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广东物业管理法规引争议  

2006-11-14 12:36:15|  分类: 经典案例案件汇总 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广东物业管理法规引争议http://www.crei.cn 2006年11月9日 来源:中国房地产报 “我们已经将起草好的《广东省业主自治条例(业主建议稿)》递交给了省人大,希望能对即将出台的《广东省物业管理条例》有所影响。”11月2日,广州业主委员会联谊会法律顾问周玉忠对本报记者表示。就在修订后的《广东省物业管理条例(征求意见稿)》(以下简称“物管条例”)开始向公众征求意见后的第三天,省人大召集了一批业主就该条例进行座谈。“现在这个征求意见稿还不如4月份的初稿好。”参加座谈会的雅景园业主委员会主任伍嘉穗和不少业主一样,感到有点失望。为了寻求法律保护,20个楼盘的业主委员会联名提交了一份共3万多字的《广东省业主自治条例》。条例解决了不少新问题物管条例于10月24日开始向公众征求意见,预计将在下个月的省人大常委会上进行讨论,不出意外可能会在明年的两会通过并实行。《广东省物业管理条例》1998年颁布,是全国首个物业管理地方性法规。为适应社会发展的需要,从2002年开始,广东省开始对该条例进行修订,中间的4年历经波折。“原来不合理的地方做了调整,法律条款比以前成熟了。”广东省物业管理协会副会长张朝德说,在综合验收、维修基金等问题上,新条例都根据目前的实际情况做了调整,一些落后、不合时宜的条款也删掉了。跟以前的旧条例相比,这次的征求意见稿有不少新亮点,其中的第十八条对业委会成员的资格提出了更严格的要求,委员必须遵守业主公约,按时缴纳物业管理服务费、专项维修基金,无损害公共利益行为,而且本人、配偶以及近亲属与物业管理企业没有直接利害关系,避免了业委会委员因利益关系与物业公司勾结而做出损害业主利益的决定,如果委员非法收受建设单位、物业管理企业财物,将被终止委员资格,并在物业管理区域内公告。根据以前的规定,小区业主的投票权可以按照户数和建筑面积两种方法计算,部分小区特别是商用物业,由于开发商持有的物权比例大,在业主大会决议的表决中很容易出现“一票独大”的现象,无法体现表决的公平性。这次的征求意见稿也考虑到了这种特殊情况,规定单个业主的投票权数超过总投票权20%的按照20%计算,为其他业主争取到更多投票权。在售房时承诺赠送或减免物业管理费是大部分开发商都会采取的营销手段,这种做法会导致一个小区不同组团的物业管理费出现高低不一的现象,从而引起部分业主的抗议。这种案例在广州屡见不鲜。为杜绝该类纠纷的产生,物管条例规定,“建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。”业内专家认为,该措施可以为后期进入的物业公司减少很多不必要的麻烦。由于相关法规的漏洞,旧物管不愿退出小区、物业公司殴打、报复业主等问题曾是物业管理的大难题,在众多物业管理纠纷中占据很大比例。这些问题在征求意见稿中都有详细规定:业主大会决定选聘新的物业管理企业的,原物业管理企业应当在物业服务合同届满后7日内退出物业管理区域。逾期拒不退出的,处5万元以上15万元下的罚款,并由颁发资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。物业管理的观念应彻底改变尽管物管条例做了很多改进,但业主们仍然认为其在保护业主权利方面做得还不够。业主代表认为,1998年出台的《广东省物业管理条例》曾经开全国先河,即将出台的新条例没有理由步其他省份的后尘,业主自治是适应目前社会发展需要的一种物业管理形式,希望省物业管理条例能吸取这些先进的观念。“业主的合法权益屡遭侵犯是个不争的事实,维护业主的正当权益,应是本条例立法的直接目的。维护业主权益,唯有切实加强业主自治。”这是《广东省业主自治条例》的起草目的。业主们认为,只有以产权为联系纽带的业主通过自治方式产生代表自己利益的组织,这种组织在当前多元化的社区和社会中发出自己的声音,才能改变目前小区中业主的绝对弱势地位。周玉忠认为,实现业主自治的前提是要先纠正目前大家对物业管理的认知,“无论是物业公司还是行政部门,对物业管理的概念认知都陷入了一个误区。”周玉忠说,在二者的眼里,物业管理便是通过各自的方式对业主进行管理,而事实上,业主是小区的主人,物业管理公司只是被委托方,提供的应该是物业服务,而不是本末倒置的管理,“政府部门也没有权力侵犯业主的自治权,他们的职责是保障业主的自治权。”因此,《广东省业主自治条例》提到,将物业企业向业主提供的小区公共服务定义为“物业管理”不甚恰当,建议将“物业管理”改为“物业服务”,以纠正人们对此的误解。 (作者:曾冬梅)
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