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广州物业维修资金乱象:九亿缺口追讨无门  

2006-11-03 09:58:15|  分类: 经典案例案件汇总 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州物业维修资金乱象:九亿缺口追讨无门(图) -------------------------------------------------------------------------------- http://house.sina.com.cn 2006年10月30日17:19 南都周刊 业主代表与物业公司吵成一片点击查看更多房产新闻图片业主挂出条幅表示维权决心  房子如人,也会有生老病死。  当房子病了老了的时候,就需要资金来治疗修缮。  那么,这笔钱谁来掏呢?按规定,楼盘都有自己的相应的物业维修资金。   但有的楼盘的维修资金却不知去向,官方统计数据表明,  目前广州市楼盘维修资金的缺口约达9亿元。  业主们不满了,有追讨无门的,有追讨无果的。  其间争执四起,乱象横生。于是,无奈的业主们联合起来了!  记者 苏岭 广州报道 记者 韩涛 摄  某小区业主挂出横幅表明维权决心。  10月11日,“12家楼盘业主联合追讨物业维修资金”;10月17日,“56家楼盘业主联合追讨物业维修资金”,矛头直指广州市房地产开发商。一周内,两则消息仿佛两道江湖追杀令,成为广州要闻。  央视4个频道、外地和本埠媒体轮流涌向五羊新城广场30楼上的天台。在那里的临时建筑里有个《业主》编辑部,新闻的制造者孙威力在里面像扑火似的一遍遍向采访者讲广州的物业维修资金的故事。  2002年,“物业维修资金”对孙威力还是一个新名词。  那时他买的东悦居的电梯坏了,当楼长的他和一些业委会成员商量维修的事,其中一位律师业主说,根据法规可以用维修资金,“商品房预售许可证在1998年10月1日后取得,业主与开发商签订购房合同在2003年9月1日前,没有特别约定”的,这个钱由开发商出。  买了3年的房正好吻合这一规则,孙威力将律师邻居找出的维修资金文件资料当作上方宝剑,和几位业主代表去找开发商东华实业股份有限公司(以下简称东华公司),不料对方不理不睬。  这理搁开发商那儿说不通,总有地方说得通,孙威力于是联合另两位业主李艺红和张涛,以李艺红的个人名义起诉东华公司,要求支付9400元的物业维修资金。  “没想到啊,两年多,在东山区法院和市中院,四次裁定结果都不相同。”回顾这起“广州物业维修资金第一案”,孙威力至今仍然没搞懂物业维修资金为何说不清道不明。  决定搞明白究竟的孙威力联合一些楼盘的业委会主任,自掏腰包,在东悦居旁的五羊新城广场天台上租了这间80平方米的办公场所,办《业主》杂志和网站,共同交流所遇问题。  随着前来交流和咨询的业主的增多,孙威力逐渐意识到维权的许多问题常因维修资金而起,比如电梯、水泵和其他公共设施。加之有感于还有很多人不了解物业维修资金,孙威力决定及时理清维修资金这团乱麻。  “开发商那么厉害,小业主只能共同追讨,才能引起政府相关部门的高度重视,尽早解决维修资金问题。现在,乱啊。”  10月18日下午,孙威力告诉记者,在东悦居案之后,法院一概不接物业维修资金案。  “找到组织”联合追讨  广州物业维修资金的现状,在随后几天的采访中,记者发现确如孙威力所说——乱。  “我们江南世家160栋清漪园一期业主中没人拿到维修资金卡,开发商没交他那份,收了业主的也不见。”  10月19日,清漪园业委会主任徐亚男一见到记者就急切地说。清漪园这个曾号称“广州市最好的别墅”地处南湖一个世外桃源般的地境,目前因维修资金问题也不能安于世外。  当获知56家楼盘业主共同追讨物业维修资金后,徐亚男马上将业委会的印章交给了业委会成员蔡继兴,让做外贸生意的他利用广交会午休时间前往孙威力的业联会,申请参与追讨。11日得知有12家共同追讨时,他们已经有“找到组织的感觉”,现在清漪园即将清盘,错过这个机会可能连追讨的方向都找不到。  清漪园一期的商品房预售许可证是在界限期内取得,但其间买房的业主在收楼时却各自被物管公司收了房价2%的物业维修资金。  “我们等于被骗了两个20600元。”60多岁的许桂林指着盖着物业管理公司章的收据说。他是香港人,不明白内地为何有这样的事情出现。因为气愤,他的脸涨红,脖子上的青筋暴起。  同是业主的蔡继兴的损失小些。他在2001年6月买房时知道有物业维修资金一事,追问过,物管公司便没有收他的钱。  界限后买房的人交了个人应缴的物业维修资金,却一样没有拿到自己的卡,收取也没有统一标准。陆国雅2004年9月买了一栋400多平方米独立别墅,按每平方米40元,交18000多元,而同时买了一栋248平方米连排别墅的王江松却交了5万多元。  业主们数次找物管公司和开发商,均被“拖字诀”哄回:在7月份的一份物管公司张贴的公告上说“维修资金尽快办理”;9月许桂林被告知“20600块可退,自己按40块/平方米出9000多元”。  在会所三楼上的总经理办公室,面对诘问,第一次出来面对业主的君华集团清漪园房地产开发有限公司总经理梁兵说没有挪用业主的物业维修资金。在他看来,广州市人民政府的《广州市物业管理条例》(2001年3月23日起施行)出台这个规定时就没有依法办事。  “它凭什么说两家没有约定,就该由另一家交?没有明确的法规要求由开发商交之前,我暂时不会交。整个广州市房地产业都是这样。”梁兵声音高亢,极有底气,表情从刚开始的倾听变成抗诉。  至于业主的维修资金卡,梁兵表示已在分批办理中,为免生矛盾,相当部分已办下来的卡没有发放到业主手中,保证在年底前每个业主都拿到自己的卡,房价2%交的按面积每平方米40元处理。  乐得花园的困境  虽然存有争执,但清漪园的业主尚可以怀揣希望,华顺大厦的业委会主任黄美琴却倍尝开发商走佬后的苦。大厦的外墙瓷砖掉过三四次,物管公司和业委会都无能为力,因为开发商华远房地产三年前就跑了,根本没有留下它该缴的物业维修资金。她2000年买的房,已不记得开发商的法人代表的名字,只知道今年电梯又出了故障。小修,物管公司可以出,中、大修就得业主出。外墙和电梯是个信号,意味着这栋大厦已经进入它的养老期,需要不断用钱。就算业主分摊了目前的费用,以后呢?  8月19日,法院发出拍卖华顺大厦开发商房屋的公告。此时黄美琴正在加拿大探亲,收到公告函时已是9月。她赶紧由多伦多经上海,飞回广州,希望阻止车库和单车棚的拍卖,目前它们由物管公司代理,尚有些收入,可以冲抵一些小修小补的费用。  在10月19日公告生效的最后期限前,她得将行政复议递交法院和市政府,拖一下时间,最好拖到广东省人大《物业管理条例》第二稿出台后。“当然最好能仿效加拿大,每家每户买保险,每次数额不大。有什么事情,保险来搞掂,不用业主操心。”  界限前购房并缴了物业维修资金的业主也不能省心。周洁玲的先生在1998年6月搭最后一批房改房的车,分到位于乐得花园内的一套房,向当时的物管交了3100块维修基金。到2004年业委会成立,周洁玲才知道维修资金属于业主自己,每个业主该有一张自己的卡。而开发商乐得房地产公司早已于1999年走掉,随后宣告破产。她记得股东拆散后还进行了一些房产拍卖,以归还银行欠款:“按道理拍卖所得归政府,国家不可能挪用,无人提及维修资金,可能这笔钱不存在。”  业委会追问物管公司,对方说早交开发商了。听说开发商是江门的,他们又找到江门市政府。几经曲折,业委会最终找到还在广州搞房地产的原乐得房地产公司法人代表付英伟,但他说当初早就交清了。  乐得花园内有房改房和商品房1695套,有据可查的有1200套,每户维修资金从2200元到4100元不等,涉及300多万元(未计利息)。这笔钱莫非就只能任由它人间蒸发?  当从律师那里听说找到原乐得房地产公司股东仍可追诉时,业委会所有成员感到振奋:现在的物管公司老板姚某、附近开房产中介铺子的老板何某加付英伟,原来的8个股东已经有3个。于是从2005年8月开始,业委会张贴通知,收集业主的授权书和当初的维修资金收据。  “我买的是二手房,没有原业主的收据,怎么办?”一位前来咨询的业主问。  “那你也先把房产证复印件交过来,以后再看。”答前,业委会副主任谢高益稍愣了一下。  跑过区、市房管局、信访办和街道后,他们得到的答复完全一致:开发商跑了,破产了,要通过法律的途径来解决。而他们认为打官司走不通,一打就是几年,业委会也无钱。因此,谁也不可能去考虑这位二手房业主的问题。  正如任何事情不可能都是铁板一块,也有问题获解决的楼盘。圣地白云畔山的业主从广州市房屋安全所拿到广州圣地房地产开发有限公司的承诺书,称“已收到专项维修基金885373.50元,截止到2006年6月6日,已退还198560.70元,余额为686812.80元,余款退还计划:至2006年7月31日前退还11万元整,至2006年8月31日前退还11万元整,至2006年9月30日前退还11万元整,至2006年10月31日前退还11万元整,至2006年11月30日前退还11万元整,至2006年12月31日前退还136812.80元”。  圣地公司已依照还款计划执行了三期,这里面既有2003年1月以前该开发商出的,也有2004年正式开卖后业主自己所缴。  “我下大雨都在跑,朝天路房屋安全所都不知去了多少趟。”业委会成员余惠瑶并不满意自己的成绩,这里面利息未计,没有参照国务院《物业管理条例》第六十三条进行处罚。该条规定:违反本条例的规定,挪用维修资金,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用了专项维修资金,情节严重的,并由分发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 业主挂出条幅表示维权决心  追讨者“断了两条腿”  单看广州市物业维修资金的现状,真是“乱花渐欲迷人眼”。背后的原因为何?李艺红的代理律师周玉忠认为在于业主追讨物业维修资金的两条腿断了:一条是司法途径,一条是行政渠道。   第一条腿在东悦居案的最后终审时被断。  周玉忠记得同期有300多宗类似的案子在法院,此案被市中院裁定不属民事诉讼后,即当时被告代理律师主张的法律理据被法院采信后,便被法院援用。  东悦居案的全部诉讼时间达3年多,东华公司的代理律师换过3个,周一直帮原告代理。他清楚地记得原被告两方和法院从没有人争论过这是否民事案件。接这起官司眼看就要赢了,没想到几经周折后被如此裁定。就像挨了一记闷棍,永远梗在他的心里。  当时东华公司代理律师指出“广东省人大的《广东省物业管理条例》(1998年10月1日起施行)属于地方性法规,规定由建设单位缴交维修基金;建设部和财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(1999年1月1日起施行)属于部门规章,规定由购房者缴交维修基金。上述两个文件对维修基金的缴交主体规定存在冲突。但《立法法》并没有直接规定地方性法规与部门规章相冲突时的法律适用,而是规定由国务院提出意见,国务院认为应当适用地方性法规的,应当决定在该地方适用地方性法规的规定;认为应当适用部门规章的,应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。在经过上述法定程序之前,上述两个文件的适用冲突就无法解决。”  周玉忠认为法规冲突是烟雾弹,建设部文件不符合部门规章,只能算内部通知,无法与地方法规相提并论,懂法的人一望而知。  “这分明是玩书面文字游戏,找法律漏洞,逃避责任。”暨南大学法学院院长符启林一听就开始痛斥,“没有哪个开发商可能掏出自己的利润来帮业主缴物业维修资金,羊毛出在羊身上,在缴交主体的实质上显然没有矛盾。法院在广东省,应当遵守广东省的法规。行政主管部门责令缴交,是帮业主,业主依法起诉,是民事法律关系。行政主管部门只有监督和管理的职能,钱是业主的,非国家的,当然是民事关系。”  “况且,就算是法规冲突,打了8年都无法解决?!”职业习惯使周一直保持着慎密的思路。  最后的“不属民事案件”,意味着没有输赢,案件又交回给时间。广州市国土局称,广州市1999年至2006年上半年新建商品住宅成效总面积为5838万平方米,按每平方米40元的缴交标准计算,全市应缴资金总额为23亿元左右。截至2006年9月底,全市商品房住宅归集总额为14.13亿元,维修资金的缺口约9亿元。  这9亿元的缺口里有多少是开发商应缴?国土局没有回答,称这部分“建议适用省条例,但行政主管部门无权解释法律适用问题”,因为它“缺乏行使行政强制措施的具体依据。根据《广东省物业管理条例》规定,对于开发建设单位拒绝缴交专项维修资金的,行政主管部门只能责令限期改正,无权强制追讨。业主要维护自身权益最终须循司法途径解决。”。  “不是推诿,《广东省物业管理条例》第四十一条明确业委会可依法向法院起诉。责令的话,有的开发商听,有的开发商并不听。”在广州市国土局,某负责人专门指给记者看此条款。他说由于市中院级别比市国土局高,国土局无权评判它的裁决;至于听和不听的开发商名单,国土局不方便对外公开。  然而据2003年9月《南方房地产》的一份“广州市国土资源和房屋管理局在全省物业管理工作会议上的交流材料”,其末尾写道:“对拒交、欠交维修资金的业主或开发商,以及挪用、不规范使用维修资金的物业公司,应由物业行政管理部门提请人民法院判决强制执行”。  这位负责人递给记者一本孙威力掀起风波后才印出来的《专项维修资金宣传手册》,第4条“专项维修资金由谁缴交”的答案仍然是规定期限内由开发商交。这本带着新鲜油墨味的手册是在孙威力掀起风波后才印出来。  周玉忠说,“两条腿断了,我们只能联合起来,引起立法、行政和司法部门的高度重视,立即畅通司法和行政渠道,使维修资金尽快回到法制轨道,而非无谓地耗下去,使最终买单的只是业主。这样,受损害的不仅是业主的利益,更有法制的尊严、政府的公信力和司法的公正,是整个社会的失败。”  房地产专家韩世同不认同孙威力和周玉忠的做法,建议用一个新的法规来约束所有的房子,取消旧法。方法上参照社保,化整为零:“挪用的吐出来,谁违法抓谁。”  维权路上的苦行僧  10月23日下午一点半,孙威力手拿相机,返回《业主》编辑部。中午他接到电话,海珠区顺景雅苑业委会主任韩培丰在中大地铁口被人打伤,于是赶紧跑回家取了相机。万丰花园业委会主任王文和接过相机,准备去看韩培丰。  “等等,找个小伙子陪你去吧。”见有人陪伴老王,孙威力才放下心来,径直坐到空调柜机对面,汗水已经濡湿了他的衬衫。他保持着挺直上身,露出适度的微笑,仿佛面前有一只镜头。这是一周的媒体包围带来的历练。  回顾与周玉忠的交情,他已经记不得很多细节。当初准备打东悦居官司时,律师邻居暗示要收费。这个官司到底该怎么打,他心里没底,于是先跑到法院去咨询。出法院时,他见旁边有个律师事务所,便进去,遇到了周玉忠。周说能赢,他顺势问能否帮忙,周说可以。见周好说话,他试探要求免费,没想到周就同意了。  在周玉忠的眼里,孙威力就是一个维权路上的苦行僧。三年来,周请他在外面吃过几次,他请周在家里吃过几次。周今年春节从湖南老家回来,给他带了点特产。  如果有钱,孙威力不想这样。去年,他以7万块卖了1996年买的本田车,成了无车族后,再以8万元卖了花都的一套原价19万元的82平方米的房,家里只剩东悦居那套房。算起来,已经投了18万元到《业主》和网站上。幸好老婆说只要不卖唯一的住户就行,儿子说如果留了出国的钱和很重的保险就拿出来做事。  前路问题,孙威力没想过。所承受的现实压力,他向记者一一道出,不过不希望被记录,避免被别有用心的人学去吓业主。  “我所做的事就是为业主提供服务,以后能有钱当然最好。”他指着剪报墙上的“业主一家亲”的字幅说。  外面冷却塔的嗡嗡声不绝地传来,恰似这一场维修资金的争执声。冷却塔不会一直吵下去,维修资金引起的争执呢?目前没人知道。  10月19日,清漪园的业主和开发商因为维修资金问题发生争吵。  乱象  1 业主交了个人应缴的物业维修资金,却一样没有拿到自己的维修资金卡;  2 收取业主维修资金没有统一标准;  3 维修资金被开发商挪用;  4 开发商跑了,没有留下其应缴的维修资金;  5 维修资金官司一打好几年,且无下文;  6 截至2006年9月底,全市商品房住宅维修资金的缺口约9亿元。  7 《广东省物业管理条例》(1998年10月1日起施行)规定由建设单位缴交维修基金;建设部和财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(1999年1月1日起施行)规定由购房者缴交维修基金。上述两个文件对维修基金的缴交主体规定存在冲突。
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