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业委会不被政府部门与物管喜欢政协委员开药方  

2007-01-25 08:52:12|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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业委会不被政府部门与物管喜欢 政协委员开药方
严重关注商业住宅小区内的矛盾冲突、构建新型平安和谐社区的意见建议中国致公党广东省委会中国国民党革命委员会广东省委会2007年1月
近年来,商业住宅小区(俗称“楼盘”)在我省大中城市如雨后春笋般涌现出来,越来越多的城镇人口迁进了这类由房地产商开发、销售和前期管理的楼盘里,成为新一代的小业主。在一些大城市,如深圳、广州等地,住在商业住宅小区或在商业住宅小区购置物业的人口已占了常驻人口的大多数,因而楼盘里出现的各种问题也越来越引起社会的关注,成为衡量一个社会是否和谐的重要指标之一。由于种种复杂的原因,在一些城市,当地政府在应对楼盘出现的矛盾与冲突方面显得相对迟缓与被动,冲突与矛盾有越来越严重的趋势,个别楼盘甚至到了一触即发的地步,多次爆发大规模群体性冲突和流血事件,并有黑恶势力介入纠纷的迹象,如不及时解决,势将影响我省和谐社会建设。为此,致公党广东省委会和民革广东省委会组织联合调研组,对我省商业住宅小区的现状和问题进行了调研,其间到过广州、深圳两地,访问过五个政府部门,参观过四个社区,与建设厅、民政部门、国土房管部门、业主代表、业委会代表、居委会负责人、街道办负责人、社区工作站负责人、物业管理公司代表等开过六个座谈会,发放过上千份调查问卷,查阅了有关文件资料,在对各方意见和深层原因进行分析研究的基础上提出我们的意见和建议,以期引起政府和各界的关注和讨论。 一、 我省商业住宅小区存在的主要矛盾和产生的原因 当前商业住宅小区里的矛盾主要可分为四类:业主和开发商的矛盾、业主与物业公司的矛盾、业主与政府有关部门(如城市建设与规划部门、国土局、街道办、居委会等)的矛盾、业主与业主之间的矛盾。其中最主要最严重的是业主与开发商、业主与物业公司的矛盾。据省建设厅介绍,这类矛盾有以下几个方面: ①物业设施建设和配置不完善引起的纠纷; ②业主委员会不规范运作引发的纠纷; ③物业管理收费引发的纠纷; ④物业专项维修资金被挪用引起的纠纷; ⑤物业管理服务不到位引起的纠纷。 最典型的例子如广州番禺某楼盘业主因交通出行难问题与开发商和物业公司发生多次激烈冲突,最终导致筹备组负责人被人入室毒打至脾脏破裂险些丧失生命;广州海珠区某小区业委会主任疑因领导业主维权被不明身份的人打折双腿;广州12个楼盘的业主委员会联合向开发商追讨专项物业维修资金引起媒体和社会广泛关注;广州番禺某小区开发商将已出售的房屋重复抵押引发业主在小区内多次示威游行等。上述这些事件都曾引起社会普遍关注,对我省和谐社会建设产生了一定程度的负面影响。 导致这类事情层出不穷的主要原因是: ①有关物业管理的法律法规极不健全、立法进度严重滞后、专门法规操作性不强、部门条例相互矛盾、对违法违规行为缺乏强制性措施导致执行困难。 以物业管理条例为例,我省至今仍沿用1998年10月1日施行的《广东省物业管理条例》,虽然2002年曾对条例进行了修订并公开征求意见,但后来中止了,据说是因为要等国务院出台新条例后再作修订;2003年9月1日国务院公布了新的《物业管理条例》后,至今已有3年多了,我省的修订草案才迟迟进入审批程序,是否能顺利通过尚在未知之数。而按照旧条例很多事情无法操作,如业主委员会的独立法人地位尚未确定、经费和办公场所无法解决,召开业主大会非常困难。又如关于物业维修基金应由何方缴交,1998年的省条例规定由建设单位缴交,同年建设部和财政部又规定由业主缴交,究竟该如何执行,法院难以判定。而且省条例只规定要缴交物业维修资金,但交到哪里,如何管理,使用上有什么程序,条例都没有明确规定。03年国家条例颁布时,对于维修资金的管理办法授权给财政部和建设部来制定,但到现在一直没有出台,造成一些开发商擅自挪用物业维修资金的既定事实。据广州市房屋安全管理所统计,目前广州专项维修资金总额达14.13亿,而上海已达290亿,北京达88亿,经业主联合追讨后,房管部门追回了其中的一部分,但据估计缺口仍有数亿至数十亿之巨!物业维修资金存在很大的风险。再如对一些公共设施如停车场、会所等物权归属界定不清,对物业管理费政府指导价的应用范围和效力规定模糊,当业主与开发商和物业公司发生纠纷时,有关部门往往束手无策,拿不出强制执行办法。问卷调查表明:45.2%的业主和43.4%的社区管理和服务人员认为“法制不健全”是当前影响社区平安和谐的最主要因素,分别占各种原因中的第一和第二位。 ②政府对新型商业住宅小区的管理存在“缺位”和“越位”现象,管理体系尚未完全建立,部门职责亟待理顺。 在调研中我们发现,民政部门对于管理由单位住房和城市街道构成的老社区有一整套成熟的办法,效果也不错,但对于由开发商开发、销售和管理的商业住宅小区的情况则了解不多。他们大都认为那主要是建设厅和国土局的事;而建设厅和国土局负责房产和物业管理的人手非常有限,只能把商业住宅小区的大部分事物交给物业管理公司去完成,造成了政府在这类新型社区管理上的“缺位”,而本来与业主是商业委托服务关系、以赢利为目的的物业公司(其中相当部分是开发商的子公司)事实上成为小区和业主的管理者。这种关系的错位甚至倒置,使得开发商和物业公司在与人数众多但却松散无力的小业主的利益博弈中占有绝对优势,得以从业主身上榨取高额利润而无须付出太多代价。这也是开发商不愿选择不属于自己的物业公司、以及多数物业公司即使声称亏损甚至被业委会解聘也不愿退出小区的根本原因。在深圳,由于建立了社区工作站,以及由街道办召集,居委会、业委会、社区专干和物业公司共同参加的联系会议制度,政府职能直接延伸到商业住宅小区内,“缺位”问题基本得到解决。在深圳和广州的问卷调查比较分析表明:在接受调查的业主中,76.1%的深圳业主认为自己所在的社区是“平安和谐社区”,只有23.9%的深圳业主认为不是;而广州业主中认为自己所在社区是“平安和谐社区”的只有59.6%,认为“不是”的则高达40.4%。 另一方面,少数街道办事处和居委会不按法律规定的选聘物业公司的正常途径,绕开业委会自行组织业主大会,在人数不符合法律规定的情况下强行通过保留原物业公司、推翻业委会选聘新物业公司决议的决定,工作严重“越位”,侵犯了业主的合法权益。 此外,有些地方政府房地产处的官员兼任由物业公司代表组成的物业管理协会会长,使这种原属民间团体的行业协会变成了半官方机构,而代表小业主的业主委员会却不仅没有主管部门,连法人代表资格都没有,难以得到政府有关部门的支持,进一步加大了商业住宅小区内开发商、物业公司与广大小业主之间力量的不均衡,给社区不和谐埋下了隐患。 ③业委会处境尴尬、业委会处境艰难、业委会缺乏规范、业委会难有作为。 商业住宅小区的矛盾说到底就是各方利益冲突,作为一方利益主体的代表业主委员会,无疑应该在其中发挥重要作用。无论是国务院的物业管理条例和广东省物业管理条例,都明确规定物业管理小区应该成立业主委员会。但调研发现,无论是物业公司的代表、还是政府部门和居委会的代表都似乎不愿多谈业委会问题。在我们一再追问下,听到的也多是负面的评价。比如说“成立业委会后小区的问题更多了”,有的对业委会成员的素质和动机提出质疑,还有一居委会主任甚至建议我们向政府反映要求“取消业委会”。另一方面,我们在与部分业委会代表的座谈会上却听到众多业主代表声泪俱下的哭诉,诉说他们维权的艰难,以及有多少业委会成员和业主代表为了维权而受到威胁甚至毒打致残。据有关部门估计,广州市已成立业委会的楼盘不到10%;深圳最高,也就40%至50%左右。更多的楼盘业委会根本成立不起来。从去年开始广州数十个楼盘的业委会为提高维权力度,联合起来筹备成立业主委员会联谊会,却迟迟得不到民政部门的认可登记,成了处境尴尬的“非法组织”,其出版的刊物《业主》也被有关部门查封。最近,广州某楼盘业委会成立后去公安局办理印章刻制手续,却被公安部门以业主委员会“既没有独立法人资格,没有社团登记,也没有上级主管部门”为由,不准刻制印章!所有这些,无不凸显业主委员会处境的尴尬与困难。 造成这种局面的原因既有业主自身的问题,也有外部环境因素。首先是有关业委会成立的政策法规不健全、可操作性不强,尤其对于大型楼盘不适用,加上开发商和物业公司因利益驱使不愿看到业委会成立而想方设法进行阻拦,使业委会难以成立;其次是商业住宅小区的业主来自不同阶层不同地域不同单位,非常松散,缺乏老社区所具有的归属感与凝聚力,公众参与意识不强,“搭便车”现象严重。当社区比较和谐平安时,大家没有主动成立业委会的意愿;当问题出现后才想到应该成立业委会,因而使业委会从筹备之日起就与维权活动密不可分,业委会的发起者和参与者大都是维权积极分子,热情激愤有余,而理智客观不足,加上业主所处的弱势地位、开发商明里暗里的破坏阻拦和法律法规对业主利益的维护无力,使他们几乎不可避免地走向偏激和对抗,而这种偏激和对抗的结果又反过来强化了开发商和物业公司对他们的抵制与打压,以及政府有关部门对他们的不信任与不支持,同时也引发了业主内部的分裂,给人留下业委会都被一批激进分子掌握、只讲权益不讲义务的不良印象。在一些已成立了业委会的楼盘,由于对业委会监督和规范不够,也发生了业委会负责人假公济私、贪污腐败、不顾大局、敲诈勒索等问题,或者被开发商和物业公司收买,损害业主利益,更给反对业委会的人们以口实,使业委会的公信力降低。在业委会成立比例相对较高的深圳,认同业委会的业主有32.7%,低于认同居委会的36.7%。 ④缺乏有效沟通机制、缺少正常维权渠道,物业纠纷得不到及时公正的调解和仲裁,发生突发事件时没有完善的应急处理措施,使得冲突变得越来越频繁和激烈。 以广州番禺某大型楼盘为例,业主与开发商和物业公司的矛盾,最初只是一些房屋质量和维修方面的问题,后来因为班车收费、开发商没有完全兑现卖房时的承诺而引发了业主在小区内第一次的示威游行,其时如果政府有关部门及时出面促成双方对话沟通,完全可能将矛盾消灭在萌芽之中。但该楼盘地处郊区,业主绝大多数来自广州市区和其他地方,与当地农村居委会没有任何联系,当时也没有社区工作站和警务室,几乎成了开发商及其属下的物业公司的“独立王国”。造成开发商在与业主的谈判中一直采取比较强硬的立场,不愿多做妥协与沟通,业主与开发商及物业公司的矛盾越来越深。在沟通无望的情况下,部分业主采取了比较激烈的行动,围绕班车问题多次爆发了拦车、游行、包围小区售楼部、甚至包围开发商私人别墅的事件,结果有两名业主在与保安的冲突中被打破头颅,一名业委会筹备组成员更被几名歹徒(后被警方证实是与开发商有关系的另一楼盘的保安)冲入家中打成重伤,被迫切除脾脏。流血事件发生后,番禺区向包括出事楼盘在内的14个楼盘派出了社区专干和警务室。最近该楼盘又因700多户业主拒交管理费、物业公司停电报复而导致矛盾激化,社区专干、居委会和警方及时出面,召集物业公司与部分业主代表开会协商才化解了冲突,说明政府部门的公正介入在解决社区矛盾中有着无可替代的作用。问卷调查表明:在处理业主与开发商及物业公司的冲突中,大多数业主认为政府的立场“公正、不偏不倚”;但也有28.8%的业主认为政府有关部门“站在开发商和物业公司一边”,较认为“站在业主一边”的11.1%为多。 ⑤房地产和物业管理市场运作不规范,少数开展商片面追求利润最大化和垄断经营,利用法律法规和制度的漏洞牟取暴利。 应该承认,我省大多数开发商和物业公司遵纪守法,为我省经济建设和社会发展作出了巨大贡献。但也确有部分开发商利用目前法律和制度不健全的契机,大发不义之财。最典型的表现就是“建管不分”,许多开发商违背市场竞争规律,将楼盘的物业管理派给自己属下的物业公司,实行“捆绑销售、垄断经营”。开发商和物业公司的“父子”关系,导致重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决。为了促销,“讨好”业主,开发商不惜压低物业收费标准,或随意承诺,大开空头支票。物管的亏空从卖房利润中填补;一旦房子卖完了,开发商撤出,物业公司就“断奶”了。失去稳定补贴的物业公司在亏损面前举步维艰,服务水平每况愈下。加上这类物业公司,无须参与市场竞争,抱着“皇帝女不愁嫁”的心态,对业主不太尊重,也不重视优化内部结构改善管理,给业主留下不好的印象。更有甚者,少数开发商还没有开发完,就要求物业公司上交利润,而开发商在规划、设计、施工阶段遗留下来的质量问题,却扔给物业公司“收尾”。物业公司不堪重负,唯有利用一切手段向业主收取各种名目的公摊费用,引发业主与物业公司的矛盾与冲突,业主因此据交管理费,形成恶性循环。尤其是个别大开发商,仗着财大气粗、与政府有关部门和新闻媒体关系良好,不仅遇事不与业主沟通协商,对政府基层部门也不放在眼里。例如,番禺某大型楼盘,当业主(以筹委会为代表)和社区专干都认为成立业委会时机成熟,向开发商索取有关资料时,开发商竟以他们公司领导认为时机不成熟为由拒绝提供!更值得注意的是,一些大开发商,手上握有一支人数数千的保安队伍,在各楼盘之间随意调动,俨然一支“私家军队”,不仅对广大业主构成威胁,也给地方政府执法造成障碍,必须引起政府的高度警惕。 问卷调查表明:无论是业主,还是社区管理和服务人员,认为在业主与开发商及物业公司的冲突中“各方都有责任”的人数最多,分别占49.6%和64.2%。 二、 解决商业住宅小区矛盾和冲突的几点建议 1.政府尽快更有力度地介入商业住宅小区事务,建立有效的沟通、协调机制,完善对突发事件的应急处理措施,平衡各方力量与权益,是当务之急。 深圳和广州番禺区向商业住宅小区派驻社区工作站和警务室、建立由街道办召集各方参与的联系会议制度的做法值得重视。因为单靠国土房管部门的少数几个人,根本无法应付成百上千个楼盘中出现的问题。以广州番禺区为例,番禺国土局专职物业管理人员只有2~3名,而2005年一年就受理物业纠纷案件452宗。因此必须将工作委托给社区街道办、工作站和居委会,将政府职能延伸入商业住宅小区内部,才能及时发现问题解决问题,避免矛盾扩大。同时应明确各方权益、理顺街道办、社区工作站、居委会和业委会各自的性质与职责范围,避免出现某一方“越位”的现象。对深圳社区管理和服务人员的调查表明:约80%的受访者认为,由街道办、居委会、业委会和物业公司共同组织管理社区最为有效,远较选择由其中的任何一方单独管理的比例为高。 2.加快立法和执法进度、完善有关房地产市场和物业管理的法律法规、使具体规定更具可操作性,同时强化法律法规的执行力度,对违法违规行为进行严肃查处,是根本之道。 从长远看,政府应逐渐从社区日常事物中淡出,把日常管理权交给民主选举产生的居委会、业委会,以及由业委会选聘的物业公司,只在发生矛盾与冲突时扮演调解和仲裁的角色。但这种理想局面只在法制健全、民主意识占主导地位的情况下才能实现。在当前立法迟缓、执法困难的情况下,政府强力介入仍是缓解社区矛盾的有效手段。应该不遗余力地加快立法步伐,必要时检查立法缓慢的原因,排除人为干扰。可考虑建立类似解决劳务纠纷的仲裁机构或简易法庭,快速解决物业纠纷的申请与诉讼。应赋予职能部门足够的执行与处罚权力,使它们有法可依,依法行政,不允许任何个人和机构阻挠和抗拒法律法规的贯彻执行。问卷调查表明:58.6%的业主和55.4%的社区管理和服务人员认为“完善和修订《物业管理条例》等一系列法律法规”是当前最迫切需要解决的问题。 3.大力推进业主委员会的成立,确定业委会的独立法人地位,加强对业委会工作的指导,规范业委会成员的行为,使之承担相应的权力和义务。 业委会是业主利益的代表,是业主大会的常设机构,是物业管理各方不可或缺的主体之一。不能因为业委会成立过程中或成立之后出现了一些问题,就否定业委会存在的必要性。建议政府应加大对业委会成立的指导力度,要像在企业推动成立工会组织一样推动成立业委会。对阻挠业委会成立的开发商和物业公司,应进行规劝教育,必要时给予通报批评、降低资质乃至吊销资格的处罚。应立法确定业委会的地位,降低召开业主大会、通过业主大会决议以及业委会选举、罢免和增补的门槛,保障业委会的经费来源,提供业委会办公场地,保证业委会成员的人身安全;同时应严格规定业委会的职责与工作范围,规范业委会运作,对业委会成员进行有关政策法规与沟通协调能力的培训,将业委会置于广大业主和政府的监督之下,使业委会成为一个负责任的业主自治组织。只有将业委会工作纳入合法、正常的轨道,才能有效引导广大业主合法、理性、有序地开展维护自身权益的活动,避免走上激进、违法的道路。问卷调查表明:68.4%的广州业主和53.7%的深圳业主认为“政府加大推动业委会成立的力度”是当前最迫切需要解决的问题。即使在社区管理和服务人员中,选择该项的比例也达47.3%。说明成立业委会有广泛的民意基础。 4.理顺政府职能,规范房地产和物业管理市场,纠正开发商和物业公司的违法违规行为,改善物业公司的服务与管理,打击渗入房地产与物业管理领域的黑恶势力,提高政府和司法机关在广大人民群众中的公信力。 据了解,最近有关城市国土房产部门官员兼任物业管理协会会长的做法已经改变,物业管理协会将与国土房产部门脱钩,像其他民间行业协会一样到民政部门登记,这一改变值得肯定与推广。我们还建议业委会也应该统一到民政部门登记,接受民政部门和国土房产部门的监督与指导;对于政府委托物业公司单独或协助完成的交通邮电、医疗教育、卫生保健、环境绿化、计划生育、治安消防、宣传培训、人口普查等公共服务,应该实行“购买服务”原则,向物业公司支付必要的费用,以减轻物业公司的经济负担;对于开发商与物业管理公司的违法违规行为,有关部门应该改变过去“偏软”的做法,旗帜鲜明地予以制止和纠正。应加快推动“建管分离”步伐,实行前期物业管理公开招标制度,打破部分开发商“捆绑销售、垄断经营”惯例,取缔房屋销售过程中的“霸王条款”;应加强对商业住宅小区保安队伍的监控与业务指导,可让社区警务室与小区保安队建立业务联系,对每个保安队员的资料进行登记管理,避免其成为不受制约的“私家军队”。对保安打骂业主和业主打骂保安的行为应坚决制止,对黑恶势力介入物业纠纷的迹象保持高度警惕,一旦发现,就应该从严从重从快打击,绝不容许其任意蔓延。 5.大力推广“和谐社区”理念,加强对社区居民的公民意识教育,宣传党和政府的方针政策,开展丰富多彩的社区文娱活动,为群众排忧解难。 这一方面,民政部门有丰富的经验,在老社区也开展得比较好,应探讨如何与商业住宅小区的管理模式相结合,在这类新社区中推广。还应发挥社区中人大代表、政协委员和社区内自然形成的意见领袖的作用,让他们一起为建设平安和谐社区尽一份力。
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