢利活动,却从未取得业主授权,侵犯了业主的财产收益权。根据《物业管理条例》规定,物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。业主依法享有物业共用部位设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
业委会向法庭提供了上面提到的所有资料。王嘉吾本人为北京恒远基业房地产开发有限公司的财务总监,由于工作的便利,他们在入住的时候就注意搜集小区的资料。对小区公摊面积、公共部分、公共配套设施等,他们都掌握确凿详实的材料。
一审法院判定此次诉讼为业主与物业公司的相邻权纠纷,并以证据不充分驳回了诉讼请求。
“我们都激愤了。真是天方夜谭——物业公司在小区中没有任何财产怎能与业主有相邻权的纠纷!”王嘉吾说,“一审判决挂在业主委员会的网上,被大家当成笑话!”
也是从那个时候,她开始密切地关注《物权法(草案)》及修订过程中的每一点细微的变化。
2006年1月,太月园业委会向北京市第一中级人民法院提起上诉。他们认为,太月物业擅自出租地下自行车停车库,侵犯了业主的使用权。
2006年12月,业委会被要求提供盖有规划局许可证附图专用章的竣工平面图。事实是,规划局许可证附图专用章只能盖在规划平面图上;作为建设工程验收主要依据的竣工平面图,只能有建设单位按照建设项目的实际情况绘制之后加盖竣工图章,交有关部门备案。
二审维持原判。
王嘉吾说:“我已经说累了!我们有图纸、有证据,现在却得到这样的判决!再说毫无意义!”
拿地下室做个例子,王嘉吾向记者分析了小区公共部位纠纷的症结。因为工作关系,她知道房地产开发公司是如何核算成本并且将成本分摊到每一个业主头上。她说,开发商通过交纳土地使用金,取得小区的土地使用证,即土地的产权证。一般小区的普通地下室,特别是2003年以前建成的小区,政府不要求这部分面积单独交纳土地出让金,因而没颁发产权证。这些地下室是扣除房屋的基础部分,其中一部分用于公共配套设施的安装存放,应该全部是小区业主共有或者公共部分。由于《物权法(草案)》迟迟未颁布,这些本应属于业主共有的财产,被开发商和物业公司牢牢控制。很多开发商,甚至政府主管部门的工作人员,都认为这些财产是开发商所谓的原始善意的取得。

               最根本的维权方式

像王嘉吾一样被卷入到物业纠纷和诉讼中的人越来越多。据统计, 2004年与小区物业有关的诉讼在北京尚不到500起,2005年这一数字上升到7000多起,而2006年这个数字已经突破10000起。
也和她一样,因为维权开始关注《物权法(草案)》的业主也越来越多。
雷霞就是其中一个。连她自己也不知道怎么会参与到《物权法(草案)》立法过程中去的。
雷霞是美丽园业主委员会主任。在2006年1月的一个论坛上,她听到了一个让她耳目一新的观点。“范亮老师说,小区业主不仅要在具体实践中去维权,而且要上升到立法层面上去发出自己的声音。这才是根本上解决问题之道。我觉得很有道理。”
当时,雷霞正为美丽园物业纠纷想尽一切维权办法。这一言论无疑让她看到了另一种维度的维权之路。“从那时候起,我开始关注《物权法(草案)》。”她说。
“从一开始,业主中关注《物权法(草案)》的人数比例远远高于社会中的其他群体。”社区活动专家舒可心说。
“如果《物权法(草案)》真能把产权界定清楚,那它的出台肯定对我们有利。” 王嘉吾说。
但是,2005年《物权法(草案)》一公开向社会征求意见,像王嘉吾一样对它报有极大热情的业主们不免失望了。
《物权法(草案)》规定:“建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权共有。会所、车库、绿地等的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于建筑物区分所有权共有。”王嘉吾随即就拿出一份现在使用的《北京市商品房预售合同》向记者解释。在该合同的附件中,“商业、自行车库为公共建筑分摊部位”在共用部位与共用房屋分摊面积构成说明中写得很明确。但是,合同中又出现这样一条规定:“根据物业买卖合同,以下部位和设备为建设单位所有。其中就出现了已经被作为共有共用分摊了的“自行车库”、“地商”,还有“地上车位”、“会所”等。
“就是这样的合同!发生纠纷了,有约定从约定,谁来保护业主的权利?”她无奈地抱怨。
在现实生活中,房地产开发商或建设单位在住宅小区的建筑物首次转让时,在房地产买卖合同中约定:住宅小区绿地的所有权或绿地的使用、占有、收益和管理的法律权利属于卖方。如果依据《物权法(草案)》上述依从约定,住宅小区的绿地所有权和收益权全部归属于开发商或建设单位。

           凝聚并呐喊

但是,他们还是积极地行动开了。
2006年9月3日,王嘉吾和北京市其他百余社区业委会代表和业主代表联署发表“致物业服务行业的一封公开信”。这是业主团体首次向物业服务行业发出的集体声音。9月5日,王嘉吾参加了北京市海淀区和谐社区发展中心举办的业主联谊大会。在会上,她介绍了业委会应该如何取得公共财产的管理资格和收益权。
推动更多业主了解《物权法》的还有一批学者。
中国人民大学公共管理学院的陈幽泓教授很早就开始关注小区治理。“之前我们讲理的依据更多的是《物业管理条例》,2005年《物权法(草案)》一向社会公开征求意见,我们就意识到这是件大事。”
陈幽泓和同伴动作很快。由专家和业主参与的第一次《物权法(草案)》讨论会8月6日就召开了,参与者有120多人。随后,讨论会上大家的意见被整理成文,递交全国人大常委会。这样的会议随后又开了4次,每次人数都在100人左右。
“很多关于《物权法(草案)》的知识我都是从这些论坛上学来的。”雷霞说。而她听到的范亮的言论也是来自于这些论坛。
为了让更多业主能够发出自己的声音,每次会议不但安排了专家学者发言,也尽可能多的安排业主发言。在会议议程的开头,赫然印着这样的会议规则:大会发言每人时间15分钟;提问时间每次不超过3分钟。
到《物权法(草案)》第七审通过的时候,记者采访的业主几乎都能将《物权法(草案)》第六章里的法意说得头头是道。
“《物权法(草案)》第五稿的时候,我们都是逐条逐条的分析,甚至一个字一个标点符号都没有漏过。”王嘉吾说。
“我觉得我们这帮人比专家还专家,我们都有实践经验,我们中的很多人都有各方面的专业知识。”一位不愿透露姓名的业主说。这些都让他们自信自己的建议有理有据。

           被削弱的呼声

与业主们的热情上书相比,回应并不那么如他们所愿。
陈幽泓等人“上书”之后,一直在等待全国人大常委会的回应。不过法律中并没有规定全国人大常委会必须得对“上书”者有个“说法”,之后的数次审议也都没有向社会公布审议后的《物权法(草案)》,因此他们只能关注各种各样的媒体,或者托各种关系询问审议情况。
“我也是想方设法才得到了草案修改说明,发现我们的建议在说明中并没有得到很好的回应,修改说明也比较草率。”陈幽泓说。
上书中提到的“社区自治的行权方式不应写入《物权法(草案)》”是上书者们深思熟虑后付诸文字的一条。“草案中规定修缮等事项要经过2/3同意票才可以实施,这一点非常不现实,很多时候召集不齐这么多人。”诸多小区业主这样说。李曙光、孟勤国等法学家也赞成和支持这一点。“《物权法》是确定产权的法律,业主如何组织和如何行权应该是组织法中规定,超出了《物权法》的范围。”孟勤国说。可是在若干次修改中,这一建议一直都没有得到采纳。
“我们也通过各种渠道请人把我们的意见传达给人大常委会,但效果不大。”陈幽泓在一一指出《物权法》几次修改后仍存在的不足后,这样说。
在《物权法(草案)》最后一次审议的前一个月,小区业主们关于《物权法(草案)》又召开了两次研讨会。一次在11月4日,一次在11月11日。“本来还想‘上书’来着,但有了前一次上书的结果,觉得有些灰心,也就算了。”陈幽泓说。
不过,被削弱的呼声也是呼声。舒可心对此显得比较乐观:“虽然没有反馈,但是看得出来立法中还是考虑了很多我们的意见……条文变化所聚集的社会力量是无法估量的。”
                             (本文编辑 余琴)

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