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我们准备好社区自治了吗?  

2007-02-14 18:46:07|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我们准备好社区自治了吗?
金羊网 2007-02-14 15:16:18

那些反对社区自治的人,往往没有经历过社区自治的好处,而过度想象其弊端,这实质上是对业主、对政府自身都不信任的体现。但事实是,只要给业主一个自治的起点,他们比任何人都更明白如何管理自己的家园

据广州媒体报道,近日,广州120多个楼盘业委会代表日前联署致

信全国人大常委会委员长吴邦国及各人大代表,建议《物权法》(草案)明确公共物业权利归属全体业主共有,并呼吁通过立法确立业委会的诉讼主体地位。此次“上书”事件声势浩大,甫一发生便引起社会上的广泛关注。

随着我国住房制度的改革和城市化进程,“社区化居住”成为中国城市居民的主流居住模式。但其中最大的问题在于,作为社区居民自治最重要的载体,社区业委会却没有独立法人地位,不能参加正常的法律诉讼,甚至根本无法成立。这直接导致社区治理结构不完整、社区治理难以到位,由此所引起的社区乱象正让业主、发展商、物业管理和政府等多方面持续性地付出代价。国内外的社区治理经验表明,惟有建立由业主、业主委员会、物业管理公司、外部政府监督审计机构这几方面来组成的社区治理结构,才能达致对社区的有效治理。

但现实情况却是:目前广州为数众多的小区中成立了业主委员会的不到10%。个中虽有社区居民自身的原因,但更重要的是,制度和法律障碍使得业委会成立门槛过高。按照《物权法》规定,业主委员会的决定要经过2/3业主的表决通过,实际上这是非常难以操作的。在西方,就算是美国总统大选这样重要的选举,参选率也不过50%左右,地方性选举就更是低至20%-30%左右。其实就民主政治的实践来讲,达到一定数量的居民就足以保障整个小区的利益了,不必强求2/3这样的压倒多数。相反,把门槛定得这样高,让更多的小区事实上丧失了维护自身权利的机会,这比有相当的少数能够行使权利的情况其实更为恶劣。

当然,业委会成立门槛的放低,并不意味着对业委会监督的放松。在业主、业委会和物业管理公司三方中,业主委员会是最有可能过分扩张自己权力的。因为来自分散而不易聚集的业主对业委会的制约经常是悬置的,而业委会又享有监督物业公司的权力,同时他们还是日常财务花费的决策人和批准人。从理论上讲业委会完全可以利用业主授权和业主的懒惰来创制规则,造成事实上多数人必须服从少数人的局面。

民主治理的原则要求用权力制约权力。任何单方面、不受制约的权力的出现,都将损害公民利益。若想预先防范这样的危险,就需要在一个法制框架内逐步推进业主、业主委员会、物业管理公司、外部政府监督审计机构之间的良性互动关系。在当代中国,这一框架的建立需要两个支撑点:

一是社区治理制度的创制,即关于社区治理的法律和制度保障,包括财产权制度、社区治理制度、外部审计、政府监督等的建立。其中最需要做的就是加强社区自治法规的完善,还业主委员会以独立的法律主体地位。这不但是业主自身维权的必要前提,也是对政府工作的有力补充,能够把政府从社区矛盾中解放出来,投入更大的精力来为社区提供更有效的公共服务,而不是陷入社区矛盾的调节中无法自拔。

二是业主自治能力的提高,即提高业主的治理能力和解决纠纷的能力。由于业主职业不同,背景各异,以及很多业主的“搭便车”思想,他们很难形成一种强有力的制约力量。只有业主对规则更加熟悉,业主自治精神得到必要的培养和提升,才能管理好自己的家园,同时也管好自己的管家。

不过,话说回来,这两者都不是事先条件。也就是说,不能等我们将准备做好了才去施行社区自治,社区制度完善和业主自治能力提高,必须在社区自治的实践中才能实现。当然,此类尝试在一开始会让我们付出意想不到的代价,但这应被视为业主维护其财产权的权利成本和试验成本。而且在社区自治制度完善的情况下,业主们最大的好处是有了选择和纠错的机会,他们可以通过年度选举不断调整包括业主委员会、物业管理方面的种种偏失。历史上美国的社区自治、地方自治就是在这样不断试错的过程中不断完善的。

目前我国社区自治所面临的大多数困难都是来自社区治理制度和业主自治能力这两方面的局限,因此在主观上解决对这两方面的认识问题尤为必要。托克维尔说,那些反对地方自治的国家,大都没有实行地方自治的经验。同样的情况,那些反对社区自治的人,往往没有经历过社区自治的好处,而过度想象其弊端,这实质上是对业主、对政府自身都不信任的体现。但事实是,只要给业主一个自治的起点,他们比任何人都更明白如何管理自己的家园。面对一片空白的社区自治事业,业主已经准备好了,甚至迫不及待;现在的问题就是:政府准备好了吗?

来源:羊城晚报

(阳光/编辑

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